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'연리지홈·누리재' 등 생애주기별 공공 임대주택, 실효성 거둘 수 있을까

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등록 2020-08-12 16:35:35
20대부터 60대까지 세대별로 구분한 맞춤형 임대주택
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[서울=뉴시스] 박민석 기자 = 김세용 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 12일 오전 서울 중구 서울특별시청 브리핑룸에서 기자설명회를 열고 신규 SH 주택 정책 브랜드 '연리지홈, 누리재, 에이블랩'을 소개하고 있다. 2020.08.12. mspark@newsis.com
[서울=뉴시스] 윤슬기 기자 = 서울주택도시공사(SH공사)가 2030세대부터 5060세대까지 맞춤형 분양주택 브랜드를 처음으로 발표하자, 공공에서 공급하는 생애주기별, 계층별로 다양한 맞춤형 임대주택이 서민주거 안정 실효성을 거둘 수 있을지 주목된다.

특히 정부와 서울시가 수도권 주택공급 확대방안을 통해 처음으로 공개한 '지분적립형 분양주택'이 최근 급증한 주택 '패닉바잉'(공포심에 따른 매수)을 진정시킬 수 있을지 관심이 쏠린다.

SH공사는 12일 정부가 8.4공급대책을 통해 사업 계획을 공개한 지분적립형 분양주택을 포함한 SH신규 주택 브랜드와 세부공급 계획을 공개했다. SH공사는 20대부터 60대까지 세대별로 구분한 맞춤형 임대주택이 특징이다. 생애주기에 맞춰 각기 다른 형태로 분양하겠다는 것이다.

특히 3040세대을 위한 지분적립형 분양주택인 '연리지홈'은 정부가 8.4공급대책에서 처음 공개한 무주택 실수요자를 위한 지원 방안이다. 주택지분을 장기간 분할 취득해 내집마련을 할 수 있어 신혼부부, 내 집마련을 꿈꾸는 3040세대를 포함한 무주택 실수요자들의 내 집마련과 취득부담 완화를 동시에 충족할 수 있는 정책으로 평가된다.

실제로 2018년 주거실태조사에 따르면 서울의 주택수는 2010년 340만호에서 2017년 367만호로 증가했다. 그러나 자가보율비율의 경우 2010년 51.3%에서 2017년 48.3%로 감소했다. 서울 내 임차가구의 주거비부담(RIR)도 29.8%로 서울이 전국에서 가장 높았다. 즉 서울에서 주택공급은 지속적으로 확대됐으나 자가보율비율은 오히려 하락해 지분적립형 분양주택이 그 대안이 될 수 있다는 게 SH공사의 설명이다.

여기에 '로또분양'을 막기 위해 취득시점 또는 이전 처분시점에 해당 주택에 대한 매매가를 협의하고, 매각 시점 지분 비율에 따라 차액을 나눠 갖는 방식으로 운영돼 부동산 투기이익을 근절하고 부동산 시장의 가격안정화에도 기여할 것으로 전망된다.

천현숙 SH도시연구원장은 이날 통화에서 "지분적립형 분양주택은 임대주택에 살 정도로 저소득층은 아니고 민영주택을 구매하기에는 자산이 없는 중간계층을 타깃으로 한 분양모델"이라며 "이들에게는 (지분형 적립주택이) 자산형성의 사다리가 될 수 있다"고 말했다.

천 원장은 "사람들이 부동산시장에서 선택할 수 있는 다양한 대안이 생기는 것이니 긍정적으로 볼 수 있지 않겠는가"라며 "이 정책이 정착하고 나면 부동산 시장에서도 긍정적으로 작용하고, 가격안정화에도 기여해 지금처럼 불안해서 집을 사는 '패닉바잉'현상은 없을 것"이라고 내다봤다.

다만 전문가들은 수요 대상으로 정한 3040세대의 '패닉바잉'을 막기에는 공급량이 충분하지 않고, 20~30년에 달하는 전매기간도 보완이 필요하다고 지적한다.

