[성공투자⑧]그래도 부동산이라면…"수도권 노려라"

전세난 실수요에 다주택자 버티기, 입주물량 부족

집값 상승 전망…"투자 아닌 실거주 매수는 유효"

'경기 동남축', '3기 신도시 사전청약' 등 주목

시드머니 부족? "주식 등 투자하며 중장기 계획"

[서울=뉴시스]김병문 기자 = 전세난이 계속되는 13일 오전 서울 송파구 한 공인중개사의 매물란이 비어 있다. 부동산 정보업체 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 이날 기준 1만8300건으로 전년 동기(5만1242건)대비 3분의 1 수준이다. 2021.01.13. [email protected]

 [서울=뉴시스] 이승주 기자 = #1. 지난해 가을 결혼한 이모(35)씨는 임대차3법에 따른 전세난을 직격으로 맞았다. 우여곡절 끝에 반전세 신혼집에 들어갔지만, 영끌(영혼까지 끌어모아)한 지인들의 집값이 오르는 것을 보며 지금이라도 사야할 지 고민이다.

#2. 직장인 김모(43)씨는 향후 집값이 떨어질 수 있다는 불안감에 결혼한 뒤 전세에만 살아왔다. 최근 계속된 집값 오름세에 이제는 매수를 해야 하나 싶은데, 지금 살고 있는 전세보증금으로 가능할지 의문이다.

지난해에 이어 올해에도 부동산보다 주식 투자수익률이 더 높을 것이란 전망이 우세하다. 하지만 부동산은 수익적 관점 외에도 실수요 목적이 있는 만큼, 무주택자라면 부동산에 대한 고심을 멈출 수 없다. 집값은 비싼데 상승 전망까지 나오는 상황, 전략을 어떻게 세우면 좋을까.

전세난에 실수요 급증...상승전망 우세

올해 집값은 세금 부담이 커지는 만큼 다주택자들의 매도세로 일부 지역에서 하락할 것이란 전망이 나왔다. 하지만 대체로 전문가들은 이런 앞선 예측과 달리, 실제로는 집값 상승세가 이어질 것으로 내다봤다.

정보현 NH투자증권 부동산 연구위원은 "지난해 6월에도 양도세 중과를 한시적으로 유예해주면서 다주택자들의 매도를 유도했는데 가격이 조정되는 듯 하더니 다시 올랐다"며 "올해에도 매도보다 증여로 가거나 버티기를 할 가능성이 있다. 예상처럼 집값이 하락반전하기는 쉽지 않을 것"으로 분석했다.

[서울=뉴시스] 14일 한국부동산원의 '주간아파트가격동향 통계'에 따르면 지난 11일 기준 서울 아파트값 상승률은 0.07%로, 지난 주(0.06%) 대비 소폭 확대됐다. (그래픽=안지혜 기자)  [email protected]

올해 극심한 전세난에 내 집 마련 실수요가 늘어날 것으로 예상된다. KB국민은행에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 전세가격지수는 전년 동월 대비 12.25% 올랐다. 집값도 많이 올랐지만 전셋값도 오른 상황, 게다가 올해 입주물량은 적어 공급 대비 수요가 많을 것이란 설명이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "올해 입주물량은 23만호로 지난해 보다 아파트 입주물량이 약 16% 감소한다"며 "임대차3법 개정 후 신규 임대차 매물이 감소하는 경향이 있어 전셋값이 오르는 지역에서는 매매가 상승이 불가피할 것"이라고 했다.

3억 있는 실수요자라면...'경기 시대' 온다

대체로 전문가들은 투자가 아닌 실수요 목적의 무주택자라면 내 집을 마련하라고 조언했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "집값이 이미 비싸 오르다가도 조정을 거칠 수 있다"며 "오래 실거주할 목적이라면 매수해도 괜찮다. 하지만 지금 샀다가 몇년 후 팔아야 하는 사람은 매수에 신중할 필요가 있다"고 제언했다.

[서울=뉴시스] 3기신도시

다만 집값 수준이 높은 반면 대출은 막혀있어 충분한 자금이 필요한 상황이다. 구체적으로 주택자금 약 3억원이 있다면 수도권을 추천했다.

박합수 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "서울에서는 강북 일부 지역에서도 대출을 3억원 정도 받는다면 가능한 매물도 있다"며 "수도권에서는 접근성이 향후 개선되는 경기 구리·남양주시부터 광명·시흥·안산으로 이어지는 축을 주목하면 좋다. 안산에서는 특히 신안산선 라인, GTX축으로 보면 지금도 출퇴근에 문제가 없는 부천과 용인 일부 지역"을 짚었다.

신정섭 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 "올해 3기 신도시 사전청약 제도가 부활한다"며 "3기 신도시의 경우 1·2기에 비해 서울과 가깝고 약 40%가 업무산업용지라서 판교나 하남과 같은 경쟁력을 가질 것"으로 봤다.

시드머니 없다면..."주식으로 투자금 불려라"

충분한 시드머니가 없다면 수도권이라도 매입이 쉽지 않은 상황이다. 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 "사실 수도권이라도 3억원을 기반으로 살 수 있는 매물이 많지 않다"며 "청약도 경쟁률이 높아 희망고문인 상황이다. 3기 신도시 사전청약을 노리고 이미 주소지까지 옮긴 사람도 상당하다"고 전했다.

결국 자금여력이 되지 않는다면 다음 기회를 노릴 수밖에 없다. 올해 상반기 투자수익률이 높을 것으로 예상되는 주식 등을 통해 내집 마련 시드머니를 적극 모으는 것도 방법이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "매수여력이 되지 않는 무주택자라면 이미 집값이 비싼 만큼 무리하게 매입하기 보다 당분간 기다리는 편이 낫다"며 "오는 2024년께 한차례 가격이 안정화할 것으로 전망하는 만큼 중장기적 관점에서 계획을 세우는 것도 필요하다"고 조언했다.

이완수 SC제일은행 강남PB센터 부장은 "전체 자산 내에서 주식 투자를 가장 추천한다. 경제 정상화에 기업이익 성장세로 이어지면서 주식시장 랠리를 이끌 것 같다"며 "채권의 경우 제로 금리 시대를 맞아 기대 수익 눈높이를 낮출 필요가 있다. 원자재는 변동성이 큰 만큼 장기간에 걸친 분할 매수로 접근하는 것이 바람직하다"고 조언했다.


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