[상반기 부동산 결산①]집값 양극화 뚜렷…서초·용산 오르고, 노·도·강 내리고

부동산원 통계 기준, 서초구 0.61% ↑ 성북구 0.89% ↓

똘똘한 한채 선호 현상 나타나며 초고가 신고가 행진

외곽 지역 급매물 쌓이며 시세보다 하락 거래 잇따라

"양극화 당분간 지속" vs "일시적 현상, 강남도 내릴 것"

원희룡 국토장관 "강남 집값 잡기 목표로 하지 않겠다"

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 올해 상반기 부동산 시장의 화두는 양극화다. 서울 부동산 시장에서 서초, 강남, 용산 등 고가 주택 가격은 계속해서 치솟는 반면 노도강(노원·도봉·강북구) 일대는 완전히 약세로 접어들어 중저가 주택 가격 하락세가 가팔라지고 있다.

1일 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울은 작년 말부터 이번주(6월 27일 기준)까지 아파트값 누적 변동률이 -0.18%를 기록했다.

서울 25개 자치구의 변동률을 살펴보면 양극화 현상이 뚜렷해진 것이 나타난다. 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 서초구로 작년 말보다 0.61% 상승했다. 용산구(0.38%)와 강남구(0.32%), 동작구(0.03%)도 작년 말 대비 상승했다.

이들 지역은 서울에서 소위 '상급지'로 불리는 지역으로, 세금 부담이 커진 다주택자들이 기존 주택을 처분하고 ‘똘똘한 한 채’로 몰리면서 고가 주택 가격이 뛰는 양상이 상반기 부동산 시장에서 두드러졌다.

실제로 한강변 최고가 아파트 단지들은 신고가 행진이 상반기 내내 이어졌다.

한강변 최고가 아파트로 꼽히는 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 129㎡는 지난달 23일 68억원(19층)에 거래되며 최고가 기록을 다시 갈아치웠다. 같은 평형 종전 최고가는 지난 4월 기록한 64억원(26층)으로, 한달 사이 4억원이 뛴 것이다.

인근 단지도 비슷한 분위기다. 서초구 반포동 '반포자이' 전용 59㎡은 지난달 19일 28억2000만원(5층)에 거래돼 지난해 12월30일 27억원(20층)에 매매된 것과 비교하면 1억2000만원 올랐다.

해당 면적은 지난해 초까지만 해도 23억대에서 거래되다가 7월 25억을 넘기더니 30억원을 눈앞에 두게 됐다. 약 1년 만에 5억원이 뛴 상황이다. 국민평형으로 불리는 전용 84㎡는 40억원이 목전이다. 지난달 16일 39억원(15억원)에 거래되며 신고가를 썼다.

서초구 반포동 래미안퍼스티지의 경우 전용면적 84㎡가 지난 5월 39억원(28층)에 팔리며 신고가를 또다시 경신했다. 이 단지에서는 지난해 10월 이미 전용 59㎡가 30억원(20층)을 찍으며 최고가를 경신한 바 있다.
 
반면 서울 21개 자치구는 하락했다. 특히 성북구(-0.89%), 서대문구(-0.68%), 노원구(-0.59%), 은평구(-0.53%), 강북구(-0.52%), 도봉구(-0.48%) 등 중저가 아파트가 몰려 있는 외곽 지역이 많이 떨어졌다.

성북구 하월곡동 '래미안루나밸리' 전용 59㎡는 지난 11일 6억5000만원(8층)에 거래됐는데 이는 작년 9월 최고가 10억원(10층)보다 3억5000만원 떨어진 것이다. 성북구 장위동 래미안장위포레카운티 전용면적 84㎡도 지난달 16일 11억5000만원(4층)에 거래돼 작년 6월 최고가 13억원보다 1억5000만원 떨어졌다.

노원구 월계동 '월계풍림아이원' 전용 84㎡의 경우 작년 7월 10억5000만원(9층)까지 올랐으나 지난달 1일에는 1억3000만원 낮은 9억2000만원(11층)에 거래됐다. 도봉구 방학동 대상타운현대 전용면적 84㎡의 경우에도 작년 12월 10억2900만원에 신고가를 기록했는데 지난달 4일에는 9억4000만원에 손바뀜됐다.

특히 노·도·강 지역은 서울에서 비교적 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능해 작년까지 2030세대의 '영끌'이 집중됐던 곳이다. 실제 한국부동산원 매입자 연령대별 아파트 매매거래건수 분석 결과 작년 서울 아파트의 30대 이하 매입 비중이 평균 41.7%를 기록했는데 이 중 노원구가 49.3%로 서울에서 가장 높았다.