부동산 시장에 충분히 영향을 줄 수 있을 정도로 물량이 충분히 공급돼야 하는데, 얼마나 공급할 수 있을지 미지수이기 때문이다. SH공사 소유의 미매각부지(4만1600㎡)에 이를 적용할 경우 공급가구수는 최대 약 2200가구에 불과한 상황이다.

연금형 소규모 주택정비사업인 '누리재' 역시 실효성 논란이 나올 수 있다. 누리재는 노후 주택을 보유한 60세 이상 집주인이 기존주택을 공공에 매각한 후 해당 부지에 건설되는 공공임대주택에 재정착하면서 매각 대금에 이자를 더한 값을 10~30년 간 연금처럼 분할 수령하는 모델이다. 보유한 주택을 공공에 매각하는 만큼 주택 소유권이 없어지기 때문에 부동산의 소유권을 포기하는 사람이 얼마나 나올지 의문이라는 것이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "기본적으로 지분적립형 분양주택을 사람들이 선호할 지 의문"이라며 "개인마다 삶의 계획이 다 다른데 20년, 30년으로 전매기간을 길게 잡아놓다보니 예상외로 선호하지 않을 수 있다"고 말했다.

심 교수는 "전매기간에 따라 사람들의 선호도의 편차가 클 것"이라며 "임대주택을 잔뜩 짓는다고 해서 집값이 잡힐지, 과거 보금자리 행복주택을 지을 때도 어마어마한 주민들의 반대에 직면했다. 현재 계획만 수립된 상황에서 과연 얼마나 실효성을 거둘지 의문"이라고 설명했다.

익명을 요청한 부동산 전문가는 누리재와 관련해 "우리나라는 부동산을 소유의 개념으로 생각하는데, 자신의 집을 팔면서까지 과연 새 집에 들어갈 사람이 얼마나 있을지 의문이 든다"며 "기존 주택연금과 비교할 때 누리재가 얼마나 이점을 줄지 조금 더 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.
 
비슷한 방식의 생애주기별 주택분양 모델이 이미 민간에서 시행중인 상황에서 공공 모델을 선택할 때 얻을 수 있는 메리트를 놓고서도 평가가 분분하다.

일각에서는 '연리지홈' '누리재' 등이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 상황과 0%대 저금리로 불확실한 미래에 직면한 고령층과 청년층 세대 등 서민 주거안정에 기여할 것이라고 평가하는 반면, '소유권'과 '주거이전의 자유' 등의 측면에서 제한될 수 있다는 지적도 있다.

주택연금은 종료시점까지 받은 연금이 해당 시점 주택 매각 가격보다 적으면, 잔여대금이 상속인에게 반환된다. 그러나 누리재의 경우 소유주택을 '공공'에 매각해 상속이 불가능하기 때문이다.
 
SH공사 관계자는 "주택연금의 경우 소유권을 담보로 대출을 받기 때문에 이자비용, 보증료, 재산세 등이 발생해 실수령액이 적고, 거주주택이 노후화되면 수리비용 등도 부담비용이 될 수 있다"며 "누리재의 경우 소유권을 넘기지만, 새 집에서 살 수 있고 소득이 단절되는 상황이 왔을 때 노후대비가 된다는 점에서 장점이 있다"고 말했다.

최황수 건국대학교 부동산학과 교수는 "현재 대출도 잘 안되는 등 젊은 세대들의 주택구입에 대한 희망이 많이 박탈된 상태"라며 "그런 측면에서 연리지홈, 누리재 등은 주택구입 부담을 줄여주는 측면에서는 장점이 될 수 있다"고 설명했다.

다만 최 교수는 "소유권에 대한 연결고리나 유대감이 완벽하게 내 집이 되기 전까지는 약할 수 있다"며 "또 실거주를 하면서 지켜야 하는 의무사항이 있다보니 변동되는 개인사정 등을 고려할 거주이전의 자유 등이 침해받는 다는 단점도 있을 수 있다"고 덧붙였다.


◎공감언론 뉴시스 yoonseul@newsis.com
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