'세금 인상<집값 상승' 올해 종부세는 '미풍'…내년은 다를까

종부세, 전년比 2~3배 올라도 집값도 2~3억원 폭등

집주인 버티기 심화로 강남 주요 단지 '매물부족' 심화

"세 부담 갈수록 커져"…3년 내 '연 1천만원' 단지 속출

[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스]이인준 기자 = 서울 고가 아파트를 중심으로 올해부터 보유세 부담이 크게 늘었지만 오히려 집주인들의 '버티기'가 심화하고 있다.

특히 그동안 12월 종합부동산세 납부를 앞두고, 세금 압박을 이기지 못한 집주인들의 매물이 다량 출현할 것이라는 분석이 많았지만 실제는 달랐다.

오히려 최근 집주인들이 매물을 회수하고, 호가를 높이려는 움직임이 나타나 강남 일부 지역에서는 '매물 부족' 현상까지 빚고 있다. 종부세가 전년보다 크게 인상된 것은 사실이지만, 그보다 집값이 더 많이 올라 '버틸 때까지 버티자'는 분위기가 팽배해진 탓이다. 전문가들은 이 때문에 이번 종부세 고지가 시장의 변화를 주도할 만한 변수가 되기 어렵다고 보고 있다.

다만 정부가 공시가격 현실화 기조가 단계적으로 진행되는 만큼 내년부터는 달라질 것으로 예상했다. 자칫 세금폭탄이 떨어질 수도 있어 무리한 투자는 금물이라고 조언했다.

◇종부세, 2~3배 늘었지만…"집값 더 오른다" 매물회수

뉴시스가 지난 22일 신한은행 우병탁 부동산자문센터 팀장(세무사)에 의뢰해 서울 고가 아파트에 대한 종합부동산세 인상률을 분석한 결과, 만 59세 이하 1주택자 기준으로 전년보다 종부세가 2배 이상으로 늘어나는 세대가 적지 않을 전망이다.

반포자이 전용 84.94㎡는 한 채만 가지고 있어도 올해 종부세가 163만원으로, 전년 69만원 대비 138.4% 증가한다. '아크로리버파크'의 전용 84.99㎡도 올해 종부세는 240만원으로, 전년 101만원 대비 138.8% 오른다.

래미안퍼스티지, 래미안대치팰리스 등 강남권 선호 단지들도 전용 84㎡의 종부세가 173만원, 120만원으로 전년 대비 각각 121.7%, 136.6%씩 상승한다. 올해 거래가 가장 활발했던 한남더힐의 235.3㎡도 올해 종부세가 1232만원으로 추정돼 전년보다 64.1% 증가할 전망이다.

주택 소유주는 여기에 종부세의 20%만큼 농어촌특별세를 따로 내야 한다. 앞서 지난 7월과 9월에 재산세를 납부한지 불과 3개월 만에 수백만원을 세금으로 또 내야 하는 것이다. 종부세 고지를 앞두고 시장에 매물이 크게 늘어날 것으로 봤던 것도 이 때문이다.

하지만 오히려 최근 시장에는 매물이 자취를 감췄다. 집주인들은 매물을 회수하는 등 버티기를 지속하고 있다.

전문가들은 그 배경으로 올해 고가 아파트를 중심으로 큰 폭의 오름세를 나타냈기 때문이라고 분석한다.

반포자이 84㎡의 경우 올해 4월 17억2000만원까지 떨어졌으나, 지난 7월 26억원으로 신고가를 경신했고, 최근에도 24억~25억원선에서 거래 중이다. 지난해 10월 매매가격이 23억원인 점을 감안하면 1~2억원이 오른 셈이다. 아크로리버파크 전용 84㎡도 34억원에 거래된 세대가 확인돼, 3.3㎡당 1억원을 돌파했다. 지난해 최고가 31억원과 비교해도 3억원 이상 비싼 금액이다.

상황이 이러다 보니 집을 매각하기보다는 장기 보유하거나, 증여를 통해 세금 부담을 줄이려는 움직임이 더 활발하다. 내년부터 비거주자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 축소돼 앞으로 양도세 부담이 커지는 데도 매매보다는 보유를 선택하는 집주인들이 많아졌다. 세금 부담보다 집값 상승에 대한 기대감이 더 크기 때문이라는 것이다.
 
우 팀장은 "고가 아파트의 경우 올해 종부세 부담이 2배 이상 늘어난 곳이 많아 세금 부담이 적지 않을 것"이라면서도 "하지만 그보다 집값 상승분이 더 커서 집주인들이 매매에 나서지 않고 있다"고 말했다. 특히 올해 하반기 집값 상승세가 나타나자 매각보다는 증여에 대한 상담이 늘어나는 등 '버티기'를 고민하는 집주인이 늘었다는 게 그의 설명이다.

실제로 최근 강남 지역을 중심으로 집주인들은 팔려고 내놨던 매물을 걷어 들이고 있다. 반면 최근 풍부한 부동자금과 저금리, 최근 서울 3.3㎡당 1억원짜리 아파트 출현, 입시제도 개편에 따른 주요 학군 수요 쏠림 등은 매수자들을 조급하게 만들고 있다.

감정원 최문기 과장은 "서울 3.3㎡당 1억원짜리 아파트가 출현하면서 집값 상승에 대한 기대감이 커지고, 일부 투자자들은 최고가라는 것을 알면서도 매수에 나서고 있다"면서 "하지만 집주인들은 이에 매물을 회수하고 시장 상황을 관망세로 돌아서며 매물부족 현상을 일으키는 중"이라고 말했다.

