갭투자 막혀도, 집값 하락은 체감 불가…서울 신고가 경신

6·17 본격 시행됐지만, 외곽 중저가 은근한 상승

일부 단지는 대출 규제 강화에도 6억 고점 돌파

"실수요 상승 주도"…9억 초과 단지는 거래절벽

내년 6월 '7·10대책' 영향 촉각…시행 전 '폭풍 전야'

【서울=뉴시스】이영환 기자 = 서울 송파구 롯데타워에서 바라본 아파트의 모습.  2019.06.21.  [email protected]

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 정부의 6·17 부동산 대책 이후 서울 아파트 전역에서 나타나던 '갭투자(전세보증금을 끼고 주택을 매입하는 투자) 막차  수요'가 점차 잦아들고 있다.

특히 지난 10일부터 주택담보대출에 대한 실거주 요건이 강화되면서 9억원 초과 고가 아파트 매매시장은 관망세가 급격하게 확산되며 거래가 급격하게 위축되고 있다.

다만 대출 문턱이 상대적으로 낮고, 실수요자 위주로 거래되는 서울 아파트 중저가 단지는 아직도 은근한 상승세가 이어져 규제 영향에 대한 체감도를 낮추고 있다. 정부가 7·10대책을 통해 전방위적인 부동산 세제 압박에 나섰지만, 서울 중저가 아파트 매매시장이 하락세로 돌아설지 판단이 어려운 시장 상황이다.

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 10일 투기과열지구 3억원 초과 아파트를 신규로 구입하는 경우 전세보증금이 회수되는 등 실거주 요건이 강화됐지만 서울 일부 중저가 아파트 매매시장에서는 상승세가 나타나고 있다.

노원구 미성 아파트는 지난 13일 6억1900만원에 손 바뀜이 일어나 여전히 상승세다. 지난 6월5일 종전 최고가 6억1000원에 비해 900만원 높은 금액대다. 이 단지는 지난 5월까지만 해도 5억원 중반대에서 거래가 일어났으나, 지난 6월 들어 6억원을 돌파했다.

마찬가지로 금천구 시흥동 관악산벽산타운5 전용 114㎡도 지난 13일 6억원에 거래됐다. 서울 등 투기과열지구에서 6억원 초과 아파트는 주택담보대출비율(LTV)이 강화돼 자금 조달이 어려워지게 된다. 그럼에도 이 같은 '한계선'을 돌파하며 은근한 상승세를 지속 중인 상황이다.

다만 대출 규제가 시행 중인 가운데 갭투자도 쉽지 않게 되자 호가 상승에 제동이 걸린 곳도 나타났다.

서울 구로구 개봉동현대아이파크 전용면적 84㎡는 지난 13일 7억8500만원에 거래돼 대출 규제 시행 직전(8억원) 대비 실거래가가 소폭 내림세다.

특히 초고가 아파트 매매시장은 찬물을 끼얹은 듯 관망세가 확산되고 있다. 지난 10일 이후 거래된 서울 아파트 52건 중 15억원 초과는 한 건도 없다. 9억원 초과는 4건인 데, 이 중 신고가 경신 단지는 단 한 건에 불과하다.  이달 실거주 의무 강화가 시행되기 전 급격하게 불어났던 매수세는 최근 들어 잠잠해진 셈이다.

다만 호가 하락에도 여전히 6월 최고가에 비해서는 높아 아직 집값 하락을 체감하기는 어려운 상태다.

개봉동현대아이파크의 경우 6월 최고가 7억7800만원에 비해 아직 700만원을 웃도는 금액대다. 이 단지는 같은 크기가 작년까지만 해도 6억원대에서 거래가 일어났으나 불과 1년 새 1억5000만원이 오른 상태다.

중저가 아파트 매매시장이 아직 은근한 상승세를 보이는 이유는 아직 실수요자들의 매수 심리가 아직 꺾이지 않았다는 뜻으로 해석된다.

한국감정원의 서울 아파트 매매수급동향 지수는 규제 직전인 지난 6일 기준 111.5로, 수요가 공급보다 많은 상황이 지속되고 있다. 정부의 이번 7·10대책에도 다주택자에 대한 보유세, 취득세, 양도소득세 등 전방위적인 세금 압박이 거세지겠지만 본격적인 시행까지는 1년 이상 남아 있어 당장 매수 심리가 급격하게 꺾이기는 쉽지 않은 상황이다.

오히려 이 기간이 '폭풍 전야'가 될 것으로 예상된다. 정부의 강력한 주택 공급 신호가 없다면, 실수요 중심으로 매수세가 다시 살아날 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

업계 관계자는 "최근 정부 보유세 강화와 양도세 중과 예고로 집주인들은 아직 계산기를 두들기며 이해득실 판단에 나서는 눈치"라면서 "여전히 강남 입성을 위해 '똘똘한 한 채'를 확보하려는 움직임이 여전하다"고 말했다.

앞서 정부가 지난 2018년 4월부터 양도세 중과를 예고하자 일부 다주택자들이 자산을 정리하고, 초고가 주택 한 채로 갈아타던 모습이 재현될 가능성이 높다. 초고가 아파트 시장을 중심으로 매물 품귀 현상을 불러올 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.

여기에 다주택자에 비해 상대적으로 규제 영향이 덜한 무주택자나 1주택자 갈아타기 수요도 꾸준해 중저가 아파트값을 중심으로 꾸준한 오름세를 지속할 것이라는 관측도 제기된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "세제상 불리한 중대형, 초고가 주택보다는 중소형, 중저가 주택에 실거주 수요자들의 관심이 많아져 주택시장의 알뜰 소비화 경향도 나타날 전망"이라고 말했다.


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