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규제 '끝판왕' 분양가상한제 확대…실효성 높이려면?

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등록 2019-07-24 06:00:00
서울 집값 상승 진원지 강남 재건축·재개발 단지 '타깃'
서울, 공급보다 수요 많아 공급 확대없는 실효성은 '뚝'
"수요 있는 곳 공급 원활"…장기적 관점 공급대책 필요
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【서울=뉴시스】강남구 은마아파트(뉴시스DB)
【서울=뉴시스】박성환 기자 = 정부가 이른바 부동산 규제 '끝판왕'으로 불리는 민간택지 분양가상한제 확대를 기정사실화하면서 주택시장에 파장을 예고하고 있다.

분양가상한제 확대는 최근 서울 집값 상승을 견인하는 강남 재건축·재개발 아파트값과 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증이 필요 없는 후분양 아파트의 고분양가를 잡기 위해 정부가 아껴온 카드다.

정부가 꿈틀되는 주택시장에 강력한 추가 규제 대책을 내놓겠다고 경고한 것이다. 최근 서울 집값이 다시 꿈틀거리면서 자칫 문재인 정부의 '집값 안정화' 기조가 흔들릴 수 있다는 판단이다. 또 주택시장에서 주도권을 잃을 수 있다는 위기감이 반영된 것으로 읽힌다.

분양가상한제가 본격 시행되면 집값 상승의 진원지인 서울 재건축 아파트가 우선 타격을 받을 것으로 보인다. 낮은 분양가로 재건축 수익성이 낮아져 개발 이익이 줄어들면 재건축 조합이 사업을 미루거나 아예 포기할 가능성이 높기 때문이다. 또 분양 아파트 가격이 기존 아파트 시세보다 낮아져 기존 주택에 대한 수요도 줄어든다.

분양가상한제 확대는 단기적으로 집값 안정에 효과가 있지만 장기적으로 주택 공급을 위축시켜 집값을 끌어내리는데는 한계가 있다는 지적이다. 분양가상한제 확대로 '강남 재건축=로또' 공식이 깨질 수 있지만 공급 확대가 아닌 수요 억제 대책만으로는 집값 안정에는 한계가 있다는 말이다.

일각에선 수요가 있는 지역에 공급을 늘리는 방안 없이 분양가상한제 확대는 실효성이 떨어진다는 우려가 나오고 있다. 수요 억재와 함께 공급 확대가 함께 병행돼야 한다는 것이다.

분양가상한제 확대 필요성이 있지만, 과거 주택시장에서 나타난 부작용이 적지 않았다. 부동산114에 따르면 2007년 22만9000가구에 달하던 민간주택 공급은 분양가 상한제 실시 이후 ▲2008년 14만5000가구 ▲2009년 12만6000가구 ▲2010년 9만1000가구까지 줄어들었다. 2008년 금융위기 이후 부동산 시장이 침체되면서 사실상 사문화됐다.

주택시장 분위기도 예전과 다르다. 과거 주택 신규 공급이 급감하자 전셋값이 폭등했고, 덩달아 매매 가격이 급등했다. 정부는 지난 1983년 부동산가격이 오르자 85㎡ 초과 민영아파트의 분양가격을 3.3㎡당 134만원으로 정했다. 이후 1984년부터 1987년까지 공급된 주택이 급감하면서 집값이 치솟았다. 정부가 1987년 1기 신도시 등 총 4개 신도시에 주택 200만호 건설하겠다고 발표하면서 집값 상승 곡선으로 수평으로 꺾였다.

최근 한국은행이 기준금리를 인하하면서 1000조원에 육박하는 유동자금이 안전 자산인 부동산으로 유입되면 주택시장을 다시 흔들 수 있다. 또 서울 도심에 1만호를 공급한다고 하지만 여전히 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황이다.

예전처럼 안정적인 주택공급 정책이 뒷받침돼야 분양가상한제가 주택시장 안정에 기여할 수 있지만, 공급이 부족한 상황에서는 효과가 떨어질 수밖에 없다는 게 주택시장의 중론이다.

하반기 계속되는 대출규제와 세(稅) 부담 현실화 등을 고려하면 집값 상승 여력이 크지 않다. 다만, 분양가상한제 확대의 실효성을 높이기 위해 향후 공급 정책과 추가 규제를 불러올 가능성이 높다. 공급 확대 정책 등 추가 집값 안정 대책들이 속도를 낼 것으로 전망된다.

주택 시장에서는 ▲서울 도심형 공공임대주택 공급 확대 ▲3기 신도시 추가 선정 등 주택 수급 불균형 해소를 위한 공급 정책과 ▲1주택자에 대한 세금부담 강화 등의 대책이 나올 가능성을 높게 보고 있다.

또 분양가상한제는 아파트를 분양할 때 토지비와 건축비 등을 고려해 분양가가 과도하게 책정되지 못하게 규제하는 제도다. 분양가 상한제 적용 아파트의 분양가는 토지비와 건축비로 나뉜다. 분양가 상한제의 경우 토지비는 감정평가액, 건축비는 정부가 정한 기본형 건축비(3.3㎡당 644만5000원)와 건설사의 적정 이윤 등을 더해 시장가 이하로 분양가를 산정하는 방식이다. 이 과정에서 기본형 건축비를 산정할 때 실제 공사비가 얼마나 쓰였는지 투명하게 공개해야 실효성을 높일 수 있다는 지적도 나오고 있다.

전문가들은 분양가상한제 확대가 집값 안정 효과를 내기 위해서는 수요 억제와 함께 공급 확대도 병행돼야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공급보다 수요가 많은 서울 도심에 주택 공급을 늘리는 방안이 추진돼야 분양가상한제 확대 정책의 실효성을 높일 수 있다"며 "1만호를 공급하는 현재 공급 정책으로는 분양가 상한제 도입하더라도 집값 안정화를 이루는데 한계가 있을 수밖에 없다"고 강조했다.

권 교수는 "장기적으로 공급이 줄어 기존 주택들에 가격에도 영향을 줄 수 있다"며 "수요가 있는 곳에 공급이 원활하게 이뤄질 수 있도록 장기적 관점의 공급 대책이 필요하다"고 덧붙였다.

sky0322@newsis.com
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