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[인터뷰]황점상 C&W코리아대표 "풍부한 유동자금에 오피스투자 활황"

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등록 2019-09-01 09:00:00  |  수정 2019-09-01 11:33:38
상반기 거래액 5조9000억원…역대급 '활황'
"주식·채권보다 수익률 높아 대체투자 각광"
우량 매물 경쟁 치열해…중소형 자산도 인기
밸류애드·개발형 오퍼튜니스틱에 관심 커져
임대시장은 고전…'공유오피스'에 주목할 만
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【서울=뉴시스】 전진환 기자 = 글로벌 부동산컨설팅 회사 쿠시먼 앤드 웨이크필드 코리아 황점상 대표가 29일 오후 서울 중구에 위치한 사무실에서 뉴시스와 인터뷰하고 있다. 2019.08.30. amin2@newsis.com
【서울=뉴시스】김가윤 기자 = "시중에 유동자금이 풍부하지만 투자할데가 마땅치 않아 투자자가 바라는 요구수익률이 낮아졌습니다. 이 때문에 임대수익이 똑같아도 건물가격이 올라 더 비싸게 팔리는 거죠. 오피스 투자시장은 활황입니다."

황점상 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아 대표는 지난달 29일 뉴시스와의 인터뷰에서 "국내 유동성이 풍부해지면서국내 투자자들의 오피스 빌딩 투자 규모가 커졌다"고 설명했다.

경기침체에도 불구하고 최근 오피스 투자시장은 유례없는 활황세를 이어가고 있다. 글로벌 부동산컨설팅 업체 C&W 분석에 따르면 올해 상반기 상업용 부동산 시장 거래액은 총 5조9000억원 가량이다. 역대 거래가 가장 활발했던 것으로 평가되는 지난해 같은기간 거래금액인 5조6000억원을 뛰어넘었다.

최고가를 경신하는 매각물건들도 속출했다. 지난 2분기 '스테이트타워남산'이 권역내 단위면적당 최고가를 경신했고 1분기 '서울스퀘어'가 단일빌딩 거래로는 역사상 두번째로 높은 금액을 기록했다.

황 대표는 "주식이나 채권 등 저조한 수익률을 내는 자본시장의 대안으로 상대적으로 높은 수익률을 담보하는 서울이나 분당권역의 대형 오피스 빌딩을 대체투자처로 선호하고 있다"고 진단했다.

그는 "공모펀드를 기준으로 개인에게 돌아가는 배당률은 적게는 5%, 보통은 6~7% 정도"라며 "시중 금리보다 훨씬 높을 뿐아니라 투자에 대한 배당금이 3~6개월마다 나오기 때문에 연기금이나 기관투자자들도 부동산 대체투자 비율을 상당히 높이고 있는 추세"라고 강조했다.

◇우량 매물 둘러싼 경쟁 치열…단일 오피스 1조원 돌파

특히 오피스빌딩 가격이 상승하며 매각차익을 통한 투자금 회수에 대한 기대감도 높아지면서 우량 매물을 둘러싼 경쟁이 더욱 과열됐다.

지난해 공평동에 위치한 '센트로폴리스'가 단일 오피스 물건으로는 처음 1조원이 넘는 금액인 1조1200억원에 거래가 성사됐다. 단위면적당 거래가격으로는 강남권역(GBD)에 위치한 '삼성물산 서초사옥'이 역대 최초로 3000만원이 넘는 금액에 거래가 완료됐다.
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【서울=뉴시스】 전진환 기자 = 글로벌 부동산컨설팅 회사 쿠시먼 앤드 웨이크필드 코리아 황점상 대표가 29일 오후 서울 중구에 위치한 사무실에서 뉴시스와 인터뷰하고 있다. 2019.08.30. amin2@newsis.com
황 대표는 "센트로폴리스는 임대가 하나도 되지 않은 상태인데도 위험을 감수하며 거래가 된 건물"이라며 "그만큼 규모가 큰 오피스가 GBD내 얼마 없기도 하고 다 채우면 더 비싸질 거란 기대도 있는 것"이라고 말했다.

오피스시장에서 주목받고 있는 시장은 단연 GBD다. 높은 임차수요를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있을뿐아니라 개발 가능한 토지가 제한적이라 프라임급 자산에 대한 투자자들의 경쟁이 치열하기 때문이다. 최근에는 중소형 자산으로까지 관심이 확대되고 있다.

황 대표는 "중소형 건물의 수익률이 3.5~4% 밖에 안되는데도 사는 이유는 보유하고 있다가 팔면 임대수익은 비슷하더라도 향후 건물가격이 높아질 거라는 기대 때문"이라며 "가격이 오르면 증여 시점에 따라 절세가 가능하기 때문에 증여나 상속 목적으로 구입하기도 한다"고 말했다.

