밑그림 그려진 '분양가 상한제'…"선별 적용 후 범위 확대"

집값 오름세 뚜렷한 지역 선별…강남 재건축 첫 적용 '유력'

분양가 상한제, 주택시장 침체 '지방' 대상 전면 시행 '무리'

뉴시스 DB

【서울=뉴시스】박성환 기자 = 정부의 민간택지 분양가 상한제 확대 시행이 예고된 가운데 세부 시행 기준에 관심이 집중되고 있다.
 
정부가 정한 분양가 상한제 세부 기준에 따라 주택시장의 희비가 엇갈리기 때문이다. 특히 집값 급등의 진원지인 서울 강남 재건축 아파트 단지들이 촉각을 곤두세우고 있다.

민간택지 분양가상한제 확대는 최근 서울 집값 상승을 견인하는 재건축·재개발 아파트와 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증이 필요 없는 후분양 아파트 분양가를 잡기 위해 정부가 아껴온 카드다. 정부가 집값이 다시 꿈틀거리면 강력한 추가 규제 대책을 내놓겠다는 마지막 경고나 다름없다.

김현미 국토교통부 장관이 지난달 12일 민간택지 아파트 분양가 상한제와 관련, "실효성 있는 시행령을 준비하고 있다"고 밝혔다. 김 장관은 이날 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 "2014년, 2015년에 규제를 완화하며 요건을 많이 풀어 분양가 상한제가 민간택지에 있어서 무의미한 상태가 됐다"고 전했다. 최근 서울 강남 등 일부 지역 집값이 상승세로 전환되면서 문재인 정부의 '집값 안정화' 기조가 흔들릴 수 있다는 판단이 반영됐다는 분석이다.

김 장관이 이른바 규제 '끝판왕'으로 불리는 민간택지 분양가 상한제 확대 카드를 꺼내들었지만, 시행 시기와 범위 등 구체적인 실행 계획은 현재 진행 중이다. 이달 초 윤곽이 드러날 것으로 예상된다. 다만, 시장 상황을 봐가며 결정하겠다는 게 정부 설명이다. 시장 파급력이 워낙 큰 데다 적용 지역 주민들의 반발도 거세기 때문에 신중에 신중을 기할 수밖에 없다는 얘기다. 
 
노무현 정부 시절 집값을 잡기 위해 주택거래신고제, 실거래가 신고 의무화, 재건축 초과이익환수제, 양도소득세 중과, 종합부동산세 부과 등 각종 정책을 쏟아냈다.

당시에도 민간택지 분양가 상한제는 집권 후반기에 단계별로 추진됐다. 2005년 택지지구 신도시 등 공공택지 내 전용면적 85㎡ 이상을 대상으로 처음 시행됐다. 이후 2006년 경기 성남 판교신도시 당시 공공택지 모든 주택으로, 2007년 9월 민간택지로 확대한 바 있다.

주택시장에선 분양가 상한제 대상과 시기, 방법 등 세부기준을 두고 '설왕설래'가 이어지고 있다. 정부가 규제 정책의 일관성 유지와 시장 수요자들의 심리적 안정을 위해 전면 시행할 것이라는 주장과 시장에 대한 지나친 간섭이라는 비난을 고려해 선별적으로 시행할 것이라는 시각이 부딪힌다.
 
정부가 언급한 시장 상황을 감안하면 전면 시행보다 선별적 시행에 무게가 실린다. 집값 상승을 견인하는 서울 강남 등 오름세 뚜렷한 일부 지역을 중심으로 우선 적용한 뒤 집값 추이에 따라 확대 여부를 결정할 것으로 예상된다.

국토부에 따르면 지난 5월 기준 전국 미분양 주택은 6만2741가구 가운데 5만2523가구(84%)가 지방에 위치해 있다. 지방은 지역 경기가 좋지 않은데다가 미분양 증가로 주택시장이 침체에 빠져 당장 분양가 상한제 적용은 무리라는 지적이다. 또 분양가 상한제 대상을 전국으로 확대하려면 국회 관련 법률을 바꿔한다. 국회의 팽팽한 대치 국면 역시 적지 않은 걸림돌이다.

민간택지 분양가 상한제 적용 기준인 ▲최근 1년간 분양가역 상승률이 물가상승률의 2배 초과 ▲직전 2개월 청약경쟁률이 각각 5대1 초과 ▲3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 등을 감안하면 적용 범위는 현 정부가 정한 조정대상지역을 비롯해 투기과열지구, 투기지역 등이 대상이 될 것으로 전망된다. 현재 서울 등 전국에 43곳이 지정돼 있다.

분양가 상한제 확대로 인한 청약 과열과 로또 아파트 우려를 불식시키기 위해 전매제한 기간도 대폭 확대할 전망이다. 별다른 환수 장치가 없는 것을 감안하면 전매제한 기간을 확대하는 방안이 유력하다. 현재 민간택지 상한제 단지의 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 전매제한 기간이 4년으로, 70% 이상이면 3년으로 못 박았다. 공공택지는 70% 미만 8년, 70% 이상 3~6년이다. 민간택지 역시 공공택지처럼 전매제한 기간을 세분화해 늘어날 것으로 보인다.

전문가들은 정부의 민간택지 분양가 상한제 확대 골자는 '핀셋 규제'가 될 것으로 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과는 "대출규제 등 각종 규제들로 인해 현재 부동산 가격이 급등할 시기가 아니다"며 "지역의 실물 경제 부진이 주택시장 침체로 이어지는 상황에서 분양가 상한제를 전국을 대상으로 전면 시행하는 것은 어렵다"고 진단했다.

권 교수는 "분양가 상한제는 집값 오름세가 나타나는 지역이 우선 적용될 가능성이 높다"며 "전면 시행보다는 선별적 시행 후 주택시장의 변화에 확대 여부가 결정될 것"이라고 덧붙였다.

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