"규제하면 올라"…강남, 매물 잠기고 집값 또 '들썩'

토지거래허가제 등 각종 규제 대책에 집값 상승 계속

재건축 기대감에 똘똘한 한 채까지…수급불균형 심화

[서울=뉴시스]김병문 기자 = 서울 용산구 남산서울타워 전망대에서 아파트가 보이고 있다. 2021.06.23. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "나왔던 매물을 거두고 호가를 올리는 일이 잦아지고 있어요."

지난 18일 서울 강남구 대치동 대장주로 통하는 래미안대치팰리스 단지의 한 공인중개업소 대표는 "집값이 더 오른다고 생각하는 집주인들이 많다"며 이같이 말했다.

이 대표는 "집값 상승에 대한 기대감이 커지면서 호가도 꾸준히 오르고 있다"며 "매매 대기자는 많은데, 매물이 없다 보니 거래가 되면 기존 신고가를 뛰어넘는다"고 전했다.

한동안 주춤했던 서울 강남 집값의 상승세가 심상치 않다. 위헌 논란을 빚은 토지거래허가제 등 강력한 규제 대책에 주택거래가 급격히 줄었으나, 신고가를 경신하는 사례가 잇따라 나오고 있다.

특히 재건축 기대감 상승과 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 주택 수요 증가 등이 겹치면서 아파트값이 고공행진하고 있다. 규제 완화와 민간 정비사업 활성화를 앞세워 10년 만에 서울시장직에 복귀한 오세훈 시장이 당선 이후 되레 규제를 강화했으나, 재건축사업의 첫 단계인 안전진단 규제가 완화될 것이라는 기대감이 커졌다.

여기에 정부의 각종 규제로 이른바 똘똘한 한 채에 집중하는 현상이 이어진 점도 한몫하고 있다. 집값 상승의 근원지로 지목받았던 강남지역 집값 상승이 서울 전역으로 확산하는 형국이다.

1년6개월 만에 최고 수준을 기록했던 서울 아파트값 상승률은 이주에도 같은 수준을 기록했다. 한국부동산원이 발표한 이달 셋째 주(지난 21일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면, 서울 아파트값은 전주와 동일한 0.12% 오르며 지난 2019년 12월 셋째 주(0.20%) 이후 주간 최고 상승률을 보였다.

고가 아파트가 몰려 있는 강남4구(강남·서초·송파·강동) 재건축 단지 위주로 집값 상승률이 뚜렷했다. 서초구(0.18%)는 반포·서초동 주요 단지 위주로, 강남(0.17%)·송파구(0.15%)는 재건축 위주로, 강동구(0.13%)는 고덕·명일동 위주로 집값 상승을 견인했다.

[서울=뉴시스] 서울에선 재건축 단지가, 수도권에선 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 호재가 있는 지역들 위주로 아파트값이 크게 올랐다.24일 한국부동산원이 발표한 6월 21일 기준 전국 주간 아파트 매매가격은 0.27% 상승하며 전주보다 0.01% 포인트 확대됐다. (그래픽=안지혜 기자)  [email protected]

사실상 모든 부동산 거래를 규제할 수 있는 토지거래허가구역 확대에도 신고가를 경신하는 단지들이 잇따르고 있다. 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면, 강남구 압구정동 현대아파트4차(전용면적 117.9㎡)는 지난달 13일 41억7500만원에 거래됐다. 두 달 전 최고가인 40억3000만원보다 1억4500만원이 상승했다. 또 현대아파트1차(전용면적 196.21㎡)는 지난 4월 15일 63억원에 거래됐다. 한 달 전 실거래가격 51억5000만원보다 10억원 이상 올랐다.

주택시장에서는 정부의 잇단 규제 대책으로 재건축·재개발이 사실상 묶이면서 오히려 강남지역 재건축 단지들의 희소성이 높아졌고, 세금 부담 강화로 똘똘한 한 채에 대한 수요가 집값 상승으로 이어진다는 게 중론이다. 집주인이 시장의 주도권을 쥐는 '공급자 우위의 시장'에서 정부의 규제 대책으로 집주인들이 매물을 거둬들이거나 기존 시세보다 높은 호가를 높이면서 신고가 경신으로 이어지고 있다는 분석이다.

서울 아파트 매매수급지수는 2주 연속 내림세지만, 강남3구는 오름세다. 한국부동산원에 따르면, 지난 21일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 106.9로 전주(107.3)보다 0.4 p(포인트) 낮아졌다.

이 지수가 기준치인 100이면 수요와 공급이 같은 수준이고, 200에 가까우면 공급보다 수요가 많다는 것을 의미한다.

매매수급지수는 지난 4월 둘째 주 100.3으로 기준선인 100을 넘어선 후 이번 주까지 11주 연속 기준선을 웃돌고 있다. 6월 첫째 주 107.8을 고점을 찍은 뒤 2주 연속 내림세를 보이고 있다. 다만, 서울 권역별로 보면 강남3구가 포함된 동남권의 경우 이번 주 111.5로 전주(110.9)보다 0.6올랐다.

전문가들은 매물 잠김 현상에 따른 수급불균형이 강남지역 집값 상승으로 이어지고 있다고 진단했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수요보다 매물이 부족하다보니 호가가 계속 오르고, 거래절벽 상황에서도 시세보다 높은 호가에 거래가 성사되고 있다"며 "매물 잠김 현상이 해소되지 않으면 집값 상승세가 계속될 것”이라고 내다봤다.

권 교수는 "6월 다주택자 양도세 중과에 따른 절세 매물이 소화되면서 매물 부족이 더욱 심화되고 있다"며 "매물 부족에 따른 거래 절벽이 이어지는 상황에서 내년 대선을 앞두고 재건축 규제와 대출 등 세제 규제 완화에 대한 기대감이 겹치면서 집값이 강세를 보이고 있다"고 덧붙였다.


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