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'거래절벽에 공시가격 인상' 분양시장까지 덮치나

등록 2019.03.18 15:41:37

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수도권 거래절벽 장기화에 분양시장 전이 가능성

공시가 6억 초과 시 보유세 부담 단계적 커질 듯

거래절벽에 입주지연 우려…미분양 가능성 커져

뉴시스DB

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【서울=뉴시스】이인준 기자 = 올해 공시가격 인상이 침체된 서울 등 수도권 주택시장에 또한번 찬물을 끼얹으면서 거래절벽이 더욱 심화될 전망이다.

업계에서는 공시가격 인상의 여파로 주택시장의 거래절벽 영향이 분양시장으로까지 확산할지 우려하고 있다.

일반적으로 주택시장과 분양시장은 직접적인 연결고리가 약하지만 사태가 장기화할 경우 신규 분양실적 악화도 불가피하다. 심한 경우 입주 지연으로 이어질 수 있어 '미분양의 무덤'이라고 불렀던 지난 2007년 수도권 미분양 사태가 또다시 재현될 수도 있다는 위기감도 고조되고 있다.

18일 국토교통부에 따르면 올해 공동주택 전국 공동주택 1339만호의 공시가격 상승률은 5.32%로 잠정 결정됐다. 앞으로 소유자 의견청취와 내달 30일 최종 결정·공시 등의 등 절차가 남아 있지만, 전년(5.02%) 수준에서 크게 벗어나지 않을 것으로 전망된다.

다만 지역·가격별 편차가 크다. 특히 서울(14.17%)에서는 용산(17.98%), 동작(17.93%) 등 20개 자치구, 경기(4.74%)에서도 과천(23.41%), 경기 성남 분당(17.84%) 등 8개 자치구에서 두자릿수 이상의 상승률을 기록했다. 공동주택간 공시가격의 현실화율 형평성을 개선하겠다는 정부의 과세 기조는 앞으로도 이어질 수밖에 없어 해당 지역의 주택시장을 무겁게 누를 전망이다.

공시 가격대별로는 6억원을 기준으로 희비가 엇갈릴 전망이다. 국토부에 따르면 상승률의 기울기가 최대 3배 이상 급해지는 것으로 나타났다. 공시가격 3억~6억원의 올해 평균 상승률은 5.64% 수준으로 예고된 반면 6억~9억원대 공동주택의 상승률은 15.13%으로 나타나 6억원 초과 구간에서 공시가격이 급격하게 증가할 것으로 집계됐다.

결국 공시가격 6억원 초과 주택에 대한 세부담은 매매거래의 위축을 더욱 심화시킬 것으로 예상된다.

이 같은 상황은 건설사들로서도 달갑지가 않다.기존 주택시장의 침체가 깊어지면 분양시장으로도 악영향이 전이될 수밖에 없기 때문이다.

기본적으로 기존 주택의 매매거래가 정상적으로 이뤄지지 않으면 신규 아파트 입주는 자연스레 지연된다. 이달 전국 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 62.7로 전월대비 8.6포인트 떨어지며 한달만에 다시 60선을 기록했다. 이때문에 서울(72.7)마저 60선까지 후퇴할 수 있다는 우려가 커졌다.

입주 지연은 결국 잔금 대란으로 이어지고 일부는 미분양사태로 치닫는다. 국토부에 따르면 이미 올해 1월말 기준 전국 미분양주택은 5만9162호로 올들어 다시 증가하고 있다.

수도권시장도 안심할 수 없다. 수도권 미분양은 지난 1월 기준 8153호로 전월(6319호)보다 29.0%나 증가하며 분양시장의 열기가 급격히 가라앉고 있다. 서울의 경우에도 지난달 1순위 미달 단지가 나오는 등 시장 하강 징후들이 확인되고 있다. 수도권 집값이 장기간 약세를 지속하고 있는 상황에서 아직 2기 신도시 분양이 끝나지 않은데다 수년내 3기 신도시 개발도 앞두고 있어 공급과잉이 아니냐는 우려도 커지고 있다.

현대차증권 성정환 애널리스트는 "대형건설사들이 팔아야하는 물량의 세금부담이 늘어난 것이기 때문에 분양예정 프로젝트들의 지연 가능성이 증가할 전망"이라며 "또 높아진 세금부담으로 주택시장 참여자들이 시장 관망세가 지속돼  연간기준으로 아파트 분양물량과 주택, 아파트 매매거래량이 하향 압력을 받을 것"이라고 밝혔다.

업계에서는 2007년 수도권 미분양 사태가 재현될 수도 있다는 위기감을 토로하고 있다.

당시 수도권 주택공급은 2007년 9월 분양가 상한제 도입을 앞두고 이를 적용 받지 않기 위한 밀어내기식 분양이 잇따르고 이후 정부가 2009년 이후 수도권내 보금자리주택 공급 물량을 크게 늘렸다. 이에 주택공급이 2~3년내 일시에 몰린 데다 2008년에는 글로벌 금융위기까지 터지자 수년간 미분양 물량이 적체되고 일부 지역에서는 시세가 분양가를 밑도는 상황을 연출하기도 했다. 이는 결국 다시 주택경기를 위축시키는 악순환을 유발했다.

최근의 주택시장도 당시 상황과 마찬가지다. 분양가 통제와 주택경기 전망 악화 등으로 지난해 건설사들의 분양일정이 올해로 줄줄이 밀렸다. 반면 시장에서 주택가격 상승에 대한 기대감이 약화되고 분양시장 열기도 점차 꺼지고 있다.

이에 미분양주택이 점차 누적되는 등 당시와 견주는 평가들이 나오고 있다. 오히려 최근의 서울 인구 감소와 고령화, 대출 규제와 금리 인상에 따른 주택구입여력 축소 등을 감안하면 장기 부진을 염려하는 시각이 있다.

다만 최근의 주택시장 상황상 영향이 제한적일 것이라는 의견도 있다.

한 대형건설사 관계자는 "과거 수도권 미분양사태는 글로벌 금융위기의 영향으로 나타난 어쩔 수 없는 부동산시장 흐름이라면, 최근의 시장은 정부 규제로 인해 인위적으로 투기 수요를 위축시킨데 지나지 않는다"면서 "분양시장에 나타난 또 하나의 하방요인인 점은 맞지만 실수요는 살아있다는 점에서 영향이 크지 않을 것"이라고 내다봤다.

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