올 하반기 달라지는 부동산제도는?

【서울=뉴시스】이승주 기자 = 올 하반기부터 다가구주택 집주인이 그 집에 살면서 세입자를 들이는 경우에도 민간임대사업자 등록이 허용된다. 새정부가 발표한 6·19대책에 따라 새 아파트 분양권 전매가 서울 전역에서 금지된다.

 29일 부동산114가 올 하반기에 달라지는 부동산제도를 소개했다.

 ◇지역주택조합원 공개모집 신고제 의무화

  지역주택조합이나 직장주택조합 추진위원회가 조합원을 모집할 때 반드시 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 이전에는 주로 신문이나 인터넷 광고로 조합원을 모집했지만 앞으로는 조합설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하는 경우 해당 지역 일간 신문이나 관할 지자체 홈페이지에 공개 모집해야 한다.

 ◇실거래가 허위신고 제보하면 '포상금'

 앞으로 다운계약이나 실거래가 위반 사례를 신고하면 최대 1000만원 포상금을 받는다. 포상금은 과태료 부과금액의 20%로 책정된다. 포상금 지급 희망자는 신청서를 작성해 해당 지자체장에게 제출해야 한다. 한 사건에 2명 이상 공동으로 신고하면 포상금을 균등하게 배분하는 것을 원칙으로 한다.

 또한 공인중개사가 부동산 거래계약 해제신고를 하려면 일일이 거래당사자의 서명과 날인을 받아야 했지만 앞으로는 중개사 서명이나 날인만으로도 신고가 가능하다.

 ◇서울 전역, 분양권 전매금지

 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 외 서울 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한 기간이 현행 1년6개월에서 소유권 이전등기시까지 연장된다. 사실상 서울 전지역에서 신규 분양아파트 분양권 전매가 금지되는 셈이다. 이는 지난 19일 이후 입주자 모집공고를 한 단지에만 적용된다.

 ◇조정대상지역 LTV·DTI 10%포인트 강화···잔금대출 DTI적용

  LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제가 내달부터 강화된다. 조정대상지역의 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮아진다.

 아파트 집단대출의 일부인 잔금대출에도 DTI를 50%로 신규 적용한다. 이는 내달 3일 이후 입주자 모집 공고분 단지부터 해당된다. 다만 조정대상지역이 아닌 곳은 기존 LTV(70%)와 DTI(60%)가 유지된다.

 ◇집주인이 사는 다가구주택도 민간임대 등록 가능

 기존에 다가구주택은 법적으로 단독주택으로 분류됐다. 이에 집주인이 거주하면서 다른 층이나 실을 임대하면 민간임대주택으로 등록할 수 없었다.

 앞으로는 다가구주택에 집주인이 같이 살더라도 임대사업자로 등록할 수 있게 된다. 이에 집주인은 양도소득세 등 세금 감면혜택을 누릴 수 있고, 세입자는 연 5%인 임대료 증액제한과 임대의무기간 등의 법적 임차인 보호를 받을 수 있다.

 ◇공인중개사, 건물 내진 성능 설명 의무화

 앞으로 공인중개사가 집이나 사무실 등 거래를 중개할 때 건축물대장을 참고해 건물 내진설계가 돼있는지 설명해야 한다. 내진 능력이 어느 정도인지 법정서식인 중개대상물 확인설명서에 이를 기재하고, 계약자에게도 충실히 안내해야 한다. 이를 어길 시 400만원 과태료가 부과된다.

 ◇부동산 전자계약, 전국 확대 시행

 서울과 경기, 6개 광역시, 세종시에서 시행 중인 부동산 전자계약이 오는 8월부터 전국적으로 확대된다. 부동산 전자계약시스템은 부동산을 거래할 때 종이가 아닌 스마트폰이나 컴퓨터로 계약을 체결하는 것이다.

 계약서는 정부 지정 전자문서보관센터에 무료 보관된다. 이에 계약서 위·변조나 이중계약 같은 사고를 방지할 것으로 기대된다. 또한 실거래가 신고와 임차인의 확정일자가 자동으로 이뤄져 계약자가 주민센터를 방문하는 번거로움이 줄어든다.

 ◇조정대상지역 내 재건축조합원 주택 공급수 제한

 앞으로 재건축 조합원에게 공급되는 주택수가 제한된다. 현재 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택, 그외 지역은 소유 주택수만큼 분양받을 수 있었다. 앞으로는 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정대상지역은 조합원당 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다.

 다만 종전 소유주택의 가격이나 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택까지 허용된다. 가령 기존 주택 면적이 140㎡인 경우 재건축 조합원분으로 59㎡를 분양받으면 81㎡까지 한채 더 분양받을 수 있다는 뜻이다.

 이는 오는 9~10월 중 시행될 예정이다. 도시 및 주거환경정비법을 개정한 뒤 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.

 ◇아파트 하자보수 미루면 지자체장이 시정명령

 누수 등 하자가 발생했지만 사업주체가 정당한 사유 없이 하자보수에 응하지 않으면 지자체장이 시정명령을 내릴 수 있다. 이같은 내용을 담은 '공동주택관리법' 시행령 개정안이 오는 10월19일부터 시행된다.

 지금까지 아파트 등 공동주택 하자가 발견돼 입주자가 수리를 요청하더라도 시공사 등이 차일피일 미루면 강제할 방법이 없었다. 이에 입주자 피해가 줄어들 것으로 기대된다.

 또한 국토교통부에 공동주택 관리비리 신고센터가 설치된다. 조사가 필요하다고 판단될 경우 신고센터가 지자체 담당 직원을 현장에 파견하도록 요청할 수 있다.

 ◇내진설계 의무대상, 연면적 200㎡이상으로 확대

 앞으로 내진설계 의무대상이 기존 연면적 500㎡이상 건축물에서 200㎡이상 건축물로 확대된다. 목구조 건축물은 상대적으로 지진에 강하다는 점을 감안해 기존과 같은 500㎡이상으로 한다. 단독주택과 공동주택 등 모든 신축 주택도 연면적에 상관없이 내진 설계 의무대상이다.

 이같은 내용을 담은 건축법 시행령 개정안이 오는 8월께 공포될 예정이다. 건축물 내진설계 의무화 대상은 지난 1988년 6층 이상 건축물에 한정된 이후 그 범위가 계속 확대됐다. 올 2월에는 층수기준 2층 이상 건물이 모두 내진설계 대상이 됐다.

 ◇재건축 초과이익환수제 유예 종료

 올해 12월말 재건축 초과이익환수제 유예가 종료된다. 그 전에 유예기간이 연장되지 않는다면 올 12월31일까지 관리처분인가를 신청하지 않은 재건축단지는 오는 2018년부터 초과이익환수제 적용 대상이 된다.

 재건축 초과이익환수제는 재건축 조합이 얻은 이익이 한 가구당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 부동산 경기가 과열양상을 보였던 지난 2006년 도입됐지만 부동산시장을 위축시킨다는 지적이 제기되면서 2013년 12월부터 오는 12월말까지 시행을 한시적으로 유예했다.

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