[표준지가]전문가 "세입자에 세금 전가 우려…기획부동산 자극 가능성도"

【서울=뉴시스】

【서울=뉴시스】이인준 기자 =정부가 형평성 제고를 목표로 올해 고가토지의 공시지가를 크게 인상하겠다고 예고해 시장에 만만찮은 파장이 일 전망이다.

특히 그동안 저평가돼 있던 중심상업지나 대형 상업·업무용 건물이 있는 지역을 중심으로 공시지가가 큰 폭 인상이 불가피하다.

이에 고가토지에 대한 공시지가 인상의 영향이 세금 인상으로 나타날 전망이다. 일부에서는 임대료 인상 등으로 나타나 자영업자에게 세금 전가가 이뤄질 수도 있다는 우려가 커지고 있다. 또 토지시장 자산가치를 키워 올해 역대급 토지보상금이 풀려 가뜩이나 가격 급등 우려가 큰 수도권 토지시장에 기름을 끼얹을 수도 있다는 분석도 나왔다.

12일 국토교통부에 따르몬 올해 1월1일 기준 전국 표준지 50만 필지 중 0.4%에 해당하는 중심상업지, 대형 상업·업무용 건물 등 고가토지의 경우 전국 평균(9.42%)을 웃도는 20.05% 상승률을 기록했다.

국토부는 "최근 가격이 급등했거나 상대적으로 시세와 격차가 컸던 가격대의 토지를 중심으로 현실화율을 개선하여 형평성을 제고한 결과 고가토지를 중심으로 공시가격 변동률이 높게 나타났다"고 설명했다.

표준지 공시지가는 전국 공시대상 토지 약 3309만 필지를 대표하는 토지로, 개별 토지의 가격산정과 감정평가의 기준 등으로 활용된다.

표준지 공시지가 인상은 결국 오는 5월께 발표되는 개별 공시지가에도 영향을 미쳐 재산세, 종합부동산세 등 각종 부동산 조세와 부담금 부과가 커질 전망이다.

 정부는 재산세와 종합부동산세 부담 증가는 직전년도 대비 50% 이내로 제한되며, 임대료 전가가 우려되는 상가·사무실 부속토지 등 별도합산 토지는 1인 기준 보유한 공시지가 합계가 80억을 초과할 경우에만 종합부동산세를 납부하기 때문에 영향은 다소 제한적일 것으로 보고 있지만, 이를 고려하지 않더라도 우려되는 부작용도 적지 않다.

일단 서민들의 임대료 부담 증가로 이어질 수 있다는 점이다.

최근 '상가임대차법' 개정으로 계약갱신요구권 행사기간이 5→10년으로 연장되고 매년 임대료 인상률 상한이 5%로 제한된다는 점에서 단기적으로 급격한 변화는 어려워 보인다.

안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "부동산 시장 상황이 좋지 않고, 자영업 경기도 나쁘기 때문에 단기적으로 미치는 영향은 크지 않을 것"이라고 말했다.박원갑 국민은행 부동산수석전문위원도 "보유세 인상에도 불구하고 내수경기 침체로 공실이 늘고 있어 세입자에 대한 조세전가는 일부 핫플레이스지역 제외하곤 쉽지 않을 것"이라며 "초역세권과 그외, 먹자골목 일대와 다른 비활성화지역 간 차별화가 극심해질 것으로 예상된다"고 말했다.

하지만 장기적으로 봤을 때는 가능성이 없는 것은 아니다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "장기적으로 강남, 명동, 성수, 합정, 연남, 용산 등 상권이 번화한 곳에서는 보유세 부담을 세입자에게 전가하면서 임대료상승으로 이어지고, 감당이 어려운 상인이나 업종은 퇴출될 수밖에 없다"고 말했다.

특히 그는 임대차 계약과 관련해 분쟁이 늘어날 가능성을 예측했다. 함 랩장은 "세입자가 임차료를 3기이상 미납하거나, 계약종료 6개월~1개월 전까지 임대인에게 내용증명을 보내 계약연장의사표시를 하지 못할 경우 계약연장이 되지 않기 때문에 주의할 필요 있다"고 말했다.

고령의 은퇴 자산가에 대한 과세 부담 증가도 우려되는 지점이다.

정부는 전체 표준지의 99.6%인 일반토지의 올해 상승률은 7.29%로, 전년 평균(6.02%) 대비 크지 않고 재산세와 종합부동산세 부담 증가는 직전년도 대비 50% 이내로 제한되는 등 상승폭이 제한적이라는 점에서 우려가 크지 않을 것으로 보고 있다. 또 건강보험료 지역가입자, 기초연금 수급 대상자 등도 건보료 증가나 수급 탈락 등 영향이 있겠지만 제도 개선을 통해 보완하겠다고 밝혔다.

하지만 우리나라 고령층의 경우 자산이 부동산 시장에 편중되는 경향성이 높아 정부가 사전에 예측하지 못한 사각지대가 생길 가능성이 있다. 

안 부장은 "최근 토지 증여 상담이 크게 늘어나는 등 다주택자들이 절세 대책 마련에 고심하고 있다"면서 "공시지가 인상은 부동산 투자 수익률을 낮추는 원인이 되기 때문에 시중에 매물이 다소 늘어날 가능성이 있다"고 말했다.

박 위원도 "베이비부머 은퇴로 안정적 현금흐름 발생하는 수익형 부동산에 대한 관심이 높은 데다 과거보다는 자본이득보다 월세수익을 더 선호하는 흐름이 나타나고 있다"고 말했다.
 
함 랩장은 "건보료, 기초연금 등 복지수급에 부담이 가지 않도록 정부가 추가 점검하고 편중된 고령층의 자산을 변경할 수 있도록 거래세 인하 및 다주택자 양도세 중과 정상화가 필요하다"고 지적했다.

이와 함께 공시지가가 보상·담보·경매평가 등 각종 평가 기준으로도 활용된다는 점에서 시장 과열의 빌미를 제기할 수 있다는 분석도 제기됐다.

이미 올해 전국에 토지보상금으로 22조원 이상이 예고돼 이들 중 상당 금액이 부동산 시장에 다시 유입돼 토지가격을 들썩이게 하고 있다.

함 랩장은 "토지수용단계에서 사업비증가로 이어질 전망임. 토지보상금 중 30%가량은 인근 토지의 대토로 이어지기 때문에 개발지 주변은 토지보상금이 늘면 주변 토지가격 상승으로도 이어질 수 있다"고 우려를 나타냈다. 

신태수 지존 대표도 "공시지가 인상은 토지보상금, 담보·경매가치 등으로 자산가치가 상승하는 효과가 있다"면서 "특히 수도권 토지시장의 경우 보유세 상승보다 자산가치 확대 성향이 클 것으로 보여 투자 수요가 더 유입돼 거래가 활성화될 것"이라고 밝혔다.

그는 이어 "기획부동산 등 이른바 '꾼'들이 공시지가 큰 폭 상승 자체가 투자에 유망한 것인양 호도해 시장에 혼란을 일으킬 수 있어 정부가 시장에 대한 감시를 더 강화할 필요가 있다"고 밝혔다.

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