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전세시장, 새 복병 '상한제'…"멸실 줄어 안정" vs "공급 줄어 불안"

등록 2019.11.11 14:55:06

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'공급 풍부+멸실 감소' 전셋값 2년 연속 하락 중

상한제 시행에 멸실 줄어 전셋값 안정세 커질 듯

입주 2021년 급감, 이주수요 등 불안 가능성 남아

전세시장, 새 복병 '상한제'…"멸실 줄어 안정" vs "공급 줄어 불안"

【서울=뉴시스】이인준 기자 = 이달 본격 시행된 민간택지 분양가 상한제로 인한 서울권 정비사업 위축이 서울 아파트 전세시장의 새로운 변수로 등장했다.

서울 아파트 전셋값은 최근 2년간 공급물량 증가에 따른 안정적 궤적을 그리고 있으며, 내년에도 새 아파트 입주물량은 풍부할 것으로 예상된다. 이같은 상황에서 정비사업 연기 등으로 멸실 예정주택을 줄어 전셋값 안정세에도 기여할 가능성이 높아 보인다.

11일 한국감정원에 따르면 올해 서울 아파트 전셋값 누적 변동률은 1~10월 기준 마이너스(-) 1.67%로, 지난해(-0.03%)에 이어 2년 연속 하락세다.서울 아파트 전셋값이 2년 연속 하락세를 나타낸 것은 감정원이 관련 통계 작성을 시작한 2004년 이래 처음이다.

최근 서울 아파트 전셋값 안정세의 가장 큰 원인은 공급물량 증가가 꼽힌다.

부동산114에 따르면 최근 서울 주택시장은 정부 인허가 증가에 따른 새 아파트 입주물량이 증가하고 있는 반면, 잇단 규제에 정비사업 속도가 늦춰지면서 멸실주택이 감소하는 상황이 이어지고 있다.

부동산114가 연초 집계한 올해 서울 주택시장은 새 아파트 입주물량은 4만2934호로, 멸실주택(3만7675가구)를 5년만에 앞질렀다.

서울 아파트 공급은 지난 2015년(2만1905호) 이후 ▲2016년 2만6744호 ▲2017년 2만7940호 ▲지난해 3만6698호 ▲올해 4만2934호 등으로 해마다 증가 추세다.

반면 지난 2015년 2만5271호에 그쳤던 멸실 주택은 ▲2016년 4만2579호 ▲2017년 4만7534호 ▲지난해 4만2414호 등으로 최근 3년 연속 4만 호 이상을 기록하다, 올해 3만호대로 떨어졌다. 부동산114는 ▲안전진단 강화 ▲재건축 초과이익환수 등 재건축 규제 시행으로 정비사업이 크게 위축되면서 연초 예상보다 멸실물량이 더 줄어들고, 내년에도 이같은 상황이 지속될 가능성이 높을 것으로 보고 있다. 반면 내년 새 아파트 입주물량은 4만1923호로, 올해와 유사한 수준이다.

 이는 서울 전세시장 안정에 기여할 전망이다. 공급물량이 많은 상황에서 정비사업이 연기되면, 전체 주택수는 오히려 증가하는 효과를 내기 때문이다. 특히 일반적으로 오래된 아파트 일수록 전세가율(매매가격 대비 전셋값)이 낮기 때문에 전셋값 상승 가능성도 다소 제한적일 수 있다. 

다만 변수도 있다.

일단 서울 분양시장이 지난해부터 급격히 위축되고 있다는 점이다.

신영증권 리서치센터에 따르면 지난 2017년 서울에 분양된 주택물량은 39만세대에 달했으나, ▲2018년 20만세대 ▲2019년 18만세대로 급속히 줄고 있다. 여기에 내년에 분상제의 영향을 받아 하락세가 이어지면 15만~17만세대까지 감소할 수도 있다는 우려가 제기된 상태다. 오는 2021년 이후 입주물량 급감하는 등 '부메랑 효과'에 대한 지적이다.

정부는 시장 불안에 선제적으로 대응해 3기 신도시와 서울 지하철 역세권, 국공유지 등에 4만호를 공급하는 등 수도권에 30만 호를 공급한다는 방침이나, 공급 예정시기가 2023년 이후인 데다 교통 대책 등 서울권 주택수요 분산 효과를 얼마나 낼지를 아직은 가늠이 어렵다.

또 국지적인 우선 서울의 높은 집값과 상한제 이후 분양시장을 통해 내 집을 장만하려는 청약대기 수요가 어디로 튈지도 가늠이 어렵다.현재로서는 최근 몇 년간 전세 선호현상이 지속됐지만, 그럼에도 서울 아파트 전셋값이 안정세를 나타내고 있다는 점에서 전세 대기수요가 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 보인다.

그러나 서울 전세시장도 젊은층을 중심으로 새집 선호 현상이 강화되고 있고, 자율형사립고·특수목적고의 폐지와 정시확대 등 교육정책 개편의 효과로 강남3구 등 일부 지역의 전세 수요가 증가 추세여서 일부 지역을 중심으로 한 국지적인 불안이 나타날 가능성을 배제하기는 어렵다.

또 내년 초 정비사업 이주수요가 몰리며 국지적인 불안 가능성도 제기된 상태다. 국토교통부에 따르면 서울 시내 관리처분인가를 받은 61개 단지 6만8000채 가운데 상당수 물량이 유예 기간인 내년 4월까지 차례로 공급될 예정이다. 사실상 정부 규제의 영향으로 이주시기를 당초 예정보다 줄줄이 앞당기게 되는 효과다.

특히 강남구 개포동 개포주공1·4단지(2100호), 청담동 삼익(888호), 서초구 잠원동 한신4지구(2640호) 등과 같이 강남·서초구 일대에 약 6324호가 아직 이주 단계로 들어가지 못한 상태여서 시장의 막판 변수가 될 전망이다.

윤지해 부동산114 과장은 "상한제의 영향으로 서울권 청약 대기 수요가 크게 늘어난 상황에서 이주수요까지 겹치면 내년 4월까지는 공급은 한정돼 있고, 수요는 많은 강남권 일부 지역이나 준강남권의 전셋값은 상승폭이 클 수 있다"고 말했다.


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