실제로 감정원이 매주 발표하는 아파트 수급동향지수는 지난 18일 기준 113.7을 기록해 올해 최고치를 기록했다. 이 지수는 수급상황을 0~200 사이로 점수화한 것인데, 기준치(100)보다 높으면 수요(집주인) 우위로 본다. 이 때문에 연말까지 가더라도 시중에 매물 출회는 당분간 제한적일 것이라는 관측이 우세하다.

◇전문가들 "세금부담 갈수록 커질 듯…무리한 투자 금물"

일단 올해 서울 주택매매시장의 막판 변수 '종부세 고지서 발송'은 '미풍'에 그치는 모양새다. 종부세 납부시한은 내달 16일까지지만, 과세기준일은 6월1일이기 때문에 이미 시장에 선반영된 상태다.

다만 전문가들은 내년부터는 달라도 다를 것이라는 전망이 우세하다.

정부가 고가 주택에 대한 공시가격 현실화 기조를 본격화하기 때문이다. 올해 서울의 공동주택 공시가격은 14.02%가 올라 2007년 이후 12년 만에 최대 상승폭을 기록했고, 내년에도 올해만큼은 아니지만 고가 주택을 중심으로 공시가격이 큰 폭으로 인상될 전망이다.

특히 재산세나 종부세의 과표기준인 공정시장가액비율이 지난해 80%에서 올해 85%로 높아진 데 이어 내년 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%까지 매년 5%포인트(p)씩 높아져 점차 보유세에 대한 부담은 강력해진다. 이 비율은 실제 세금 납부액을 계산할 때 사용하는 일종의 할인율로, 지난해까지 공시가격의 80%에 대해서만 세금을 매겼다. 앞으로는 이같은 혜택이 사라져 급격하게 세금 부담이 늘어나는 결과로 이어진다.

보유세에 대한 부담은 시간이 갈수록 폭증할 전망이다.

우 팀장에 시뮬레이션을 의뢰해, 서울 주요 단지의 공시가격이 앞으로 3년간(2020~2022년) 매년 10%씩 인상된다고 가정해 보유세 상승을 분석한 결과 고가 아파트의 경우 머지않아 한 채만 가지고 있어도 연간 1000만원 이상의 보유세를 부담해야 하는 날이 점차 다가고 있다.

시뮬레이션에 따르면 반포자이의 경우 올해 보유세(재산세+종부세+지방교육세+농어촌특별세)가 상한선에 근접하는 49.39% 인상된 데 이어 ▲내년 832만원(종부세 340만원) ▲2021년 1087만원(종부세 511만원) ▲2022년 1385만원(종부세 713만원) 등으로 증가한다. 올해와 비교하면 3년 내 보유세가 2.4배(141%↑) 수준으로 늘어난다.

아크로리버파크를 한 채 소유한 집주인도 보유세가 ▲내년 1030만원(종부세 463만원) ▲2021년 1316만원(종부세 656만원) ▲2022년 1750만원(종부세 967만원) 순으로 급증해 3년간 세금부담이 2.5배(145.7%↑) 증가한다. 이밖에 오는 2022년이 되면 래미안대치팰리스 114.17㎡은 올해 대비 183.9% 증가한 2705만원, 한남더힐 235.31㎡는 119.2% 늘어난 5089만8248원으로 예상된다.

다주택자의 경우 부담이 더 크다. 현재 1주택자의 경우 세금이 아무리 늘어나도 전년 세액의 150%를 넘을 수 없게 돼 있다. 하지만 조정대상지역에 주택 2채를 가지고 있을 때 보유세의 세부담 상한은 200%, 3주택 이상은 300%까지 올라간다.

특히 시세차익을 노리는 재건축 투기도 자칫 낭패를 볼 수 있다고 전문가들은 조언한다.

잠실주공5단지 전용 82.51㎡의 경우 올해 공시가격이 8.92% 오른 13억6800만원인데, 올해 보유세는 1주택자 기준 436만원(종부세 98만원)으로 전년 대비 22.18% 올랐다. 이 단지의 공시가격이 내년부터 앞으로 5%씩 오른다고 가정했을 때, 보유세는 ▲내년 595만원 ▲2021년 789만원 ▲2022년 1040만원 등으로 올라, 3년 내 세금 부담이 2배로 늘어난다.

여기에 건강보험 지역가입자의 경우 소득 외에 부동산 등 가진 재산에 따라 보험료를 매기기 때문에, 집값이 오르면 보험료도 인상될 수 있다. 올해 기준 지역가입자 보험료 상한액은 월 318만3000원이며, 이는 매년 인상될 수 있다.

특히 정부 건보료 부과체계 개편에 따라 고액자산가는 보험료를 내지 않는 피부양자 자격을 유지하게 어렵게 될 전망이다. 현재 연소득이 1000만원 이상이고 부동산 등 재산이 5억4000만원(공시가격 기준) 이상인 자산가는 경우 피부양자에서 제외되는 데, 오는 2022년 7월부터는 건보료 부과 2단계 개편에 들어가면 지역가입자로 편입되는 재산기준이 3억6000만원으로 낮아진다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "단기 급등에 따른 피로감과 가을 이사철이 끝남에 따라 서울 집값 상승세도 소강 국면으로 들어가고 있다"면서 "무리한 투자는 주의해야 한다"고 말했다.


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