상한제 이후 문턱 높아진 청약…내 집 마련 전략은?

분양가 20∼30% 낮아지지만, 공급 줄어 '청약 과열'

강남 등 투기과열지구 최소 70점 당첨 가능성 높아

60점대 후반 이하 상한제 유예기간 전 나서야 유리

【서울=뉴시스】 이윤청 기자 = 7일 오후 서울 송파구의 한 부동산상가에 전세 매물 관련 문구가 게시돼 있다. 정부는 지난 6일 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 마포·용산·성동·영등포구 등 서울 8개구 27개 동(洞)을 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정했다. 2019.11.07. [email protected]

[서울=뉴시스]박성환 기자 = 정부가 서울 27개 동(洞)을 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정하면서 내 집 마련을 원하는 실수요자들의 머릿속이 복잡하다.

분양가 상한제로 시세보다 저렴한 새 아파트를 분양받을 기회가 확대됐지만, 그만큼 청약 수요가 늘면서 경쟁이 치열해지고 당첨 기회가 줄어들기 때문이다.

분양가 상한제가 시행되면서 서울에 신규 주택 공급이 줄어들 것이라는 전망이 우세해지면서 청약과열 현상이 두드러지고 있다. 분양가가 시세보다 20~30% 낮아지면서 시세 차익을 기대하는 투기 수요까지 청약 시장에 몰리면서 청약 경쟁은 갈수록 더 치열해질 것으로 예상된다.

청약통장 가입자가 2500만명을 넘어섰다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 9월 기준 전체 청약 통장(주택청약종합저축·청약저축·예금·부금 포함) 가입자는 2528만6601명으로 집계됐다. 청약을 통해 시세보다 저렴한 분양가로 내 집 마련을 원하는 수요가 늘었다는 분석이다.

정부는 분양가 상한제 시행으로 주택시장이 무주택자와 실수요자 위주로 재편되고, 집값 안정화를 기대하고 있다. 서울 지역에 분양가 상한제가 적용되면 일반 분양가가 기존 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사보다 5~10% 낮아진다는 게 정부의 설명이다.

특히 분양가 상한제 시행으로 강남 등 서울 인기지역 아파트에서는 청약 과열 현상을 빚고 있다. 덩달아 당첨 청약가점도 높아지고 있다.

정부의 분양가 상한제 지정 이후 강남지역에서 첫 분양에 나선 '르엘 신반포 센트럴'의 평균 당첨 가점이 70점을 넘어섰다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 롯데건설이 서초구 잠원동 반포우성을 재건축하는 '르엘 신반포 센트럴' 평균 당첨 가점이 70.33점을 기록했다. 이 단지는 관리처분인가를 서둘러 진행해 상한제 적용되지 않았는데도 1순위 청약에서 31가구 모집에 6575개의 청약통장이 몰려 올해 최고 경쟁률인 평균 212.1대1을 기록하기도 했다. 앞서 분양한 삼성동 '래미안라클래시'는 당첨자 평균 가점이 69.5점, 역삼동 '역삼센트럴아이파크'는 65.7점을 기록했다.

20일 부동산업계에 따르면 내년까지 투기과열지구에서 분양될 아파트는 52개 단지 6만153가구다. 이 중 분양가 상한제 적용 지역 물량은 11개 단지 2만6917가구다. 이들 단지는 주로 강남4구(강남·서초·송파·강동)에 집중돼 있다. 지난달 29일 이전에 관리처분인가를 받은 재개발·재건축 조합의 경우 6개월간 유예가 인정돼 내년 4월28일부터 적용된다. 분양가 상한제 적용 아파트는 내년 5월부터 나올 가능성이 높다. 상한제 적용 단지는 분양가가 주변 시세보다 낮아져 청약 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보인다.

실수요자들은 청약 경쟁이 갈수록 치열해지면서 내 집 마련을 위한 청약 전략을 꼼꼼히 세워야 한다. 청약 잠재수요가 늘면서 당첨 청약 가점도 높아질 것으로 예상된다. 지역마다 차이가 있지만, 서울은 최소 60점 이상은 돼야 당첨될 가능성이 있다. 특히 강남권 등 수요가 많은 지역은 최소 70점 이상은 돼야 당첨될 것으로 보인다. 청약 가점이 60점대 후반 이상이면 상한제 유예기간이 끝나는 내년 4월 이후에, 60점 이하면 분양가 상한제 유예기간이 전에 청약에 나서는 게 유리하다.

청약 가점은 부양가족 수(35점 만점)와 무주택 기간(32점 만점), 청약통장 가입 기간(17점 만점) 등을 따져 결정된다. 84점이 만점이다. 청약 가점이 60점이 되려면 무주택기간이 15년 이상, 부양가족은 4명 이상 돼야한다.

청약점수가 낮다면 특별공급을 노려볼만하다. 30대의 경우 결혼한 지 7년 이내면 분양 물량의 20%가 신혼부부 특별공급으로 주어진다. 또 자녀가 3명 이상일 경우 다자녀 특별공급을 자격이 생긴다.

청약 가점만큼 중요한 게 자금 마련이다. 분양가가 9억원이 넘으면 중도대출을 받을 수 없다. 또 상한제 아파트는 시세보다 80% 이하인 경우 계약 후 10년, 입주 후 7년간 매매를 할 수 없다. 의무거주 요건에 따라 입주 당시 전세로 임대할 수 없다. 기존 분양 아파트는 분양 이후 잔금이 부족하면 전세를 놓아 자금을 조달했지만, 상한제 적용 아파트에서는 허용되지 않는다.

전문가들은 청약 점수가 높다고 무턱대고 청약에 나서는 건 금물이라고 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "청약 점수가 높아 당첨되더라도 최장 10년간 전매제한과 실거주 의무기간 등 규제가 예정인 만큼 청약 전 꼼꼼하게 따져봐야 한다"며 "상한제 적용 아파트는 분양 받은 뒤 전세를 놓아 잔금을 치르는 것을 허용하지 않는다"고 설명했다.

함 랩장은 "무주택 기간이 짧거나 부양가족이 적은 실수요자라면 상한제 적용 지역에서 청약에 당첨되기가 쉽지 않다"며 "청약 가점이 낮을 경우 상한제 미적용 지역이나 신혼부부 특별공급,  2021년 공급 예정인 수도권 3기 신도시 아파트 청약에 나서는 것도 방법"이라고 덧붙였다.


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