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'분양가상한→집값 안정' 정책 경로, 이번에도 먹힐까

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등록 2019-07-21 10:36:52  |  수정 2019-07-21 10:48:31
강남4구 재건축 일제히 하락… 일반아파트는 되려 상승
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【서울=뉴시스】박주성 기자 = 강남권 재건축 아파트 중심으로 급매물이 소화되면서 서울 집값이 하락세를 멈춘 것으로 나타났다. 일부 지역에서는 집값이 반등 움직임을 보이고 있다. 6일 서울부동산정보광장에 따르면 강남구 대치동 은마아파트는 3월에 13건의 실거래 신고가 접수됐다. 1~2월에 실거래 신고건수가 전무했던 전용면적 105.46㎡의 경우 18억원에 거래되기도 했다. 서울 집값의 바로미터로 여겨지는 재건축 아파트시장이 들썩거리면서 집값이 바닥을 찍고 반등하는 것이 아니냐는 추측이 나오고 있다. 사진은 6일 오전 강남구 은마아파트의 모습. 2019.05.06. park7691@newsis.com
【서울=뉴시스】박영환 기자 = 정부가 예고한 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 서울 재건축·일반아파트의 희비가 엇갈려 그 배경에 관심이 쏠린다. 부동산 시장의 대표적 선행지표인 재건축아파트값이 수익성 악화 우려로 상승세가 주춤했지만, 일반 아파트값은 더 큰 폭으로 뛰자 집값안정 정책경로(분양가상한→강남 재건축 단지 침체→서울 집값 안정)가 이번에도 먹힐지를 놓고  갑론을박이 이어지고 있다.

21일 부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트 매매가는 전주보다 0.11% 상승했다. 재건축 아파트값은 이로써 지난 4월 19일(0.05%) 이후 7월19일까지 14주 연속 오름세를 이어갔지만, 상승 폭은 한 주 전(0.30%)에 비해 절반 이하로 떨어지는 등 확연히 둔화하는 모습이다. 재건축 상승률은 ▲4월 26일(0.14%) ▲5월 3일(0.01%) ▲10일(0.09%) ▲17일(0.02%) ▲24일(0.06%) ▲31일(0.10%) ▲6월 7일(0.11% ) ▲14일(0.19% ) ▲21일(0.12% )▲28일(0.11% ) ▲7월5일(0.18% ) ▲12일(0.30% )▲19일(0.11%)을 각각 기록했다.

재건축 상승률이 급락한 데는 정부가 예고한 민간택지 아파트 분양가 상한제 카드가 주효했다는 평가다. 대출은 조이고 세금은 높이는 작년 9·13 대책의 여파로 내리막길을 걸어온 서울 아파트값이 지난달 14일 30주 만에 반등하는 등 다시 꿈틀거리자 정부는 민간아파트 가격통제 카드를 뽑아 들며 진화에 나섰다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 8일 분양가 상한제 적용대상을 공공택지에서 민간택지로 확대할 방침을 공개했다. 12일에는 전매제한 기간을 더 늘리는 추가 대응책도 제시했다.

정부가 민간택지 분양가 상한 카드를 꺼내든 것은 재건축단지가 몰린 강남 집값을 잡아 상승세 확산을 차단하겠다는 포석이다.  아파트값 상승세는 대개 강남, 서초, 송파 등 강남권 재건축에서 불씨가 점화한 뒤 일반 아파트로 확산하는 경로를 밟는다. 이어 강북으로 온기가 퍼지고, 신도시와 수도권 등으로 영역을 넓혀간다. 강남권 재건축단지가 서울 집값을 부추기는 불쏘시개 역할을 하고 있다는 뜻이다. 정부가 강남권 재건축 가격 추이에 늘 촉각을 곤두세우는 것도 이 때문이다.

