[12·16대책 한달①]文대통령 "집값 규제" 강공모드…정부, 남은 카드는?

"강력대책 끝없이 낼 것" 추가 규제 예고…총선 전 민심 회복

'채권입찰제·주택거래허가제·재건축연한 강화' 추가 대책 거론

9억 이하 매물 수요 증가 '풍선효과'...대출 규제 적용 가능성↑

규제 일변도 한계…거래절벽 해소 등 시장 활성화 대책 필요

[서울=뉴시스]박영태 기자 = 문재인 대통령이 14일 청와대 본관에서 정세균 신임 국무총리에게 임명장을 수여한 후 환담장으로 이동해 발언하고 있다. 2020.01.14.

[email protected]

 [서울=뉴시스] 박성환 기자 = "12·16 부동산 대책에도 불구하고 풍선효과가 생기는 등 시장이 불안한 조짐을 보이면 더욱 강력한 대책을 내놓을 수 있다"
 
새해 신년사에서 '투기와 전쟁'을 선포한 문재인 대통령이 지난 14일 신년 기자회견에서 집값을 잡기 위해 고강도 추가 규제 대책을 시행할 뜻을 또 한 번 분명히 했다. 거듭된 규제 대책으로 실수요자의 내 집 마련 기회가 축소될 수 있다는 우려에도, 집값이 불안한 조짐을 보이면 가능한 모든 정책수단을 총동원하겠다는 뜻을 분명히 한 것이다.

문 대통령은 신년 기자회견에서 부동산 정책에 관한 질문에 "부동산 투기를 잡고 시장을 안정화시키겠다는 정부의 의지는 확고하다"며 "일부 지역은 서민들이 납득하기 어렵고 위화감을 느낄 만큼 급격히 상승한 곳이 있는데, 이런 지역들은 가격이 원상회복돼야 한다고 생각한다"고 말했다.  

앞선 신년사에서 문 대통령은 "부동산 시장의 안정, 실수요자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지는 확고하다"며 "부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것"이라고 언급했다. '전쟁'이라는 표현까지 써가며 투기세력에 대해 강력히 대처하겠다는 대통령의 작심발언이었다.

세제와 공급, 금융까지 총망라한 전방위 초강력 추가 규제 대책 시행을 예고한 일종의 '경고성 발언'이라는 해석이다. 또 투기세력과 부동산 불로소득을 차단하기 위한 수요 억제 정책의 일관성을 유지하겠다는 신호이기도 하다. 

특히 오는 4월 총선을 앞두고 집값을 잡지 못하면 민심 이반을 막을 수 없다는 참여정부의 실패를 경험한 문재인 정부가 부동산시장에 퍼진 집값 불안 심리를 잠재우기 위한 포석이라는 분석이다.

문재인 정부에서는 2017년 6·19부동산 대책을 비롯해 ▲8·2 대책 ▲2018년 9·13 대책 ▲2019년 12·16 대책 등 초강력 규제 대책을 쏟아냈다. 또 민간택지 분양가 상한제 등과 같은 후속 조치까지 합치면 대책만 18번째다. 

초강력 대책인 12·16 부동산 대책 발표 이후 서울 아파트 값은 최근 3주간 상승폭이 둔화됐지만, 28주 연속 상승세를 기록했다. 또 앞서 분양가 상한제 지정 이후 되레 집값이 급등하면서 정부가 쏟아낸 규제 대책이 집값 안정화 효과를 거두지 못했다. 규제 대책 효과가 떨어지고, 앞선 대책들이 오히려 집값 상승으로 이어졌다는 비판을 받았다. 

한국감정원에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 지난해 9월까지 서울 아파트값은 11.08%나 올랐다. 집값 상승을 부채질만한 요소도 여전하다. 저금리와 11000조원이 넘는 유동자금, 수십조원 규모의 3기 신도시 토지보상금 등이 대표적이다. 풍부한 유동자금이 부동산시장에 유입되면 집값 상승을 자극할 수 있다.

또 다주택자들의 향후 행보도 변수다. 정부가 오는 6월까지 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 면제하면서 다주택자들의 행보가 '집값 안정화' 정책의 주요 변수다. 다주택자가 보유한 주택이 매물로 나오면 매물 잠김 현상 해소와 집값 안정화에 기여한다는 게 정부 판단이다. 아직까지 다주택자들이 버티는 모양새다. 

【서울=뉴시스】 이윤청 기자 = 서울 송파구의 한 부동산상가. [email protected]

정부는 투기자금으로 변질될 우려가 있는 시중의 풍부한 유동자금의 시장 진입을 차단하기 위해 대출과 세제, 청약 등을 망라한 강력한 추가 대책을 내놓을 것으로 관측된다. 또 부동산 시장 상황에 따라 투기과열지구와 투기지역, 조정대상지역 등 규제지역 범위 확대 등 집값 안정 조치를 함께 시행할 것으로 보인다.

부동산 안정 추가 조치로 채권 입찰제와 주택거래 허가제, 재건축 연한 강화 등도 유력하게 거론되고 있다. 분양가 상한제 시행 이후 과열 양상인 청약시장 안정화를 위해 채권입찰제를 우선 도입할 것으로 보인다. 채권입찰제는 주변 시세보다 저렴하게 분양받은 청약자가 분양가와 별도로 추가 채권을 매입하도록 하는 제도다. 채권 매입액이 높은 순서대로 당첨자가 선정된다.
  
시세 차익의 일정 부분을 국채로 환수하는 채권입찰제를 통해 불로소득과 투기수요를 차단하는 효과를 거둘 수 있다. 하지만 청약자의 부담이 채권 매입액만큼 늘어나 분양가를 사실상 끌어올릴 수 있다는 지적도 있다. 

또 9억원 넘는 고가 아파트에 대한 규제 강화로 9억원 이하 매물로 수요가 몰리는 이른바 '풍선효과'가 나타나고 있다. 정부가 9억원이 넘는 아파트의 대출 한도를 축소하면서 9억원 이하 아파트가 많은 지역으로 수요가 몰린다는 분석이다. 이에 9억원 이하 주택에 대해서도 대출 규제를 적용할 가능성을 배제할 수 없다.
 
고강도 규제로 꼽히는 주택거래 허가제 시행도 유력하다. 지난 2003년 10·29대책 당시 주택거래 허가제 도입을 검토하다 위헌소지 문제 등 반발이 심해져 '주택거래 신고제'로 바꿨다. 

아울러 투기세력의 '먹잇감'으로 전락한 재건축시장의 불안이 가중되면 재건축 가능 연한을 현행 30년에서 40년으로 확대하는 재건축 연한 확대 및 임대주택 의무비율 조정 등도 시행될 가능성이 높다.

전문가들은 규제 일변도 대책으로 집값 잡기에는 한계가 있을 것으로 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부의 수요 억제 대책으로는 단기간에 집값 상승을 막을 수 있지만 근본적인 해결 방법이 아니다"며 "세금 위주의 수요 억제를 위한 규제 일변도 대책은 한계가 있다"고 지적했다. 

함 랩장은 "풍부한 유동자금과 저금리 기조 등이 집값을 다시 자극할 여지가 충분한 상황에서 규제 일변도 대책으로는 집값 안정화 효과를 기대하기가 어렵다"며 "시장에 매물이 나와서 거래 절벽 현상이 해소되는 등 시장 정상화를 위한 대책이 필요할 때"라고 덧붙였다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]