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분양가 상한제, 분양가↓ 경쟁률 ↑…청약 전략은?

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등록 2019-08-21 06:00:00
시세보다 20~30% 낮은 분양가…청약 과열 '불가피'
강남 등 투기과열지구 최소 70점 당첨 가능성 높아
"청약 가점-자금 조달-입지 여건 사전에 따져봐야"
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【서울=뉴시스】이영환 기자 = 서울 송파구 롯데월드타워 일대의 아파트 단지가 보이고 있다. 2019.08.11.

 20hwan@newsis.com
【서울=뉴시스】박성환 기자 = "집값이 내렸다고 해도 아직 선뜻 엄두가 안날 정도로 비싸요. 민간택지에 대한 분양가 상한제가 시행되고, 분양가가 지금보다 낮아지면 청약에 나설 겁니다."

서울 마포구의 전용면적 59m² 아파트에 전세 세입자로 살고 있는 회사원 윤모(46)씨는 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행되는 10월 이후 청약시장 문을 두드릴 예정이다. 민간 신규 아파트의 분양가가 기존 시세보다 20~30% 낮아 좀 더 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능해서다.  

윤씨는 "10월 이후 분양될 새 아파트 단지를 눈여겨보고 있다"며 "민간택지 분양가 상한제 확대로 기존 시세보다 20~30% 저렴한 분양가에 내 집 마련이 가능하기 때문에 청약에 적극적으로 도전할 생각"이라고 말했다.

정부가 오는 10월 민간택지 분양가 상한제 시행을 예고한 가운데 주택시장에서는 무주택·실수요자들의 '눈치 작전'이 치열해지고 있다.

시간이 갈수록 청약을 통해 저렴한 분양가로 내 집을 마련하려는 수요가 늘면서 청약 경쟁률이 치솟을 전망이다. 청약에 대한 실수요자들의 기대심리가 커지고, 강남 등 서울 인기지역 아파트에 청약쏠림 현상이 나타날 것으로 보인다.

청약통장 가입자가 2500만명을 돌파했다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 지난달 (31일 기준) 전체 청약 통장(주택청약종합저축·청약저축·예금·부금 포함) 가입자는 2506만1266명으로 집계됐다. 청약을 통해 저렴한 분양가로 내 집 마련을 원하는 수요가 꾸준히 늘고 있는 것이다.

주택시장에선 분양가 상한제로 무주택자들의 청약기회가 많아지고, 저렴한 분양가로 내 집을 마련하려는 수요가 더욱 늘어날 것으로 내다보고 있다. 지난해 주택시장을 무주택·실수요자 위주로 재편하기 위한 가점제와 청약 1순위 요건 강화 등 정부 관련 정책도 한 몫하고 있다.

청약 잠재수요의 늘어나면서 당첨 가점도 높아질 것으로 예상된다. 지역마다 차이가 있지만, 서울은 최소 60점 이상은 돼야 당첨 확률이 높아질 것으로 보인다. 특히 서울 강남권과 과천 등 투기과열지구는 최소 70점 이상은 돼야 당첨될 것으로 예상된다. 올해 상반기 투기과열지구 아파트의 평균 청약 당첨 가점은 50점이었다. 최고점수는 82점으로, 분양가 상한제가 적용된 송파 위례신도시(공공택지)에서 나왔다.

민간택지 분양가 상한제 시행으로 낮아진 분양가만 보고 이른바 '묻지마 청약'에 나섰다간 낭패를 볼 수 있다.

우선 무주택기간과 부양가족, 통장 가입기간 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 주택시장에선 여전히 '당첨만 되면 수억원의 시세차익을 거둘 수 있다'는 기대심리로 청양 통장이 대거 몰리면서 당첨 가점이 높아질 가능성이 높기 때문이다. 만약, 60점 이하면 분양가 상한제 시행 전 분양단지 청약에 나서는 게 유리하다.

청약 전 자금조달 계획과 대출 여부도 살펴봐야 한다. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 분양가가가 시세보다 20~30% 낮아진다 하더라고 집값이 이미 오른만큼 자기 자본이 어느 정도 필요하다.

KB국민은행에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 중위가격은 8억5715만원에 달한다. 같은 기간 서울 평균 중위가가 2.34% 올랐다. 중위가격은 매매된 주택이 아닌 시세의 중간값을 말한다.

또 부동산 대출규제가 강화돼 현재는 주택가격의 40%까지만 대출이 허용된다. 투기과열지구는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화됐다.

부동산 투기 등 불로소득을 차단하고, 무주택·실수요자 중심으로 재편하기 위한 전매제한기간 최장 10년, 거주의무 최장 5년 등도 사전 검토가 필요하다.

현재 투기과열지구 내 민간 아파트의 분양권 전매제한기간이 3~4년인데, 정부는 최장 10년까지 확대키로 했다. 또 수도권 공공 주택에만 적용된 거주의무기간을 민간 아파트에도 도입하는 방안도 추진할 계획이다.  최대 10년간 전매가 제한되는 만큼 출퇴근이 편리한 '직주근접'이나, 자녀가 있는 경우 '교육·학군' 등을 고려해야 한다. 전매제한 기간 중 결혼이나 이직, 질병 등으로 부득이하게 거주지를 옮기 경우에 한국토지주택공사(LH)에 차익 없이 집을 팔 수 있다.

전문가들은 '묻지마 청약'을 피하고, 자격 요건이나 대출 가능 여부 등 청약 관련 정보를 미리 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "민간택지 분양가 상한제를 적용하게 되면 기존 시세보다 낮은 분양가에 아파트가 공급되면서 청약시장이 과열될 가능성이 있다"며 "실수요자 수요가 꾸준한 투기과열지구를 중심으로 청약을 통해 저렴한 분양가로 내 집 마련을 하려는 수요가 늘어날 것"이라고 분석했다.

함 랩장은 "분양가 상한제가 확대 적용되면 청약 가점이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 무주택자나 실수요자가 유리하다"며 "무턱대고 청약에 나서기보단 가점과 대출 등 자금 조달 방법, 입지 여건 등을 사전에 꼼꼼히 따져봐야 묻지마 청약으로 인한 피해를 줄일 수 있다"고 덧붙였다.


sky0322@newsis.com
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