이번에도 정부의 가격통제(분양가 상한) 카드에 가장 먼저 직격탄을 맞은 곳은 강남권 재건축이다. 송파구는 재건축 매매가 상승 폭이 0.87%에서 0.25%로 3분의 1 토막이 났다. 강남구도 0.26%에서 0.12%로 오름폭이 절반 이하로 줄었다. 강동구는 0.19%에서 0.04%, 서초구가 0.12%에서 0.07%로 각각 감소했다. 분양가 상한제로 투자 수익률 하락이 예상되는 재건축단지가 몰린 강남에서 후폭풍이 거세다. 서울 집값의 선행지표인 재건축 아파트값은 앞서 지난 4월19일 상승반전했다. 전주(-0.10%)보다 0.05% 오른 뒤 상승 추이를 이어가고 있다. 대치동 은마 아파트 등 재건축 추진단지가 이러한 흐름을 주도했다. 서울아파트 매매가도 앞서 지난 6월 14일 30주 만에 오름세(0.01%)로 돌아섰다. 재건축이 오른 뒤 두 달 만에 매매가가 상승반전하는 수순을 밟았다. 

분양가 상한제는 아파트 토지비(감정평가)에 정부가 결정한 기본형 건축비, 건설업자의 적정 이윤 등을 더해 시장가 이하로 분양가를 산정하는 제도를 뜻한다. 시장에서 형성되는 아파트 가격을 정부가 통제해 물가관리, 사회통합 등 정책목표를 달성하는 대표적인 수단이다. 참여정부는 앞서 2005년 3월9일부터 공공택지에 건설되는 25.7평 이하 소형주택에 분양가상한제를 도입해 분양가를 규제했다. 또 수차례 고강도 대책에도 집값이 가파르게 오르자 2007년 7월부터 적용 대상을 민간아파트로 확대했다.

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【서울=뉴시스】이종철 기자  = 15일 오후 서울 여의도 국회 예결위회의장에서 속계된 예산결산특별위원회 전체회의에서 김현미 국토부 장관이 의원 질의에 답변하고 있다. 2019.07.15. jc4321@newsis.com
문제는 이번에도 이러한 가격통제 메커니즘이 작동할지 여부다. 민간택지 분양가 상한제로 재건축 단지 상승세가 한풀 꺾이고, 이어 일반 아파트로 그 여파가 확산하는 경로가 되풀이될지가 관건이다. 송파 등 강남권 아파트는 재건축 상승폭 둔화 속에서도 지난주 일반 아파트가 오히려 올랐다. 수익성 악화로 재건축 사업이 좌초하거나, 사업추진이 지연돼 공급이 줄 것이라는 관측이 고개를 들며 이 지역 일반 아파트의 희소성이 주목받고 있기 때문으로 풀이됐다. 재건축을 누르니 일반 아파트가 뛰는 이른바 '풍선효과'가 작동하고 있다는 뜻이다. 지난주 송파구 잠실동 트리지움과 리센츠, 신천동 잠실파크리오는 1000만~5500만원 올랐다. 송파구 아파트값(재건축+일반 아파트)도 지난주 0.49% 올랐다. 전주(0.36%)보다 상승 폭이 더 커졌다. 서울 25개구 아파트값도 전주보다 0.09% 상승했다.

전문가들의 의견도 엇갈린다. 정부가 분양가 상한제 카드를 민간택지에 확대 적용한 뒤에는 과거에도 예외 없이 아파트값이 하락했다는 가격통제 지지론자들과 이번에는 ”다를 수 있다“는 반대론자들이 맞서며 갑론을박을 벌이고 있다. 지지 측은 참여정부가 지난 2007년 7월 분양가 상한제를 민간택지에 확대적용한 뒤 대치동 은마 아파트 매매가가 큰 폭으로 떨어지는 등 강남권 재건축 아파트가 직격탄을 맞은 사례를 꼽는다. 반면, 상한제 반대론자들은 당시 재건축 단지 급락은 보유세 인상, 대출 규제, 그리고 한해 뒤 전세계를 뒤흔든 글로벌 금융위기 등이 복합적으로 작용한 결과라는 분석을 내놓고 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 ”분양가상한제 도입을 앞두고 서울 재건축 단지를 중심으로 상승폭이 크게 축소되는 움직임도 나타나고 있다“며 ”다만 서울 지역의 공급 희소성 이슈도 함께 부각되고 있어 기존 아파트에 대한 재평가도 나타나는 분위기"라고 지적했다. 그는 "분양시장 규제로 인한 풍선효과로 기존 아파트 가격이 오르는 부작용을 낳지 않도록 공급 축소 가능성에 대한 보완책 마련도 시급한 상황“이라고 말했다.


yunghp@newsis.com
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