보증금반환·수리 해결안되면…'임대차분쟁조정위' 이용해보실래요?

【서울=뉴시스】최희정 기자 = # 서울 영등포구 당산동에 사는 김모씨는 보증금 2억원에 전세로 빌라에 입주했다. 그런데 입주할 때부터 싱크대 배관이 고장나 있었다. 임차인 김모씨는 집주인에게 배관을 수리해달라고 요청했으나, 집주인은 고쳐줄 수 없다며 맞섰다. 수리비는 100만원 가량 필요했다. 자비를 들여 수리하자니 억울한 마음이 들었던 김모씨는 우연히 알게 된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청했다. 위원회는 집주인과 임차인 간 수리비 문제를 조정했다. 김모씨는 집주인으로부터 비용을 받진 못했지만, 수일 안에 수리해주겠다는 약속을 받아냈다.

주택임대차분쟁조정위원회(이하 임대차분쟁조정위)는 지난 5월30일 처음 문을 열었다. 대한법률구조공단의 서울중앙지부를 시작으로 수원, 대전, 대구, 부산, 광주에서 5개 지부가 개소했다. 임대차분쟁조정위를 이용하면 세입자와 집주인간 집수리 문제, 보증금 반환, 차임 또는 보증금 증감, 임대차 기간 분쟁 등을 해결하는데 도움을 받을 수 있다.

11일 임대차분쟁조정위 서울중앙지부에 따르면, 보증금·주택반환 건수(7월31일 기준)가 전체 조정 신청건수의 59.8%를 차지하고 있다. 임차주택 유지·수선의무(수리) 건수는 13.9%로 2번째로 많고, 손해배상(8.20%), 계약 이행·해석(7.37%), 계약갱신·종료(4.92%), 중개사보수(3.28%) 등이 그 뒤를 이었다.

지난 5~7월 임대인과 임차인간 분쟁해결률은 약 91.5%에 달한다. 조정성립률은 약 85.2%다.

임차인(70.5%)과 임대인(29.5%)이 조정을 신청하는 비율은 7대 3 정도 된다.

조정 처리 기간은 60일이며 부득이한 경우 위원회 의결로 30일을 연장할 수 있다.

실제 분쟁 해결을 처리하는데는 3주(21.1일) 가량 걸린다고 한다. 민사 소송에 비하면, 시간을 상당히 아낄 수 있는 셈이다.

조정 신청 수수료도 민사소송 혹은 민사조정 비용보다 저렴하다. 조정 대상이 1억원 미만이면 1만원, 1억∼3억원 2만원, 3억∼5억원 3만원, 5억∼10억원 5만원, 10억원 이상 10만원이다.

다만 임대차분쟁조정위는 출범한지 5개월 밖에 되지 않아 아직은 이용률이 낮은 편이다. 5월 말부터 현재까지 서울중앙지부 신청건수는 200건을 조금 넘어선 것으로 알려졌다.

뉴시스는 임대차분쟁조정위 서울중앙지부 최재석 상임위원(사무국장)과의 인터뷰를 통해 임대차분쟁위에 관한 의문 사항을 문답식으로 정리했다.

▲조정 신청 중 어떤 사례가 가장 많나?

"보증금을 돌려달라는 임차인 청구가 가장 많다. 그 다음으로 주택 상태 유지 및 수선을 해달라는 청구, 손해가 발생했을 때 배상해달라는 청구가 많다. 임대인은 자기 집이 고장나면 손해배상 청구를 한다. 계약의 문구, 내용 해석과 관련한 분쟁, 계약 갱신 관련 문제도 있다."

▲전세 보증금 반환 신청시 전액 다 돌려받을 수 있나?

"기본적으로 보증금 전액을 다 받는게 원칙이다. 그러나 임대주택에 살면서 발생한 고장 혹은 하자에 임차인 책임이 있을 수 있다. 월세가 밀렸거나 임차인이 중간에 임대차 계약을 해지해서 나가는 경우 공인중개사 수수료를 누가 부담해야 하느냐 문제도 생긴다. 이 경우 보수비나 중개 수수료를 공제한 나머지 금액을 반환하기도 한다."

▲조정 위원은 누가 맡나?

"위원회는 비상임위원 12명과 상임위원 1명으로 구성돼 있다. 교수, 판사·검사·변호사, 감정평가사·공인회계사·법무사·공인중개사·사회복지법인 종사자·세무사 출신들이다."

▲임대인이 파산하는 경우, 보증금 반환 조정을 신청할 수 있는지?

"파산의 경우 임차인 말고도 다른 채권자가 많기 때문에 파산 재산을 어떻게 나눠야 하느냐의 문제가 생긴다. 다시 말해 임대인과 임차인 간 조정으로 해결하기 어려운 문제가 있다. 경매로 주택이 다른 소유자에게 넘어가는 경우 근저당권, 압류·가압류가 있으면 임대인과 임차인간 조정으로 해결하기 어렵다. 경매 법원에 신청해서 신고를 해서 배당을 받는 절차로 가는게 낫다.

그러나 공인중개사 책임이 개입되는 경우는 다르다. 가령 공인중개사 수수료 문제, 윗집에서 물이 내려와 누수가 되었을 때 윗집 세입자와 소유자, 제3자 간에 해결해야 하는 문제가 있다. 단순한 제3자, 제4자 간의 문제는 조정으로 해결이 가능하다."