이런 가운데 올해 들어 부동산시장 분위기가 급변하면서 영끌족들의 한숨이 깊어질 전망이다. 설상가상으로 기준금리가 잇따라 인상되면서 대출 이자 부담이 점점 커지고 있다. 현재 주요 은행의 주택담보대출금리는 최고 상단이 연 5%대를 넘어섰다. 기준금리 추가 인상에 따라 내년에는 최고 7%에 이를 가능성도 제기된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "다주택자들이 핵심 지역 주택을 남기고 외곽 주택을 정리하는 선택을 하면서 서울 외곽 지역 집값 하락세가 두드러졌다"며 "노도강 지역은 금액대가 상대적으로 저렴해 진입장벽이 낮은 편이어서 작년에 매수 움직임이 많았는데 최근 금리인상과 대출규제 등의 영향으로 압박을 받고 있는 것"이라고 설명했다.

서울 부동산 양극화는 거래 건수에서도 확연하게 드러난다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~5월 매매 거래량은 6823건으로 작년 같은 기간(2만1883건)에 비해 68.8% 감소한 가운데 성북구(-78.0%), 노원구(-76.9%), 강북구(-76.3%) 등 외곽 지역의 감소폭이 두드러졌다. 서초구(-60.9%), 강남구(-63.0%) 등도 지난해에 비해 거래가 줄었지만 '노·도·강'에 비하면 그나마 거래 감소가 덜한 편이었다. 

양극화 현상이 서울만의 얘기는 아니다. 지방도 고가 주택과 저가 주택 간 가격 차이가 커지면서 전국적으로 양극화 현상이 짙어지고 있다. KB부동산 리브온에 따르면 올해 5월 전국 상위 20%(5분위) 아파트값은 12억4892만원, 하위 20%(1분위)는 1억2320만원으로 집계됐다.
 
상위 20%의 가격을 하위 20% 가격으로 나눈 값인 5분위 배율은 10.13이다. 배율이 높을 수록 가격 격차가 심하다는 의미다. 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 2008년 12월 이후 최고치다.

중저가 아파트는 대출규제 강화로 직격탄을 맞았지만 고가 아파트의 경우 이미 대출이 어려웠던 상황이라 대출규제나 금리인상의 영향을 상대적으로 덜 받은 것으로 풀이된다. 

다수의 부동산 전문가들은 당분간 양극화 현상이 이어질 것으로 내다보고 있다. 다주택자 보유세 강화와 1주택자 세부담 완화로 똘똘한 한 채 선호현상은 더 강해지고 있다는 이유에서다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "보유세 부담 경감책은 다주택자보다 1주택자에게 선별 집중되면서 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상과 시장 양극화는 유지될 전망"이라며 "강남권, 한강변, 우수학군과 학원가 주변, 교통망 확충 예정지, 5년 이내 신축 등의 주택 1채 키워드가 선호될 전망"이라고 밝혔다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원도 "모든 주택의 다 같이 오르는 시장은 저물고 지역별, 단지별로 초양극화 장세가 심화될 것"이라며 "강남이나 용산 등 개발 호재가 있는 지역은 매물 희소성과 똘똘한 한채 수요로 시장을 견인할 것으로 예상되는 반면 패닉바잉, 영끌 등으로 작년에 거래가 많이 됐던 서울 외곽지역은 조정 장세로 이어질 수 있다"고 내다봤다.

금리인상에 따른 조정 국면에 진입한 만큼 강남권도 결국엔 하락세로 반전할 것이란 전망도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "부동산시장 사이클 측면에서 7년 이상 장기 상승하면 하락할 가능성이 높은데다 주담대 금리가 7%에 육박하고 있다"며 "올 하반기 이후부터는 하향 안정국면으로 전환될 가능성이 높아 보인다"고 말했다. 이어 "최근 초고가 아파트 가격은 계속 오르면서 서울 부동산 시장의 양극화 현상이 나타나고 있지만 일시적 현상일 뿐"이라며 강남권 집값도 안정세를 나타낼 것으로 내다봤다.

정부는 집값 양극화가 심해지고 있는 상황에 대해 인지하고 있으면서도 강남 집값 잡기를 목표로 하지는 않겠다는 뜻을 밝힌 상태다.

원희룡 국토부 장관은 지난달 29일 프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청토론회에서 "초고가 주택시장은 특수시장으로 따로 놓고 봐야한다"며 "강남 집값을 잡겠다는 목표를 세우면 전 정부처럼 될 수 있기 때문에 특수시장은 그것대로 다루면서 세금을 정의롭게 매기는 게 중요하다"고 말했다.

원 장관은 향후 집값 전망에 대해선 "당분간은 금리가 본격적으로 오르는 시기이기 때문에 전체적인 집값 평균이 대폭 오르긴 어려울 것"이라고 덧붙였다.


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