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"아직 때가 아니다"…실수요자, 내집 마련 적기는?

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등록 2019-02-12 06:00:00
집값 하락 체감 못해…실수요자 "거품 아직 안 빠져"
4월, 아파트 공시가 발표-신규 입주 물량 공급 변수
보유세 과세 6월 前 수억 호가 낮춘 급매물 나올 듯
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【서울=뉴시스】김진아 기자 = 서울 아파트값이 13주 연속 하락세를 이어갔다. 한국감정원이 발표한 '2월 첫째주 주간아파트 가격동향'에 따르면 지난 1일 현재 서울의 아파트값은 전주 대비 0.08% 떨어졌다. 전셋값은 전국적으로 0.08% 떨어졌다. 서울 아파트 전셋값이 0.18% 하락해 전국 광역시·도 가운데 하락 폭이 가장 컸다. 10일 서울 시내 아파트. 2019.02.10.  bluesoda@newsis.com

【서울=뉴시스】박성환 기자 = "집값이 하락했다지만, 아직 체감할 정도가 아니라 좀 더 지켜보기로 했어요."

회사원 강모(46)씨는 지난 1월 서울 마포구의 아파트(전용면적 59㎡)를 보증금 5억4000만원을 주고 전세 계약을 맺었다.

전세살이에 지쳐 집을 사야하나 고민하던 강씨는 실수요자 중심으로 주택시장을 재편하겠다는 정부 정책을 믿고 내 집 마련 꿈을 잠시 미뤘다.

강씨는 "청약이나 대출 등 무주택자에게 유리하게 제도가 변했지만, 실수요자가 체감하고 매매에 나설 정도까지 집값이 떨어지지 않았다"며 "실수요자가 체감할 수 있을 정도까지 집값이 떨어지면 본격적으로 내 집 마련에 나서겠다"고 말했다. 

주택시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 지난해 보유세를 늘리고 대출을 규제하는 고강도 9.13부동산 대책을 기점으로 주택시장이 빠르게 식었다.

서울 아파트값이 13주 연속 하락세를 이어갔지만, 얼어붙은 주택시장은 좀처럼 풀릴 기미가 없다. 매도·매수자 모두 관망세로 돌아선 '거래 절벽'을 넘어 '부동산 냉각기'에 접어들었다는 분석이 나올 정도다.

집값이 하락하고 있지만, 정부 예상대로 매물이 많지 않고, 사겠다는 사람도 없는 거래 절벽 현상이 장기화될 것으로 예상된다. 특히 집값 급등을 부추긴 투기세력을 옥죄고, 주택시장을 실수요자 위주로 재편시키겠다는 정부의 정책 일관성도 한몫하고 있다.
 
매수자보다 매도자가 더 많은 '매수자 우위시장'에서 '시간이 지나면 집값이 더 떨어질 것'이라는 기대 심리가 대세로 굳어진 모양새다. 실수요자 입장에서 집값 거품이 여전한 것으로 풀이된다.

지난달 서울 아파트 매매량이 6년(같은 달 기준) 만에 최저 수준으로 떨어졌다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매량은 신고 건수 기준 1857건으로, 지난 2103년 1196건 이후 1월 거래량으로는 최저를 기록했다. 또 지난해 1월 1만198건보다는 81.8% 급락했다.

서울 아파트 매매는 양도소득세 중과가 시행되기 직전인 지난해 3월 1만3813건을 고점으로 꾸준히 하락하다 가을 성수기인 9월과 10월 잠시 늘었다. 이후 9.13부동산 대책의 효과가 본격 나타난 11월 3544건으로 하락하더니 12월 2299건으로 뚝 떨어졌다.

지역별로 용산구는 지난해 1월 거래량이 1만21건으로 서울 25개 구 중 가장 많았지만, 지난달에는 가장 적은 20건에 불과했다. 또 ▲강남구 690건에서 86건 ▲서초구 519건에서 64건 ▲송파구는 825건에서 82건으로 거래량이 줄었다.

급등한 집값에 대한 피로감 누적과 대출 규제, 이자·과세 부담, 공시가격 현실화 등 다양한 하방 압력으로 집값 하락세가 지속될 전망이다. 실수요자가 체감할 수 있을 수준으로 집값이 하락할 때까지 고삐를 늦추지 않겠다는 정부의 의지도 힘을 싣고 있다. 

주택시장은 보유세 인상과 공시지가 상승, 공급 확대 등으로 실수요자에게 유리한 상황이다.

특히 4월 발표될 아파트 공시가격 인상이 분수령이 될 것으로 예상된다. 인상된 공시지가가 적용된 보유세 과세 기준일인 오는 6월 이전 수억원의 호가를 낮춘 급매물이 늘어날 수 있다는 게 업계의 중론이다.

또 올해 공급되는 아파트 신규 입주 물량도 주요 변수다. 올해 아파트 신규 입주 물량이 재건축 등으로 사라지는 멸실 물량보다 많아진다. 5년 만이다. 부동산 리서치전문업체 부동산114에 따르면 올해 서울의 아파트 입주물량은 4만3106가구다. 재건축·재개발 등 정비 사업으로 예상되는 멸실 3만7675가구와 합산하면 서울 입주 물량이 증가하는 것이다.

전문가들은 아파트 등 공동주택 공시가격이 발표되는 4월을 기점으로 매도세가 강해질 것으로 분석했다. 다주택자들이 세 부담 증가로 매물을 주택시장에 내놓을 공산이 크다는 것이다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 "정부의 부동산정책이 계획대로 추진되고 있다"며 “현재 부동산시장은 관망세지만 오는 4월 아파트 공시가격이 발표돼 세금 부담이 좀 더 현실화되면 주택 보유자의 체감 정도가 달라질 것"이라고 설명했다.

채 연구원은 "공시가격이 오르면 다주택자들이 버티기 힘들어져 물량을 내놓을 수밖에 없다"며 "아파트 등 공동주택 공시가격 발표 시점인 오는 4월을 기점으로 매도 강세가 심해질 것"이라고 덧붙였다.

 sky0322@newsis.com
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