건물 값은 오르는데 손에 쥐는 건 줄어들어…상가 투자 '경고등'

임대수익 등 소득수익률 올해들어 감소세

가장 큰 이유는 공실률↑…0.3%p~0.5%p↑

코로나19 영향…다중이용시설 매출 부진

[서울=뉴시스] 고승민 기자 = 코로나19 재확산으로 인한 사회적 거리두기 2.5단계 시행중인 8일 서울 명동의 가게들이 폐업한 상태로 방치돼 있다. 2020.09.08.

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[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = 시중에 넘치는 유동자금이 부동산 시장으로 유입되면서 상업용부동산의 자산가치는 늘었지만 임대소득 등 실질소득은 줄어들고 있는 것으로 나타났다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 장기화 되면서 공실이 늘어났기 때문으로 분석된다.

29일 한국감정원 '3분기 상업용부동산 임대동향조사'에 따르면 지난 3개월(7~9월)간 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 투자수익률은 오피스 1.32%, 중대형상가 1.14%, 소규모상가 10.8%, 집합상가 1.15%로 나타났다.

투자수익률은 소득수익률과 자본수익률을 합산해서 산출되는데, 상업용부동산 별 소득수익률과 자본수익률은 각각 오피스 0.82%·0.50%, 중대형상가 0.72%·0.41%, 소규모상가 0.68%·0.40%, 집합상가 0.95%·0.20%로 집계됐다.

소득수익률과 자본수익률 모두 손해를 본 것은 아니지만 문제는 올해들어 소득수익률이 감소하고 있다는 점이다. 소득수익률은 말그대로 현금화 되는 수입이기 때문이 감소할 경우 투자자에 미치는 영향력은 더 크다.

자본수익률의 경우 건물가격 등으로 산정되기 때문에 부동산을 매각할 때나 대출을 받을 때 용이하다. 3분기 자본수익률은 오피스 및 모든 상가 유형에서 전분기 대비 증가했다.

반면 올해들어 4가지 상업용부동산의 평균 소득수익률은 감소하고 있다. 1분기 1%에서 2분기 0.98로 다시 3분기 0.79%로 줄어들었다.

물론 3분기는 통상 재산세 납부 등으로 운영경비가 증가해 소득수익률이 하락할 수 있지만, 지난해 같은 기간과 비교해도 올해 수익률은 소폭 감소했다.

3분기 오피스, 중대형상가, 소규모상가, 소득수익률은 전년동기대비 각각 0.05%포인트(p), 0.08%p, 0.07%p 줄었다.

소득수익률이 하락한 가장 큰 이유는 공실이 늘어났기 때문이다. 코로나19 사태가 장기화 되면서 매출 하락 및 폐업 증가로 이어졌다. 소상공인진흥공단에 따르면 올해 폐업점포 지원사업 신청건수는 9월 현재 9720건으로 지난해 총 건수 6503건을 이미 넘어섰다.

감정원에 따르면 3분기 오피스 공실률은 11.2%로 전기대비 0.1% 감소했다. 기업체의 업무공간 분산을 위한 공유 오피스 수요가 증가했기 때문이다.

반면 상가 공실률은 매출 하락 및 폐업 증가로 전분기대비 중대형 상가는 0.3%p 증가한 12.5%, 소규모 상가는 0.5%p 증가한 6.5%로 나타났다.

'힙지로'라 불리며 서울 내 대형 상권 중 하나였던 을지로 상권 내 카페 매출도 줄었다. 상가정보연구소가 SK텔레콤 빅데이터 서비스 플랫폼 지오비전 통계를 통해 을지로 인근 상권 내 커피전문점 매출을 살펴본 결과 지난 8월 기준 평균 추정 매출은 2043만원으로 조사됐다. 이는 상권이 속한 서울시 중구 평균 추정 매출 4500만원 대비 2457만원 낮은 수준이었다.

을지로 상권 내 커피전문점 1회 방문 시 평균 결제금액은 9983원으로 중구 결제액 8527원 대비 1456원 높다. 점포 방문 수요자가 적다는 의미다.

이에 대해 감정원 관계자는 "오피스를 비롯한 모든 상가 유형에서 전분기 대비 임대료, 투자수익률은 하락한 반면 상가의 공실률은 다소 증가했다"며 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 강도 높은 사회적 거리두기 영향으로 다중이용시설을 중심으로 매출 부진 및 공실 증가가 지속되며 임대료가 하락했다"고 설명했다.


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