'수퍼갑'된 집주인, 보유세 올라 전셋값도?…조세 전가 우려

서울 아파트값 상승세 둔화에도 전셋값 고공행진 지속

대입제도 개편에 학군 이주수요 폭증…"대기수요 늘어"

"6월 보유세 부과 앞두고 봄 이사철 전셋값 급등 우려"

일부에선 "보유세율 높은 수준 아냐…조세전가 없을 것"

[서울=뉴시스] 김진아 기자 = 서울 송파구 롯데월드타워에서 서울도심 아파트가 보이고 있다. 2019.12.15.  [email protected]

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 지난해 하반기 이후 급속하게 달아오르던 서울 아파트값 상승세가 최근 한풀 꺾였지만, 전셋값이 여전히 고공행진을 이어가고 있어 봄 이사를 앞둔 세입자들의 우려가 크다.

최근 서울 전세시장은 일부 지역에서 수요 대비 공급난이 심화하는 '매물부족' 현상이 커지면서 집주인 우위의 시장 상황이 연출되고 집값 상승분을 전셋값에 반영하려는 움직임도 나타나고 있다.

여기에 올해 6월1일 보유세 인상을 앞두고 전셋값에 올해 세금 인상분을 전가하려는 시도가 나타날 경우 시장 불안을 야기할 수도 있다는 분석도 나온다.

26일 한국감정원 '2020년 1월 3주 주간아파트 가격동향' 자료에 따르면, 서울 아파트값은 정부 12·16대책 이후 급매물이 잇따라 출연하며 0.03% 오르는 데 그쳤다.

강남3구 등 고가 아파트 매매시장을 중심으로 강력한 대출규제와 보유세 부담 압박에 매매를 서두르려는 움직임이 나타난 결과다.

하지만 서울 아파트 전세시장에 번진 불길은 잡히지 않고 있다.

같은 날 조사된 서울 아파트 전셋값은 지난 주 대비 0.10% 올랐다. 겨울방학 학군 이사수요가 막바지에 이르면서 상승률은 전주(0.11%) 대비 둔화됐지만 양천구(0.30%), 송파구(0.20%), 강남구(0.15%), 서초구(0.15%) 등 인기 학군 지역과 직장-주거 근접 수요가 많은 마포구(0.21%), 중구(0.12%) 등이 여전히 오름폭이 큰 상황이다.

감정원 관계자는 "서울 전반으로 보면 전년 대비 입주물량이 증가하고, 학군 이사수요가 마무리 단계에 접어들면서 상승폭이 축소됐지만 송파구 등 일부 지역의 경우 매물이 자취를 감췄다"면서 "인기 학군지역은 세입자들이 매물 선점에 나서면서 일부 단지의 경우 대기수요까지 발생하고 있다"고 말했다.

그 결과 서울 아파트 전세시장은 때 아닌 집주인(공급자) 우위의 상황이 지속되고 있다.

일반적으로 겨울철은 학군 이사를 제외하면 이사 비수기로 여겨진다. 하지만 이번 겨울은 가을 이사철 이후에도 수요 대비 공급이 달리는 중이다.

정시 확대, 자율형사립고 폐지 등의 영향으로 주요 학군지역으로 이주하려는 수요가 폭증한 탓이다.

그 결과 감정원에 따르면 '전세수급동향' 지수는 지난해 11월 셋째 주 이후 최근 9주 연속 기준치(100)을 웃돌고 있다. 이 지수는 전세 공급과 수요를 0~200 사이의 점수로 나타내는 지표로, 기준치보다 높으면 공급보다 수요가 더 많다는 뜻이다.

이 같은 시장 상황이 연출되면서 올해 봄 이사철 전셋값 불안에 대한 우려가 커지고 있다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "최근 서울 아파트값이 급하게 오른 반면, 전셋값 상승률은 이에 미치지 못했다"면서 "최근 공급자 우위 시장 상황은 집값 상승분을 전셋값에도 전가하려는 움직임으로 이어질 수 있다"고 전망했다.

특히 오는 6월 보유세 부과를 앞두고 보유세 부담이 세입자에 전가될 가능성도 제기된다.

다주택자가 양도세 부담을 최대한 피하기 위해 실거주 주택을 매도하기보다 전세가격을 높이거나 일부는 전세를 반전세로 전환해 늘어난 세금부담을 해소하려 할 수 있다는 것이다.

일각에서는 전셋값 급등을 막기 위해 임대료 인상폭을 5% 이내로 제한하는 '전월세 상한제', 세입자의 재계약 요구를 집주인이 거절하지 못하게 하는 '계약갱신청구권' 등의 장치를 도입하자는 논의도 진행되고 있다.

다만 이 같은 장치들이 세입자의 부담을 가중할 수 있다는 해석도 만만찮다.

권 교수는 "보유세 강화나 전셋값 규제는 수익성 감소로 볼 수밖에 없는 데, 집주인의 입장에서는 수익이 줄어든 만큼 세입자에게 더 요구할 수밖에 없을 것"이라면서 "올해도 규제가 전셋값 상승을 유발하는 역설적인 상황이 우려된다"고 말했다.

반면 보유세 강화로 인한 전셋값 상승 영향이 크지 않을 것이라는 분석도 있다.

우리나라의 보유세율 자체는 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 낮은 수준이기 때문이다.

감정원에 따르면 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 부동산 보유세율은 0.88%로, 2018년 OECD 평균인 1.06%보다 낮은 수준이며 전체 33개구 중 15번째다.

이준용 감정원 시장분석연구부장은 "주요국의 부동산 보유세 비율과 매매가격 변동률을 비교 분석한 결과 저세율 국가의 경우 보유세 인상이 주택시장 안정에 효과를 내는 것으로 나타났다"면서 "보유세 고세율 국가처럼 과도한 세 부담이 조세 전가로 나타날 가능성은 낮아 보인다"고 말했다.


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