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'1주택자 vs 무주택자' 서울집값 막판 힘겨루기…60주만에 상승마감

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등록 2018-11-08 14:32:51
급하게 오른 만큼 시장 급격하게 냉각 분위기
이사철 끝나 실수요 위축, 종부세 강화 등 부담
매도-매수간 '누가 더 급한가' 눈치보기 장세
연말까지 조정 불가피…하락폭은 좀 더 지켜봐야
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【서울=뉴시스】이인준 기자 = 서울 아파트값이 금주 보합세로 전환되며 60주만에 상승을 마감했지만 주간 기준 역대 최장기간 연속 상승기록을 경신하는 등 후유증이 적지 않다.

한때 서울 아파트값은 '미친 집값'이라는 신조어를 낳을 정도로 지나치게 급격한 상승세를 이어왔다. 하지만 가을 이사철이 끝나고 11월 부동산 비수기에 진입하자 그동안 급하게 오른 만큼 상승 열기도 급속하게 냉각중이다.

이제 시장은 매도-매수간 '누가 더 급한가' 하는 힘겨루기 장세로 진입하는 모양새다. 특히 이미 관망세로 돌아선 다주택자는 시장에서 이탈하고 1주택자와 무주택자가 보합권을 사이에 두고 팽팽한 대결을 이어갈 것으로 보인다.

8일 한국감정원 자료에 따르면 서울 아파트값은  11월 첫째주(5일 기준) 보합세로 전환되며 역대 최장기간 상승 기록 경신을 마감했다.

서울 아파트값은 지난 9월 둘째주(11일 기준) 0.01% 상승을 시작으로 지난달 다섯째주(29일) 0.02% 상승까지 주간 기준 59주째 상승을 이어왔다. 이는 지난 2014년 12월29일부터 2015년12월21일까지 52주간 지속된 역대 최장 상승기록을 경신한 것으로 전무후무한 기록이 될 것이라는 전망이 나오고 있다.

서울 아파트 매매시장은 급격하게 냉각중이다.

서울부동산정보광장 자료에 따르면 신고일(계약일로부터 60일 이내)기준 서울 아파트 매매 거래량은 지난 7일 기준(1~6일) 948건으로 일평균 신고건은 158건에 그쳐 지난달 같은 기간 488.8건 대비 3분의 1 수준으로 줄었다.

계약일을 기준으로 삼는 국토교통부 실거래가 신고도 7일 현재 8월 1만4979건에서 ▲9월 6702건 ▲10월 1212건으로 감소했다. 주택매매 거래는 계약일로부터 60일이내에 신고하도록 돼 있어 9~10월 거래량은 앞으로 더 늘어날 수 있다는 점을 감안하더라도 감소세가 확연하다.

이 같은 거래절벽 사태는 가을 이사철이 끝나 부동산시장이 비수기에 진입한 것도 한 이유지만 부동산시장이 가격 조정기를 맞아 이해관계자들의 입장이 첨예하게 엇갈리고 있는데 따른 것으로 분석된다.

일단 다주택자의 경우 '똘똘한 한채' 전략이나 주택 장기 임대사업자 등록 등을 통해 시장을 관망한지 오래 됐다. 사실상 최근 시중에 나오는 매물은 1주택자의 갈아타기용, 양도소득세 부담이 상대적으로 적은 다주택자 소유 물건 등으로 극히 제한적인 것으로 전문가들은 판단하고 있다.

반면 무주택자들 입장에서도 주택 구매를 망설이고 있다.

시장 상황이 어려워지자 집주인들은 지난 8~9월 대비 호가를 낮추는 등 적극적으로 매각을 시도하고 있지만 매수자들에게는 여전히 부담스러운 가격이다.

또 정부의 강력한 대출규제로 사실상 일부 고소득자를 제외하면 무주택 실거주 수요마저 대출에 어려움을 겪고 있는 실정이다. 내년 종합부동산세 인상 등 세제 강화도 판단이 잘 서지 않아 관망할 수밖에 없는 상태다. 게다가 서울 아파트 매매시장이 조정기에 접어들면 앞으로 추가 하락될 것으로 기대하며 대기하는 수요도 있다.

감정원 관계자는 "최근 구매 수요는 실수요로 보이는데 실수요라면 기존 최고가보다 높은 가격에 매수가 어려워 신고가 행진은 머지 않아 마무리될 것"이라며 "추격 매수가 끊겨 상승세는 나타나기 어렵다"고 말했다.

결국 집값을 방어하려는 집주인들과 매수 여력이 없거나 추격 매수를 꺼리는 무주택자간 '힘겨루기'의 서막이 오른 것이다.

다만 집주인의 저항도 만만찮다.

특히 강남3구, 용산, 동작 등 한번 '집값 광란' 사태를 겪은 지역은 이미 하락세로 돌아섰지만 아직 다른 지역의 경우에는 집값을 둘러싼 '공성전'이 첨예하다. 기본적으로 거래절벽 현상에 계약성사가 뜸한 것은 사실이지만 일단 11월에 거래된 서울 아파트 실거래가는 신고가 경신이 잦아드는 분위기다. 하지만 그럼에도 종전 거래가격대로 계약이 체결되거나 마포 등 일부지역의 경우 8~9월 거래금액을 불과 수백만원 웃도는 가격에 거래가 이뤄지기도 했다.

실제로 감정원 주간아파트값 동향에 따르면 금주 강남3구, 용산구, 동작구 등 5개 자치구가 하락세를 유지했으나 강동과 강서, 서대문, 성동, 양천 등 5개 지역이 보합세로 전환하며 첨예한 대결 국면이다. 나머지 다른 자치구도 대부분 보합권에 가까워지고 있다.

결국 '이제 누가 더 급하느냐'의 문제만 남은 것으로 전문가들은 본다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "일단 단기적으로는 연말까지 수요가 위축될 수밖에 없기 때문에 조정이 불가피하다"면서 "내년 겨울 방학 이사철때 적체된 매물 소화가 얼마나 될지를 보고 판단해야 한다"고 말했다.

또 그는 "내년 하반기 이후 내년도 종합부동산세 정기분 '고지서'가 나오는 시점에 일정한 소득이 없는 고령자, 은퇴자 등 부담이 커지는 계층부터 매물을 내놓을 가능성이 높다"고 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 주가 분수령"이라면서 "앞으로 1~2주 정도는 보합세를 이어갈 수도 있지만 이달 30일 금융통화위원회 정례회의가 열려 기준금리 인상 여부를 결정할 예정이고 연말까지 타이트(Tight)한 규제가 연신 대기 중인데다 거래량이 둔화되는 등 악재가 많아 이후에는 조정 장세로 돌입할 것으로 보인다"고 말했다.

그는 다만 "보합권에서 움직일 가능성이 높다"면서 큰폭의 하락을 기대하기는 어렵다고 봤다.

 ijoinon@newsis.com
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