【서울=뉴시스】주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 하는 신청인이 부담하는 수수료 (제공=법률구조공단)

▲조정 절차를 거치는데 얼마나 걸리나? 조정으로도 해결안되면 소송으로 가는지?

"법원 소송에 비하면 조정은 굉장히 신속하다. 조정 신청을 접수한 다음날 해결되기도 한다. 그런데도 해결이 안되면 소송으로 간다."

▲조정이 성립하면 강제력이 있나? 만일 성립하지 않으면 어떻게 되는지?

"언제까지 돌려주겠다고 하는 조정이 성립하면 서로 합의가 된 것이다. 합의가 이뤄지면 불이행시 강제집행을 해도 좋다고 승낙하게 된다. 만일 이행하지 않으면 강제집행하게 된다."

▲피신청인은 강제집행에 응할 의무는 없다. 그래서 실제 응하지 않는 경우는 없었나?

"조정합의가 이뤄지면, 임대인과 임차인이 동시이행을 해야 하는 관계가 되므로 임대인(피신청인)은 보통 이행을 한다. 한 임차인이 입주할 때부터 싱크대 문제 있어서 집주인에게 고쳐달라고 했다. 임차인(신청인)이 수리비 50만원을 받고 고치기로 하면, 조정위는 "돈 얼마를 언제까지 지급한다"는 강제집행 승낙문구를 붙여준다. 불이행시 법원에 강제집행을 신청할 수 있다. 추후 신청인이 소송을 걸어 승소하면, 손해배상과 함께 소송비용도 내야 한다. 조정에서 합의한 금액을 내는게 낫다고 보기 때문에 피신청인이 강제집행에 응하는 경우가 많다.

반면 임대인이 돈을 줄수는 없지만 수리하겠다는 약속을 지키겠다고 하면 "집주인이 O월O일까지 싱크대를 자기 비용으로 수리한다"는 것을 조정문구로 만든다. 이 경우 강제 집행을 하기는 쉽지 않지만, 조정 내용을 이행할 수 있도록 조정문구를 만드는 것이다."

▲조정 이송, 취하, 화해 취하는 어떤 경우에 하는가?

"조정 신청을 한 다음에 피신청인이 조정 절차에 응하면 조정이 개시된다. 이송은 전국에 있는 관할 분쟁조정위원회로 보내는 것이다. 각하하면 조정을 다시 신청해야 하는데 이를 피하기 위해 관할하는 다른 지역 위원회로 보낸다.

취하는 화해 여부와 무관하게 신청인이 신청을 철회하는 것이다. 가령 조정을 신청했는데, 사안이 무거워 조정으로 하긴 어렵겠다고 판단하면 취하하고 소송을 준비한다. 반면 화해 취하는 문제를 원만하게 해결하기 위해 피신청인이 조정에 갈음하는 합의안을 제시하는 경우를 말한다. 자기네끼리 합의해서 조정을 더 이상 진행하지 않기로 한 것이다."

▲피신청인이 조정 신청서 부본을 받은 날로부터 7일 이내 아무런 의사표시를 하지 않으면 어떻게 되나? 조정절차가 개시되는지?

"통지를 받으면, 7일 이내 조정에 응하겠다고 동의해야 한다. 그러나 불응하거나 묵묵부답이면, 그 사건은 종결된다. 조정을 하는 입장에서는 안타깝다고 생각한다. 신청을 했는데, 조정 절차가 진행되지 않으면 민원을 제기한다.

의사표시를 하지 않아도 조정이 자동 개시 되도록 하는 조정제도들이 많이 있다. 반면 주택임대차분쟁조정 개시 절차는 너무 엄격하고, 신청인에게 불리하게 되어 있다. 조정 제도를 국회에서 눈여겨 보고, 입법을 해야 할 것 같다."

▲'강제집행 승낙 합의시'에만 강제 집행을 하는 건가?

"그렇다. 그래서 이에 대해서도 입법이 이뤄지도록 문제를 제기하고 있다. 각 당사자가 조정안을 수락한 경우 '민사상 합의'가 성립한 것으로 본다는 문구가 있다. 또 강제집행 승낙 합의 시 집행권원을 부여한다. 두가지를 합쳐서 각 당사자가 수락하면, 당사자간 '재판상 화해'가 이뤄진 것으로 본다고 개정해야 한다. 그래야 기판력과 집행력을 다 인정할 수 있다.

"전문가·교수들도 어렵게 조정제도를 마련했는데, 왜 이렇게 뜨뜨미지근한 형태로 유지하는 지 모르겠다고 지적한다. 조정도 준사법절차다. 집행도 할 수 있고, 조정위원회는 객관성과 전문성을 가지고 있다. 사법성이 떨어지는 국가의 행정기관이 이뤄낸 효력도 재판상 화해 효력이 있다."

▲상가건물 임대차 분쟁은 조정위 대상에 왜 포함안됐나?

"상가 관련 임대차 분쟁은 접수할 수 없다. 조정 필요성이 있는데, 왜 안되느냐는 불만이 제기되기도 한다. 향후 개선해야 된다고 보고 있다."

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