재건축 규제강화 시행됐지만…"집값 되레 오를 수도"

【서울=뉴시스】임태훈 기자 = 명일삼익그린2차, 고덕주공9단지, 고덕현대 등으로 구성된 강동구 재건축 대책위는 지난 25일 공동 성명을 내는 집단행동에 나섰다. 대책위는 성명을 통해 “우리는 이미 예비안전진단을 통과한 만큼 변경되는 안전진단 기준의 소급 적용을 받을 수 없다”며 “강화된 안전진단 기준을 적용받으면 법적 대응에 나설 것”이라고 주장했다.  사진은 27일 오후 서울 강동구 삼익그린2차 아파트의 모습. 2018.02.27. [email protected]

전문가들 "단기적 시장 안정…중장기적으론 가격 상승"

【서울=뉴시스】최희정 기자 = 정부가 재건축 안전진단 기준 등 규제를 강화해 시장 과열의 주범인 재건축 시장의 병폐를 뿌리뽑겠다는 의지를 보여줬지만, 집값이 되레 오를 수 있다는 지적이 나온다.

상당수 전문가들은 재건축 규제 강화로 단기적으로 시장이 안정될 수 있지만, 중장기적으로는 풍선효과 등 부작용이 나타날 것으로 보고 있다.

앞서 지난 1월 재건축 초과이익 환수제 부활에 이어 지난 5일 재건축 안전진단기준 강화가 시행됐다. 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 평가 항목 중 '구조안전성' 배점을 20%에서 50%로 높이고, '주거환경' 배점을 40%에서 15%로 낮추는 것이 골자다. 붕괴 위험이 있을 정도의 아파트에만 재건축을 제한적으로 허용하겠다는 것이다.

다만 주차 공간이 턱 없이 부족하거나 소방차가 진입하기 어려운 경우 재건축을 할 수 있는 길을 열어뒀다.

◇강화된 기준 적용 단지, 재건축 어려워져

강화된 안전진단 기준이 시행되기 전까지 용역업체와 안전진단 계약을 체결하지 못한 단지들은 새 기준을 적용받아 재건축이 어려워졌다. 서울 송파구 아시아선수촌 아파트, 양천구 목동 신시가지 아파트, 마포구 성산시영 등은 새 기준을 적용받는다.

시행 직전 용역계약을 체결한 아파트 단지들은 새 기준 적용을 피하게 됐지만, 그렇지 못한 단지들은 매수세가 끊기며 거래가 크게 줄었다.

이와 관련, 함영진 부동산114 리서치센터장은 "단기적으로 재건축 아파트 가격 상승률이 둔화되거나 거래량이 떨어질 수 있다"면서 "재건축 초과이익 환수도 있고, 숨을 고르지 않을까 한다"고 예상했다.

이어 "재건축 시장이 정부 대책이 나오면 잠깐 숨을 고르다 조정됐다 다시 오르는 계단식 상승을 보여왔다"며 "올해 시장이 썩 좋지는 않다. 가격이 너무 많이 오르고, 재건축 이익 환수, 주택도시보증공사(HUG) 분양 보증도 받아야 한다. 또 개발이익과 관련한 리스크가 커지는 등의 이유로 당분간 숨 고르기를 할 것"이라고 부연했다.

◇재건축 규제 피했지만…

이번에 간신히 재건축 규제를 피했다고 해서 상승폭이 지속될 지는 미지수다. 영등포구 여의도동 광장아파트 3~11동과 강동구 명일동 현대아파트, 강동구 상일동 상일우성타운 아파트, 영등포구 신길동 신길우성2차 아파트 등은 지난 2일 용역 계약을 체결해 이전 기준을 적용받게 됐다.

하지만 이들 역시 올해 부활한 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금을 내야한다. 초과이익환수제는 재건축 사업으로 평균 집값 상승률을 넘는 수준의 개발이익이 발생하면 최고 절반 이상 정부가 부담금으로 환수하는 제도다. 국토부는 최근 서울 강남지역 재건축 단지를 가정해 가구당 최대 8억원 이상의 재건축 부담금을 내야 할 수 있다고 발표한 바 있다.

【세종=뉴시스】강종민 기자 = 서울 강동구 재건축 공동대책위 주민들이 2일 오후 아파트 재건축 안전진단 강화 규제 철회를 요청하는 주민청원서를 전달하기 위해 정부세종청사 국토교통부를 방문하고 있다. 2018.03.02. [email protected]

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "재건축 추진 속도전은 줄어들 것"이라며 "작년부터 재건축 초과이익 환수제를 피하려고 단지들이 (사업 추진에) 속도를 냈는데, 지금은 그런 연장 선상에 있다. 속도가 지연되면, 시장 과열이 진정될 것"이라고 분석했다.

이어 "현재 시장 분위기에서는 (재건축 사업이) 쉬워보이지 않는다"며 "최근 수 년동안 그랬던 것처럼 재건축 투자를 할 수 없을 것이다. 투자가 쉬워보이지 않는다"고 진단했다.

◇단기적 안정, 중장기적으론 가격 오를 수도

정부의 재건축 규제 강화는 단기적으로 효과를 낼 것으로 보인다. 전문가들은 단기적으로 시장이 안정되나, 중장기적으로는 집값이 오를 수 있다고 전망했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축 규제를 적용받는 단지는 급락하게 될 것"이라며 "규제 완화를 안했으면 급락했을 텐데 이번에 급락은 피해갔다"고 말했다.

앞서 국토부는 목동 등 재건축 추진 단지들의 반발을 고려해 재건축 안전진단 기준의 항목별 가중치를 조정했다. 주거환경 분야를 구성하는 세부 평가항목 중 '소방활동의 용이성' 가중치를 17.5%에서 25%로, '세대당 주차대수' 가중치를 20%에서 25%로 올렸다.

심 교수는 "단기적으로는 시장이 안정되지만, 공급이 없기 때문에 중장기적으로 가격이 상승한다"며 "중장기적으론 집값을 잡지 못한다"고 강조했다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 "정부가 안전진단 강화한다고 했다가 여론이 들끓자 주차 등 주거환경 문제에변동성을 줬다"며 "그러나 명확하지 않기 때문에 우리 단지가 해당될까 안될까 판단이 안된다. 모호하다"고 지적했다.

이어 "명확하게 인식되면, 단지가 규제를 적용받냐, 아니냐에 따라 주택 가격에 영향을 미친다"면서 "명확성을 찾는 기간에는 급매물도 나온다. 가격 조정이 있을 것"이라고 말했다.

그러면서 반사이익을 보는 단지가 분명히 있다고 강조했다. "단기적으로는 안정적이지만, 중장기적으로는 마이너스 요인이 될 수 있다"며 "지금은 재개발, 뉴타운, 입주한지 2년 된 새 주택들이 시장에서 가격을 선도하고 있다"고 덧붙였다. 

[email protected]