"분양가 낮출까"…'토지임대부주택' 재등판 군불 지피나?

토지 공공 보유·건물만 분양…30년 장기임대 후 LH 매입

전매제한 풀리자 '반값 아파트'에서 '로또 아파트'로 변질

LH 수익성 낮고, 지나친 재산권 침해…실효성 의문 여전

[서울=뉴시스] 전진환 기자 = 서울 송파구 잠실의 아파트단지. 2020.06.28.   [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 널뛰는 집값을 잡기 위해 공공주택 확대 공급 카드를 꺼내 든 가운데 유명무실했던 '토지임대부 분양주택'이 부활할 조짐을 보이고 있다.

최근 정부의 부동산 대책을 향해 쏟아진 비판을 의식한 듯 여당이 군불 때기에 앞장서는 모양새다. 여기에 이재명 경기도지사와 오세훈 전 서울시장, 서철모 경기 화성시장 등 도입의 필요성을 주장하면서 토지임대부주택이 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 

정부가 지난 4일 서울 노원구 태릉골프장 부지 등 신규부지 발굴을 통해 서울과 수도권에 총 13만2000호의 주택을 추가 공급을 골자로 한 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표했다. 이에 따라 오는 2028년까지 ▲군부지·이전기관 부지 등 신규택지 발굴(3만3000호) ▲3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화(2만4000호) ▲공공참여형 고밀 재건축 도입 및 공공재개발 활성화(7만호) ▲노후 공공임대 재정비와 공실 상가오피스의 주거전환(5000호) 등으로 총 13만2000호를 순차적으로 공급된다.

이 중 일부 물량을 토지임대부주택으로 분양할 가능성이 높다. 신혼희망타운이나 임대주택 등으로만 조성한다면 일반 실수요자에 대한 공급 효과가 떨어지고, 특정계층에만 내 집 마련 기회를 준다는 정책 반감이 생기기 때문이다.

토지임대부주택은 토지는 국가나 공기업 등 사업시행자가 보유하고, 건물만 임대하거나 분양하는 형태다. 아파트 분양가는 토지비와 건축비 등을 고려해 결정된다. 토지임대부주택은 분양가 산정에 사용되는 토지비가 빠지면서 주변 시세보다 저렴하게 분양할 수 있는 장점이 있다. 이명박 정부 당시 이른바 '반값 아파트'라고 불리기도 했다.

토지임대주택 정책은 앞서 이명박 정부에서 시행됐다. 지난 2011년 강남·서초에서 보금자리 주택 일부에 대해 토지임대부 분양이 이뤄졌다. 당시 분양가격은 주변 시세의 1/4 수준인 2억2000만원이었고, 토지 임대료는 35만원(강남 세곡지구 84㎥ 기준) 저렴했다. 그린벨트(개발제한구역)을 풀어 택지를 조성하다 보니 낮은 임대료 책정이 가능했다.

하지만 정부의 기대와 달리 전매제한이 끝난 뒤 집값이 껑충 뛰었다. 5년의 전매제한이 끝난 2018년 집값이 8억3000만원까지 오르더니 최근에는 12억원을 넘어섰다. 신규 주택 공급이라는 긍정적인 면이 있었지만, 로또 아파트 논란을 일으키며 실패한 정책이라는 평가를 받고 있다. 이후 2016년 8월12일 주택법 개정안이 시행됨에 따라 토지임대부 분양주택 특별법은 폐지됐다.

양경숙 더불어민주당 의원은 지난달 31일 토지임대부 분양주택 제도를 보완하고 활성화는 내용이 담긴 '주택법 개정안'과 '한국토지주택공사법 개정안'을 발의했다.  서울 용산과 서초, 경기 과천 등에 공급 예정인 공공주택 시세차익을 사전에 차단하기 위한 조치다.
 
개정안에 따르면 현재 5~10년인 공공주택 전매제한기간을 30년 늘리고, 토지임대부주택을 양도할 경우 한국토지주택공사(LH)가 매입하도록 했다. 또 LH가 건설·공급하는 주택의 30% 이상을 토지임대부주택으로 공급하도록 했다.

분양가에 반영되는 토지비를 낮춰 분양가 상승을 막기 위한 것으로, 분양가를 겨냥한 전방위적 공세가 시작됐다는 해석도 나온다. 특히 분양 이후 집값이 껑충 뛰고, 토지 대금을 장기간 회수하지 못해 발생하는 사업성 저하 등 이전에 발생한 문제점을 보완했다는 게 양 의원의 설명이다.

양 의원은 "최근 서울 등의 집값과 전셋값 상승으로 무주택 서민들의 주거비 부담이 크게 늘어나고 있다"며 "저렴한 가격으로 아파트를 공급할 수 있는 토지임대부 분양주택 제도의 문제점을 보완하고 공급을 활성화해 무주택 서민의 주거비 부담 경감과 주거 안정을 도모하기 위해 개정안을 제출했다"고 설명했다.

주택시장에서는 토지임대부주택이 분양가를 낮춰 서민 주거 안정에 도움이 되지만, 향후 시세차익에 따른 로또 아파트 우려가 여전하다. 이 때문에 과도한 시세차익을 사전에 차단하기 위해서는 채권입찰제와 같은 보완책이 필요하다는 게 중론이다. 채권입찰제는 주변 시세보다 저렴하게 분양받은 청약자가 분양가와 별도로 추가 채권을 매입하도록 하는 제도다. 채권 매입액이 높은 순서대로 당첨자가 선정된다.

전문가들은 토지임대부주택의 실효성에 대해 의문을 제기했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "토지임대부주택은 분양가에 땅값 부담은 제외되기 때문에 서민들의 내 집 마련과 주거 안정에 일정 정도 기여할 것"이라며 "태릉골프장 등 국공유지에서 토지임대부주택이 공급될 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "토지임대부주택은 지나친 재산권 침해와 로또 아파트로의 변질 등이 문제점으로 지적되고 있다"며 "LH 입장에서 토지임대부주택은 수익성이 높지 않은 사업이고, 30년 거주 후 LH에 양도하는 것에 부담을 느끼는 수요자들도 적지 않을 것"이라고 덧붙였다.


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