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거래 줄었지만 집값 오르는 '기현상' 지속되나

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등록 2018/08/22 06:00:00
정부 규제 불구, 서울 집값 상승 여전할 듯
공시가격 인상, 새로운 변수 떠오르나
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【서울=뉴시스】박영태 기자 = 21일 오전 서울 영등포구 여의도 국회에서 진행된 국토교통위원회 전체회의에서 김현미 국토교통부 장관이 2017 회계연도 결산 및 예비비지출 승인의 건에 대해서 보고하고 있다. 2018.08.21.since1999@newsis.com
【서울=뉴시스】김민기 기자 = 최근 서울 아파트가 거래량은 줄었지만 가격은 오히려 오르는 기현상이 나타나면서 이 같은 현상이 언제까지 지속될지 관심이 커지고 있다.

 전문가들은 이러한 현상이 한동안 지속되다가 올해 11~12월은 돼야 시장이 숨고르기에 들어갈 것으로 보고 있다.

 22일 KB국민은행 자료에 따르면 이번주 서울 집값은 전주 대비 0.10% 이상 올랐다. 강남권 상승률도 0.51%를 기록하며 올해 최대 폭으로 상승했다.

 강남(0.65%), 강서(0.70%), 관악(0.67%), 서초(0.57%), 양천(0.60%)이 상승 흐름을 이끌었다. 비강남권도 전주 대비 0.37% 상승하며 강세를 보였다. 도봉(0.51%), 마포(0.46%), 서대문(0.51%), 용산(0.48%), 은평(0.65%)이 큰 폭으로 상승했다.

 반면 서울 아파트 거래량은 급감하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 7월까지 서울 전체 아파트 거래량(신고일 기준)은 5만7242건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 6만2490건에 비해 8.3% 줄어든 수치다.

 특히 올해 4월부터 시행한 다주택자 양도소득세 중과 이후 5월 5472건, 6월 4791건, 7월 5630건 등 거래량이 반토막 났다.
 
 전문가들은 이러한 기현상이 발생하는 이유로 시장 유동 자금을 꼽았다. 시장에 돈이 많이 풀려있지만 투자할 곳을 찾지 못해 부동산 시장에 과도하게 쏠리고 있다는 분석이다.

  증권 업계 관계자는 "금리 인상 속도가 예상보다 빠르지 않고 유동자금이 주식으로 가거나 비트 코인 등 기타 자산 시장으로 이동하지 않고 있다"면서 "그나마 손실 우려가 적은 서울 부동산 시장에 자금이 머물고 있는 것"이라고 전했다.

 이런 상황에서 매도자들은 가격이 오르고 있으니 급하게 집을 팔아야할 이유가 없어 매물을 내놓지 않고 있다. 매수자들 역시 집을 사고 싶어도 가격이 맞는 매물이 적어 쉽게 집을 사지 못해 거래는 줄고 있지만 반대로 호가만 오르는 기현상이 지속되고 있다.

 함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 박원순 서울 시장이 강북 균형 발전을 시사했고 여의도나 용산 일대 개발 발언 등으로 인해 비교적 기대 심리가 있는 서울에 유동 자금이 몰리고 있다"면서 "유동자금이 몰려있는 상황에서 정부의 조그만 시그널에 시장이 민감하게 반응하면서 집값이 들썩였다"고 말했다.

 권대중 명지대 부동산학과 교수도 "강남 지역의 집값이 오른 것에 따른 비 강남 지역의 갭 매우기로 인해 집값이 올랐다"면서 "양도세도 집을 팔아야 내는 것이고 보유세도 내년부터 시행이라 아무리 정부가 규제해도 가격이 오를 수밖에 없는 상황"이라고 전했다.
 
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【서울=뉴시스】조성봉 기자 = 정부의 강력한 부동산 규제책으로 서울 집값이 한동안 주춤했지만, 최근 개발 호재에 대한 기대감이 커지면서 올들어 최대 상승폭을 보이고 있는 19일 오후 서울 용산구의 한 공인중개사무소에 매매 가격표가 게시되어 있다. KB국민은행 부동산정보팀에 따르면 지난 13일 기준 전주 대비 서울 아파트 매매가격은 0.45% 상승했다. 지난 2월 이후로 6월 말까지 계속해서 떨어지던 증감률이 7월부터 오르기 시작하더니 이번에 최대치를 찍은 것이다.  2018.08.19.  suncho21@newsis.com
◇하반기에도 서울 집값 상승 '기현상' 이어질 듯

 이러한 기현상은 올해 가을까지 지속될 것으로 보인다. 정부가 규제를 펼치는데도 집값이 떨어지지 않는 하방 경직성이 강해지고 있고 상대적으로 호재도 지속되고 있기 때문이다.

