[집피지기]가계약금 돌려 줄 테니 없던 일로?…가계약 주의사항은

집값 상승기, 집주인들의 계약 파기로 '분쟁' 늘어

판례는 가계약만 입금했더라도 계약금 전액 배상

계약 유지하려면 중도금도 함께 입금하는 것도 방법

위약금도 과세 대상…계약 해제 전 실익 따져봐야

[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 최근 수도권 집값이 상승 기류를 타자 집주인이 일방적으로 계약을 파기해 매수자들을 당혹스럽게 하는 일이 늘고 있습니다.

현행법상 매도-매수 어느 쪽이든 위약금만 내면 계약의 해지가 가능합니다. '해약금' 관련 규정을 담은 민법 제565조가 근거 입니다.

다만 최근 들어 '가계약'과 '가계약금'을 둘러싼 갈등이 소송으로 번지는 일이 잦아지고 있습니다.

가계약은 부동산의 거래나 임차 등을 계약할 때 정식 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약을 말하는 데, 주로 계약금의 일부를 집주인의 계좌에 입금해서 매물을 맡아두는 것 입니다. 다만 법률상에 정해진 규정이 없어 갈등의 불씨가 되는 것입니다.

가계약금 분쟁은 그동안 당사자간 합의로 원만하게 마무리되는 경우가 많았습니다. 다만 집값 급격하게 오르다보니 계약금도 수천만원에서 1억원 수준까지 높아지면서 법정 다툼까지 불사하는 경우가 늘고 있다고 합니다.

가계약금을 주고받을 때 무엇을 주의해야 할까요.

우선 위약금을 얼마나 배상할지를 둘러싼 다툼이 가장 많습니다. 집주인은 가계약금만 돌려주면 된다고 주장하고, 매수자 입장에서는 가계약금만 포기하면 계약이 해제된다고 주장하는 것이지요.

대법원 판례(대법원 2014다23178)에 따르면 위약금은 '계약금 전체'로 봅니다.

예를 들어 집을 6억원에 거래하기로 하고, 계약금 6000만원 중 일부인 300만원을 먼저 입금했다고 가정해봅시다.

만약 매도자가 계약을 해제하려면 계약금(6000만원)과 매수자에게 받았던 가계약금(300만원)을 합쳐 6300만원을 돌려 줘야 한다고 법원은 판결했습니다. 반대로 매수자의 계약 해제인 경우에도 가계약금(300만원)을 제외한 남은 계약금 5700만원을 완납해야 계약의 해제가 가능합니다.

하지만 현실적으로 소송전으로 비화하는 것을 막기는 어려운 상황입니다.

전문가들은 그래서 가계약금을 주고받을 때도 신중해야 한다고 조언합니다.

특히 계약사항에 대해 최대한 구체적인 합의를 보는 것이 바람직합니다.

총 거래금액은 얼마, 계약금은 얼마, 가계약금은 얼마 등으로 상호간에 합의를 보고 입금해야 권리를 보장 받을 수 있다는 것입니다.

계약 해지와 관련한 별도의 특약사항을 넣는 것도 좋습니다. 계약서에 특약으로 쌍방이 계약 해제에 대한 위약금 배상 책임을 묻지 않겠다고 쓰면 됩니다. 계약서를 쓰지 않았더라도, 전화 통화 내용 등을 녹취해두면 법적인 효력을 갖습니다.

만약 정녕, 결단코, 계약 해제를 하지 않겠다는 결심이 섰다면 계약금과 중도금을 함께 입금하는 방법이 있습니다.

중도금은 계약금과 잔금 사이에 치르는 돈을 말하는 데요, 중도금이 일부라도 지급된 경우에는 상대방의 채무 불이행 등 귀책사유가 없다면 계약의 해제가 불가능 합니다.

우병택 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "계약금만 주고받은 단계에서는 어느 쪽이든 마음대로 해제가 가능하기 하지만, 시기가 언제든 금액이 얼마가 됐든 중도금을 납입했다면 계약의 해제가 불가능하다"면서 "예를 들어 같은 날 계약금으로 1억원, 중도금으로 1억원을 납입했다면 일방적으로 계약을 해제할 수 없다"고 설명 합니다.

한 가지 더, 위약금에도 세금이 붙는다는 사실을 알고 계셨나요.

위약금은 소득법상 '기타소득'으로 분류돼, 다음연도 5월말까지 소득세를 납부해야 합니다. 집주인이 계약을 해제하는 경우 원천징수의무 대상입니다. 세금 발생까지 고려한 뒤 결정해야 계약 해제에 따른 손해를 줄일 수 있다는 게 전문가들의 조언입니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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