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낡아가는 서울 저층주거지…서울시 역할은?

등록 2017.05.30 05:00:00

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낡아가는 서울 저층주거지…서울시 역할은?

【서울=뉴시스】박대로 기자 = 서울시 저층주거지가 점차 낡아가면서 주거환경이 악화되고 있다. 이 때문에 서울시가 저층주거지 관리와 정비를 위해 적극적으로 대응해야 한다는 의견이 제시되고 있다.

 맹다미 서울연구원 도시공간연구실 연구위원, 장남종 도시공간연구실 연구위원, 백세나 연구원이 최근 발표한 '서울시 저층주거지 실태와 개선 방향' 보고서에 따르면 5층 이하 저층주택이 밀집한 주거지인 저층주거지는 서울시 전역에 분포하고 있다.

 저층주거지 면적은 124.5㎢로 전체 주거지역의 38.2%를 차지하고 있으며 현재 저층주택 약 22만7000동이 입지해있다. 저층주거지 내 주택유형은 단독주택 46%, 다가구주택 31%, 다세대주택 19%, 연립주택 4%다.

 저층주택 평균 건축연한은 26년으로 조사됐다. 이 가운데 건축연한 35년 이상인 1990년 이전 주택은 47%, 2000년대 이후 신출된 주택은 전체 주택의 16%로 노후주택 비율이 월등히 높은 것으로 나타났다. 단독주택은 평균 건축연한 35년으로 노후도가 특히 높았다.

 저층주거지 평균 인구밀도는 4.2만명/㎢으로 아파트 평균 인구밀도 6.6만명/㎢보다는 낮지만 주택 높이와 규모를 고려하면 저층주거지의 인구밀도가 상당히 높은 편이라고 서울연구원은 설명했다.

 저층주거지 거주민 평균 연령은 38.3세로 서울시 거주민 평균연령(37.9세)보다 높았다. 노령화지수 측면에서도 저층주거지에 상대적으로 14세 이하 유소년층이 적고 노년층이 많이 거주하고 있다.

 저층주거지 내 저층주택 필지 27%는 폭원 4m 미만 도로와 접하고 있는 것으로 조사됐다. 이는 개별 필지가 접하고 있는 도로의 조건이 좋지 않아 주택 신축이나 개량이 어렵다는 것을 나타낸다. 아울러 이는 저층주거지 내 생활도로나 주차장 등 기반시설이 추가로 확보되지 않은 채 주택 신축이 이뤄져 주거환경이 악화하고 있음을 보여준다고 서울연구원은 설명했다.

 또 저층주거지 내 다세대주택은 아파트와는 달리 관리 주체가 명확하지 않아 주민이 스스로 주택과 주거지를 정비 또는 관리하기 않는다면 주택 노후화가 심화하고 주거지가 슬럼화할 우려가 크다.

 정비사업에 대한 기대 속에 정비 대상에서 소외돼 관리 기준이 마련되지 않은 점도 저층주거지 주거환경 악화의 원인으로 꼽힌다.

 이 때문에 저층주거지에 대한 서울시의 정책 변화가 필요한 시점이라는 지적이 제기된다.

 저성장 기조와 인구감소, 고령화, 1인 가구 증가 등 달라진 사회·경제적 여건에 대응해 이제는 저층주거지에 관한 정책적 관점의 변화가 필요하다는 것이다.

 서울연구원은 "저층주거지가 지닌 역사성과 장소성 등 유·무형의 가치는 서울의 가장 큰 매력 중 하나"라며 "저층주거지가 갖고 있는 장점을 살리기 위해서는 무엇보다 노후도를 기준으로 정비가 우선됐던 획일적인 시각에서 벗어나 저층주거지를 보존·관리하는 방향으로 관점의 변화가 필요하다"고 조언했다.

 저층주거지 중 노후주택 밀집지역은 저소득층 주민 비율이 높고 기반시설이 열악해 공공의 개입이나 지원 없이 주민 자력에 의한 주거환경 개선은 어려운 실정이다. 게다가 난개발이 일어날 경우 신규주택과 노후주택간 양극화가 발생할 수 있다.

 이 때문에 난개발이 예상되는 저층주거지를 대상으로 개발 가이드라인을 별도로 마련해 대응해야 한다는 목소리가 나온다. 공공이 주도해 지역 기반시설을 정비·확충하고 주택개량을 지원할 뿐만 아니라 필요 시 공공이 주택개량사업을 주도할 필요가 있다는 것이다.

 서울연구원은 "저층주거지 기반시설 공급·정비·관리에 대한 공공의 역할이 강화돼야 한다"며 "공공은 인허가권자로서 역할에 국한됐던 과거와는 달리 이제는 상담, 조율, 사업제안, 관리, 갈등조정 등 다원화된 역할을 지향해야 한다"고 조언했다.

 내년 2월9일 시행을 앞둔 '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법'의 성공적인 적용을 위해서도 서울시의 역할이 필요하다는 의견이 제시됐다.

 서울연구원은 "소규모 정비사업으로 열악한 주거환경이 개선될 수 있지만 무분별한 사업추진으로 주거환경이 더 고밀화되고 난개발로 인해 여러가지 부작용이 발생할 우려도 있다"며 "소규모 정비사업 추진 시 공공컨설팅제도와 가이드라인을 마련해 제공해야 한다. 소규모 정비사업의 실효성과 실행력을 확보하기 위해 서울시와 자치구, 서울주택도시공사 역할을 명확히 해야 한다"고 말했다.

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