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집값 뚫은 전셋값…'시계제로' 부동산 시장, 깡통전세난 우려

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등록 2020-09-18 11:45:34
매매 주춤한 사이 전셋값 상승 지속에 시세 '역전'
안산 상록구, 파주시 등 갭투자 급증 지역 불안 고조
최장 4년 계약에 장밋빛 전망만?…계약시 신중해야
확정일자 신고는 필수, 반환보증 가입 등도 바람직
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[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 서울 영등포구 63아트에서 바라본 서울시내 아파트. 2020.08.12. 20hwan@newsis.com
[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 수도권 일부 지역에서 최근 집값보다 비싼 전셋집이 속속 출현하고 있어 '깡통전세' 우려가 커지고 있다.

깡통전세는 전세가격이 매매가격보다 높거나 유사해 집주인이 주택을 매각하더라도 계약 만기 시 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 어려울 수도 있는 주택을 말한다.

이 같은 깡통전세는 최근 갭투자(전세보증금을 낀 주택 투자) 열풍이 불었던, '공황 구매'(패닉 바잉) 급증 지역의 1억~2억원대 저가 주택에서 나타나는 경향이 있어 세입자들이 전세보증금을 지키기 위한 노력이 당부된다.

18일 부동산 업계에 따르면 경기 안산시 상록구의 푸른마을주공5단지의 전용면적 59㎡ 전셋값은 지난 12일 전월 대비 약 3000만원가량 오른 2억3000만원에 계약이 체결돼 집값(2억~2억5000만원)을 따라잡았다.

안산 상록구 지역은 지난 6~7월 집값 상승 공포감에 집을 산다는 '공황 구매'로 지역 내 집값이 급격한 오름세를 나타내다 최근 들어서는 급등 피로감의 영향으로 매매 시장에 찬바람이 불고 있다.

반면 전셋값은 임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 이후 지역 내 전세 매물이 줄어들면서 매매시장과 차별화되는 모습이다. 집값 상승세가 주춤한 사이 전셋값이 오름세를 지속하자 일부 단지에서는 이 같은 시세 역전 현상이 벌어지고 있다.

파주시도 6·17 부동산 대책 발표 이후 갭투자가 급격하게 늘다 최근 들어 집값 상승세에 급제동이 걸리자, 갭(매매-전세가격 차이)이 빠르게 좁혀지고 있다.

파주시 야동동 대방노블랜드 전용 77㎡는 지난달 1억500만원에 급매물이 거래돼 전세가격(1억2000만원) 밑으로 떨어졌다. 매매가격은 전월 최고가 1억4000만원 대비 3500만원가량 하락했지만 전셋값은 매물 품귀로 1000만원가량 떨어지는 데 그쳐 전셋값이 매매가격을 역전한 것이다.

업계에서는 앞으로 지역에 따라 이 같은 깡통주택이 더 늘어날 가능성이 높다고 보고 있다.

수도권 아파트값이 아직 상승 추세지만 앞으로 3기 신도시 등 수도권 주택 공급과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기 위축 등을 고려하면 상승세가 언제까지 지속될 수 있을지 예측하기 어렵다.

전세 시장에 최근 매물이 부족한 상황을 틈타 집주인이 보증금을 일단 올려놓고 보는 '배짱 호가'가 속출하고 있지만, 무턱대고 계약했다가 만기 시 전세보증금을 돌려받지 못하는 가능성도 배제할 수 없다.

임대차2법 시행 이후 전세 계약기간이 최대 4년까지 늘어난 상황에서, 이 기간 동안 부동산 시장에 장밋빛 전망만 있을 수 없기 때문이다.

특히 남양주시, 김포시, 용인시 기흥·수지구 등 공황구매 급증 지역은 갭투자가 많았던 만큼 주의가 당부된다. 이들 지역은 2억~3억원대 단지를 중심으로 갭 차이가 최근 수천만원에서 수백만원까지 줄어드는 모습이 확인되고 있다. 이에 전세보증금을 지키기 위한 세입자들의 노력도 필요할 것으로 보인다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 최근 몇 개월간 매매, 전세 동반 상승세가 나타나고 있는 상황 속에서도 집주인이 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못해 올해 국가가 대신 반환한 보증(대위변제) 액수는 지난 8월 말 기준 3015억원(1516가구)에 달한다. 이미 지난해 연간 총액 2836억원(1364가구)을 넘어섰다.

확정일자와 전입신고를 맞춰 대항력과 우선변제권을 확보하는 것은 기본이고, 앞으로 부동산 시장 침체 가능성에 대비해 전세보증금 반환보증에 가입하거나 반전세 등으로 계약하는 등 보증금을 낮춰 반환 리스크를 줄이는 것이 바람직하다는 게 전문가들의 지적이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "아직 서울 아파트 시장의 경우 전세가율(매매 대비 전세가격의 비율)이 50% 수준에 머물고 있어 깡통전세난이 급격하게 확산될 조짐은 보이지 않고 있다"면서도 "지방이나 수도권 외곽 지역 아파트, 서울에서도 오피스텔, 다세대·연립 등 환금성이 떨어지는 유형의 주택은 세입자 스스로 보증금을 지키기 위한 자구 노력이 필요할 것으로 보인다"고 말했다.


◎공감언론 뉴시스 ijoinon@newsis.com
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