[집피지기]공공재개발? 공공주택복합사업?…같아 보이지만 다릅니다

민간 소유 토지서 공공주도 개발사업 공통점

적용법규 달라…도정법과 공공주택특별법

사업방식…사업기간 동안 소유권 보유 차이

공공재개발 공동 시행…복합개발 공공 단독

복합개발사업은 기부채납 비율 15%로 제한

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 정부가 최근 주택공급 정책에 속도를 내고 있습니다. 한 달 가까이 부동산 투기 재발방지대책에 집중해온 정부가 이제 다시 공급정책에 집중하는 모양새입니다.
 
국토교통부와 서울시는 지난달 29일과 31일 이틀 간격으로 공공재개발 후보지(2차)와 도심 공공주택복합사업 후보지(1차)를 발표했습니다.

공공재개발 후보지는 지난 1월 8곳을 선정한 데 이어 2차로 성북1구역, 장위8구역, 상계3구역 등 16곳을 추가로 선정했습니다. 도심공공주택복합사업 후보지는 이번에 1차로 은평구, 도봉구, 영등포구 등 21곳을 선정했습니다.

이틀 간격으로 발표된 두개 사업의 내용은 상당히 흡사합니다. 이 때문에 많은 사람들이 헷갈려 하고 있습니다. 부동산 업계 전문가에 따르면 사업 예정지 주민들 절반 정도가 두 개 사업의 차이를 잘 알지 못할 정도라고 합니다.

두 개 사업의 가장 큰 공통점은 잘 알려져 있듯이 '공공' 주도 사업이라는 점입니다. 문재인 정부가 야심차게 추진하는 공공 주도의 개발 사업의 핵심 사업들이라 할 수 있습니다.

공공재개발은 지난해 5·6 대책을 통해 윤곽이 드러난 사업이고 도심공공주택복합사업은 변창흠표 대책이라 불리는 지난 2·4 공급대책 내용 중 하나입니다.

두 사업 모두 민간 소유 토지에서 공공이 참여하거나 직접 시행을 맡아 추진하는 사업인 만큼 토지주와 주민들의 참여 여부가 관건이라 할 수 있습니다. 이에 따라 정부는 해당 지역 주민들의 참여를 이끌어내기 위해 민간재개발에 비해 빠른 사업진행과 각종 인센티브를 내걸고 있습니다.
 
겉으로 보기에 비슷한 사업이지만 차이점도 있습니다. 일단 두개 사업 모두 '주택공급활성화지구'로 추진하지만 적용법규가 다릅니다. 공공재개발은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 근거를 두고 주택공급활성화지구로 추진하고, 공공주택복합사업은 공공주택특별법에 시행 근거를 두고 주택공급활성화지구로 추진합니다.

사업시행자도 차이가 있습니다. 공공재개발은 공공 단독으로 할 수도 있고 공공과 조합이 공동으로 시행할 수도 있습니다. 공공주택복합사업은 공공단독으로만 가능합니다. 공공이 단독으로 시행하는 대신 공공재개발보다 기부채납 비율(토지면적 15% 이내로 제한)이 낮고 확정수익률이 보장되는 장점이 있습니다.

사업추진 방식도 다릅니다. 공공재개발은 사업기간 동안 토지주가 소유권을 보유하는 방식(관리처분방식)으로 추진됩니다. 반면 공공주택복합사업은 공공기관이 토지주로부터 땅을 넘겨받아 사업을 추진하고 이후 주택 등으로 정산하는 방식(토지납입방식)으로 진행됩니다.
 
또한 정부는 공공재개발 후보지에 대해서는 투기수요 유입 우려가 있다고 판단해 3월30일부터 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 공공주택복합사업은 과열 조짐이 있으면 그 때 지정을 검토하기로 했습니다.

정부는 도심 내에서 주택 공급을 확대하기 위해 다양한 공공 주도 공급 방안을 모색하고 있습니다. 앞서 거론한 사업 외에도 공공 직접시행 정비사업, 공공재건축 등도 있습니다.

다만 최근 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 의혹으로 공공에 대한 불신이 높아져 있는 상황이라 공공 주도 개발 사업이 순조롭게 진행될 지 좀 더 지켜봐야 할 대목입니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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