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'지역·시기 불확실'…반쪽 분양가상한제에 시장은 혼란

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등록 2019-08-25 06:00:00
재건축조합, '1대1 재건축·리모델링 추진하자' 의견 팽팽
정부, 고분양가→집값 상승 차단…재건축 "재산권 침해"
주거정책심의위원회 최종 결정 나와야 혼란 수습될 듯
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【서울=뉴시스】추상철 기자 =국토교통부의 민간택지에 대한 분양가 상한제 발표로 재건축 아파트 투자에 제동이 걸렸다. 12일 오후 재건축을 앞둔 서울 서초구 반포주공아파트 1단지가 보이고 있다. 2019.08.12.  scchoo@newsis.com

【서울=뉴시스】박성환 기자 = 정부가 민간택지 분양가 상한제 시행을 발표한뒤 부동산시장의 불확실성이 커지고 있다.

부동산시장에서는 민간택지 분양가 상한제 시행으로 실수요자들이 시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 내집을 마련함으로써 주변 시세를 낮춰 집값이 안정될 것이라는 기대와 장기적으로 공급이 부족해 집값이 상승할 것이라는 우려가 팽팽히 맞서고 있다. 전문가들조차 엇갈린 전망을 내놓으면서 무주택·실수요자들의 혼란이 더욱 가중되고 있다.

민간택지 분양가 상한제 시행으로 시세보다 저렴한 분양가의 새 아파트가 나오면서 무주택·실수요자들의 내집 마련이 보다 쉬워질 것으로 예상된다. 최근 크게 오른 서울 아파트 분양가를 어느 정도 낮추는 효과도 있다.

25일 국토부에 따르면 지난 1년간 서울 아파트값이 5.7% 오르는 동안 분양가는 21%나 급등했다. 분양가 상승이 주변 주택의 가격을 끌어올려 전체적으로 집값 상승을 견인했다는게 국토부 판단이다. 분양가를 잡으면 집값이 안정되고 무주택·실수요자들의 내집 마련 부담이 줄어들 것으로 기대하고 있다.

고분양가가 집값 상승으로 이어지는 것을 사전에 차단하겠다는 포석이다. 또 저금리 기조로 마땅한 투자처를 찾지 못한 1000조원의 유동자금이 부동산시장으로 추가 유입될 가능성도 반영됐다는 분석이다.

반면 수익성 악화로 재건축·재개발사업에 제동이 걸리면서 공급이 줄어 장기적으로 기존 새 아파트값이 더 올라 집값 상승을 부추길 것이라는 우려도 나오고 있다.

앞서 국토교통부는 주택법 시행령 개정안을 입법예고해 이르면 10월부터 시행한다고 발표했다.

개정된 시행령에 따르면 직전 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 했던 지정 요건이 '투기과열지구'로 달라졌다. 이에따라 서울 25개 모든 자치구를 비롯해 ▲경기 과천·광명·분당·하남 ▲대구 수성구 ▲세종시가 상한제 적용대상이 될 전망이다.

또 재건축·재개발 단지의 적용시점이 '입주자 모집 승인 신청' 단계로 앞당겨진다. 현재 관리처분인가를 받은 단지도 적용대상이다.

낮은 분양가로 이른바 '로또 청약'에 따른 과도한 시세 차익을 얻지 않도록 분양권 전매제한 기한도 대폭 늘어난다. 현재 투기과열지구내 민간아파트의 분양권 전매제한기간이 3~4년으로 앞으로는 최장 10년까지 늘어난다. 정부는 수도권 공공주택에만 적용된 거주의무기간을 민간아파트에도 도입하는 방안도 추진할 방침이다.

하지만 구체적인 분양가 상한제 적용 지역과 시기는 주거정책심의위원회에서 추후 결정하기로 하면서 부동산시장의 혼란이 당분간 계속되게 됐다.

지역과 시기가 정확하지 않다 보니 정비사업을 추진중인 조합들은 사업 추진 여부와 분양 일정 등을 놓고 혼선을 빚고 있다. 철거가 진행중인 둔촌 주공 아파트단지에서 ‘설계를 바꾸고 조합장도 바꿔 추진해야 된다’는 주장이 일부 조합원들 사이에서 나오고 있다.

또 최근 관리처분인가 무효 판결이 나온 반포주공 1단지는 '1대1 재건축'이나 '리모델링'을 하자는 주장이 일부 조합원들 사이에서 오가고 있다. 일반분양 가격이 조합원 분양가격보다 낮아지면 분양을 많이할수록 수익성이 떨어지기 때문이다.

재건축 조합들과 정부간 갈등도 심화되고 있다. 이번 상한제 적용 시점 변경 자체가 소급입법이고 재산권 침해라며 반발하고 있다. 일부 재건축 단지는 헌법소원이나 상한제의 효력정지 가처분 신청 등 법적 대응을 예고하고 있다.

이에대해 김현미 국토부 장관은 지난 20일 국회에서 "관리처분인가를 받을때 예상된 분양가격은 확정된 이익이 아닌 기대이익에 불과하다"며 재산권 침해가 아니라고 반박했다. 그러면서 "국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원 기대이익보다 크다"며 분양가 상한제를 예정대로 추진할 뜻을 내비쳤다.

부동산시장에서는 국토부 장관이 주재하는 주거정책심의위원회에 시장 상황을 고려해 분양가 상한제 적용 시기와 지역을 정하겠다는 정부의 방침에 따라 구체적인 방안이 나올때까지는 혼란이 계속될 것으로 내다보고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "민간택지 분양가 상한제 적용을 위해서는 투기과열지구 뿐만 아니라 분양가 상승률이나 주택거래량 등 다양한 요건들이 충족돼야 한다"며 "지금 정부가 내놓은 발표만으로는 구체적인 적용 시기와 지역 등이 뚜렷하게 드러나지 않아 시장의 혼란을 자초한 측면이 있다"고 지적했다.

권 교수는 "시장 상황을 고려해 적용 시기와 지역을 정하겠다는 게 정부의 방침"이라며 "추후 주거정책심의위원회에서 결정할 구체적인 적용 시기와 지역이 나오기 전까지 혼란은 불가피하다"고 덧붙였다.

sky0322@newsis.com
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