 또 정부가 하반기에 추가 대책을 내놓는다고 하지만 서울 집값이 쉽게 잡힐지는 미지수다. 1주택자 양도소득세 감면 기간을 2년에서 3년 실거주로 늘리거나, 자금 출처를 더 강하게 관리한다고 하더라도 약발이 먹히지는 쉽지 않을 것으로 보인다.

 양지영 R&C 연구소장은 "국토부에서 최근 투기지역 추가 지정 하겠다고 하는데 지금 상황에선 집값 안정시키는 데 큰 도움이 안된다"라면서 "공급 위주의 대책이 나와 줘야 하는데 이런 정책들이 오히려 매물 품귀 나타내면서 집값을 올리고 있다"고 지적했다.

 무엇보다 종합부동산세 개정안이 국회에서 불발된다거나 경제 침체로 금리 인상이 불발돼 유동 자금이 더욱 늘어난다면 이러한 기현상이 더욱 지속될 가능성이 크다. 또 서울시에서 매머드급 개발 계획이 나온다면 집값 상승은 더 이뤄질 수도 있다.

 당분간은 이러한 현상이 이어지다가 가을 이사철 끝나고 성수기 지난 11~12월쯤 돼야 시장 진정될 것이라는 전망이 나온다.

 함영진 랩장은 "다주택자 입장에서는 임대사업 등록 등 절세 퇴로도 열려있어 쉽게 집을 팔지 않을 것으로 보인다"면서 "매수자들 입장에서는 지금이라도 서울 주택 시장에 들어가려고 해도 가격에 맞는 물건이 없어 현 상태가 이어질 것"이라고 전했다.

 심교언 건국대 부동산학과 교수도 유동성 많은 상태에서 사람들이 투자처를 찾고 있고, 지방 사람들도 지방 시장이 죽다보니 서울에서 아파트를 찾고 있다"면서 "정부의 정책도 시장에서 먹혀들지 않고 있다"고 밝혔다.

◇정부, 공시가격 인상 카드 먹힐까

 다만 김현미 국토교통부 장관이 지난 21일 국회에서 올해 집값 급등 지역의 공시가격에 대한 큰 폭의 인상 계획을 밝히면서 새로운 변수로 작용할지 지켜봐야할 것으로 예상된다. 공시가격이 인상되면 보유세 부담이 커져 투자 심리가 위축될 수 있기 때문이다.

. 올해 주택 가격이 급등한 서울 강남권과 마포·용산·여의도 등의 주택 소유자의 경우 보유세 부담이 최소 20~30%에서 전년 대비 보유세 인상 상한인 50%까지 늘어나는 사례가 늘어날 것으로 보인다. 그동안 시세 반영률이 50%를 밑돌았던 고가 단독주택의 경우 세 부담은 더욱 늘어날 전망이다.

 실제 올해 1월1일 기준 강남구 대치동 은마 아파트 전용 76㎡의 경우 올해 공시가격이 9억1200만원이었으나 가격이 급등, 현재 평균 시세는 16억500만원이다. 전국 평균 공동주택 시세 반영률 70%를 기준으로 공시가격을 산정할 경우 11억2350만원으로 늘어나게 된다.

 이를 기준으로 보유세를 산출하면 총 387만원으로 공시가격 9억1200만원을 기준으로 산출한 266만원에 비해 45.4% 증가한다. 내년부터 강화될 예정인 종합부동산세 개편안을 적용하면 보유세는 401만원으로 전년 대비 보유세 인상률 상한선인 50%를 넘어선다.

 김 장관은 "집값이 급등하는 지역의 경우 공시가격이 이를 따라가지 못한다는 지적이 있다"면서 "오는 10월부터 시작하는 공시가격 조사에서 올해 집값 상승분을 현실적으로 반영하겠다"고 말했다.

 kmk@newsis.com
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