◇양호한 투자물건은 제한… 밸류애드(Value-add) 등 관심도 높아져

안정적인 자산에 대한 선호가 지속되며 지난해부터 인기가 이어지고 있지만, 현재는 적합한 투자물건의 수가 제한적인 상황이다.

이러한 여건속에서 최근에는 공실 위험을 줄이는 밸류애드를 비롯해 오피스를 주거나 다른 용도로 전환하는 개발형 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 자산에 대한 관심이 커지고 있다.

따라서 C&W는 향후 다양한 자산들의 거래가 이루어질 것으로 보고 오피스 임대수요가 제한적으로 성장하고 있음에도 빌딩의 시장가격을 유지시켜주는 역할을 할 것으로 예상했다.
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【서울=뉴시스】 전진환 기자 = 글로벌 부동산컨설팅 회사 쿠시먼 앤드 웨이크필드 코리아 황점상 대표가 29일 오후 서울 중구에 위치한 사무실에서 뉴시스와 인터뷰하고 있다. 2019.08.30.

 amin2@newsis.com
황 대표는 "노후화된 건물을 리모델링해서 공실을 줄이거나 임대료를 높여 다시 팔면 높은 수익률을 기대할 수 있지만 리스크가 그만큼 크다"며 "투자시장에 몰려있는 돈이 소진되지 않으니까 그런 리스크를 감당할 수 있는 사람들이 (리스크가 높은) 시장에 진입하는 추세"라고 진단했다.

그러면서 "요즘은 디벨로퍼(developer)들도 도심에 있는 오피스를 허물고 새로 짓는다거나 주거용 상품으로 전환하는 등의 상품을 많이 찾는다"며 "융자를 해줄 증권회사나 은행권 등 투자할 사람들이 많으니까 좋은 상품만 있으면 투자에 나서는 것"이라고 설명했다.

◇임대시장은 고전…'공유오피스' 통해 공실률 낮출 수 있어

오피스 투자시장은 활황이지만 임대시장은 여전히 제한적인 성장을 이어가고 있다. 한국 오피스 공실률 수준은 아시아 주요국가보다는 높은 수준(10%내외)으로 리먼사태이후 약 10년 이상 장기화 되고 있어 임대수요 측면에서는 다소 약한 수준이다.

이 때문에 공실률을 낮춰 임대시장을 활성화시키려는 노력도 병행되고 있다. C&W는 오피스 빌딩의 공실률을 낮춰 건물 가치를 더욱 높이는 방안 중 하나로 공유오피스에 주목하고 있다.

황 대표는 "기존 대형 오피스의 관리 틀에서는 다양한 수요층을 수용하기 어려웠다"며 "상대적으로 작은 규모의 사업을 운영하는 사용자에게 인프라를 제공해 효율을 극대화할 수 있다는 면에서 공유오피스 흐름은 지속될 것"이라고 예상했다.

이어 "최근 국내 오피스 시장에서 공유오피스가 급격하게 확산되며 주요 권역 오피스 빌딩의 공실률을 낮추는 데 영향을 미쳤다"며 "공유오피스가 입주한 빌딩의 안정적 임대수익을 보전해주는 역할을 함으로써 빌딩의 가치 제고에도 긍정적인 역할을 했다"고 설명했다.

다만 최근 공유오피스 시장이 성숙 단계에 접어들면서 경쟁이 격화되고 있어 산업의 지속적인 성장을 위해서는 차별적이고 다양한 수요를 충족하는 노력들이 필요할 것으로 보인다.

황 대표는 "우리나라 공유오피스는 큰 면적의 오피스를 사서 잘게 쪼개 임대하는 것에 그치는데 본래 공유오피스는 임차인이 적은 비용을 들여 장소 확장성을 누리는 곳"이라며 "업종이 비슷한 사람들이 모여 하나의 커뮤니티를 만드는 등 장점을 누릴 수 있어야 공유오피스가 보다 장기적으로 이어질 것"이라고 말했다.

▲황점상 대표는?

1969년생으로 한양대 도시공학과를 졸업하고 연세대 경영전문대학원 최고경영자과정을 수료했다. 리테일컨설팅 업체인 STD 컨설팅에서 사회생활을 시작한 후 LG백화점 기획개발팀을 거쳐 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아에서 리테일 선임상무로 재직하다가 2009년에 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 대표이사로 취임, 현재 한국지사를 총괄하고 있다.


yoon@newsis.com
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