'최하위' 등급 PF사업장 사실상 퇴출…운명 가를 기준은

기존 3단계 평가서 '양호-보통-유의-부실우려' 4단계 세분화

토댐대와 새마을금고 등으로 사업성 평가대상 확대

'유의'는 재구조화·자율매각, '부실우려' 사업장은 상각·경공매

[서울=뉴시스] 부동산 PF 사업성 평가 및 점검 체계. (자료=금감원 제공) *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스] 김형섭 기자 = 각종 위기설이 끊이지 않는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 연착륙을 위해 금융당국이 사업성 평가기준을 세분화해 부실 사업장에 대한 고강도 옥석가리기에 나선다.

최하위 등급을 신설해 계속 사업이 불투명한 사업장은 경·공매로 넘기도록 하거나 상각을 명령해 사실상 시장에서 퇴출시킬 수 있게 되는 것이다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 이같은 내용의 '부동산PF 사업성 평가기준 개선방안'을 담은 부동산 PF 연착륙 방향을 발표했다.

현재 부동산 PF 사업성 평가는 업권별 모범규준에 따라 분기별로 자율 실시 중이다. 그러나 현행 기준은 PF의 특성과 위험요인을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 실효성이 미흡해 사업성이 부족한 사업장 선별과 질서 있는 정리에 한계가 있다는 지적을 받아 왔다.

금융당국에 따르면 현행 부동산 PF 사업성 평가는 착공 이전 토지매입과 인허가, 시공사 보증 등의 초기단계에 필요한 자금을 대출해주는 브릿지론과 시공 단계의 자금을 대출받는 본PF에 대해서만 평가가 실시되고 있으며 평가등급도 '양호-보통-악화우려'의 3단계로만 분류돼 있다.

금융당국은 사업성 평가 대상에 부동산 PF 대출과 성격이 유사한 토지담보대출(토담대)과 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에는 새마을금고를 포함시키기로 했다. 이 경우 지난해 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 대상이 되는 사업장은 약 230조원 규모가 될 전망이다.

사업성 평가등급은 '양호-보통-유의-부실우려'의 4단계로 세분화한다. 기존 악화우려 단계를 사업진행에 상당한 차질이 예상되는 '유의'와 추가적인 사업진행이 곤란하다고 판단되는 '부실우려'의 2개 등급으로 나눈 것이다.

평가등급이 세분화되는 만큼 사업성 평가기준도 구체화된다. 기존 평가기준은 본PF 중심이어서 브릿지론 사업장에 대한 평가지표가 사실상 부재했고 본PF도 사업성보다는 연체·부도 여부 등에 대한 단편적인 체크리스트 형태로 돼 있어 합리적 평가에 한계가 있었다는 게 금융당국의 설명이다.

사업장별 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별하고 핵심 위험요인을 반영해 개선된 평가기준에서 2개 이상 요건이 해당될 경우 이번에 신설된 유의나 부실우려 등급을 받게 된다.

[서울=뉴시스] 부동산 PF 사업장 유의‧부실우려 등급 평가기준. (자료=금감원 제공) *재판매 및 DB 금지

'유의' 등급의 경우 우선 공통요건으로는 ▲여신만기 3회 연장 또는 연체이자 납부없이 만기연장 ▲경공매 2회 유찰 또는 대출 연체 중인 경우가 적용된다.

브릿지론 단계에서는 ▲토지매입이 완료되지 않은 상태에서 최초 대출 만기가 도래한 경우 ▲최초 대출 만기가 도래한 후 6개월이 경과했는데도 인허가를 받지 못했거나 인허가 완료 후 12개월이 지났는데도 본PF로 전환되지 않은 경우 ▲수익구조가 상당히 악화된 경우 ▲시행사 구조조정(자율협약·워크아웃·회생절차) 중단 등의 경우다.

본 PF 단계에서는 ▲공정률이 계획 대비 상당히 부진한 경우 ▲분양개시 이후 18개월이 경과했는데도 분양률이 60% 미만이거나 준공예정일 이후 12개월이 지났는데도 매도가 되지 않은 경우 ▲수익구조가 상당히 악화된 경우 ▲시행사·시공사 구조조정(자율협약·워크아웃·회생절차) 중단이다.

'부실우려' 등급은 공통요건으로 ▲여신만기 4회 연장 또는 연체이자 납부없이 만기연장 ▲경공매 3회 이상 유찰 또는 대출 연체 중인 경우다.

브릿지론 단계에서는 ▲토지매입이 완료되지 않은 상태에서 최초 대출 만기가 도래 후 6개월이 지난 경우 ▲최초 대출 만기가 도래한 후 12개월이 경과했는데도 인허가를 받지 못했거나 인허가 완료 후 18개월이 지났는데도 본PF로 전환되지 않은 경우 ▲수익구조가 매우 악화된 경우 등이다.

본 PF 단계에서는 ▲공정률이 계획 대비 매우 부진한 경우 ▲분양개시 이후 18개월이 경과했는데도 분양률이 50% 미만이거나 준공예정일 이후 18개월이 지났는데도 매도가 되지 않은 경우 ▲수익구조가 매우 악화된 경우이다.

부실우려가 큰 유의나 부실우려 등급의 사업장에 대한 사후관리도 강화된다. 기존에는 악화우려 사업장에 대해 '고정이하' 여신으로 분류해 대출액의 최소 20~30%를 충당금으로 쌓도록 하는 조치 외에는 별도의 사후관리가 없어서 사업장 재구조화나 부실여신 정리가 지연됐다는 게 금융당국의 판단이다.

이에 따라 금융당국은 유의 등급을 받은 사업장은 재구조화나 자율매각을, 부실우려 등급을 받은 사업장은 상각 처리나 경·공매를 추진토록 할 방침이다.

현행법상 금융당국은 금융사에 부실채권을 상각하도록 명령할 수 있기 때문에 최하위 등급을 받은 사업장은 사실상 시장에서 퇴출시킬 수 있게 되는 것이다. 금융사가 보유 중인 PF 사업장 채권을 상각하면 대출금은 모두 손실 처리해야 한다.

금융당국은 이같은 사후관리 이행사항을 점검하기 위해 금융사가 유의나 부실우려 등급을 받은 사업장에 대한 사후관리 계획을 제출토록 해 금감원 점검 후 미흡한 사업장은 지도나 현장점검에 나설 계획이다.

다만 본PF 사업장이나 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 수분양자 피해나 공정률 수준, 보증 계약 관계 등을 고려해 일률적인 경·공매 등의 처분이 아닌 개별 사정에 맞게 사후관리에 나설 예정이다.

금융당국은 이번 PF 사업성 평가기준 개선에 따라 금융회사 건전성 영향이나 건설사 부담은 크지 않을 것으로 판단하고 있다.

금융시장에서의 비중이 큰 은행과 보험업권의 경우 전체 PF 여신 규모가 크지만 대부분 대형 본PF 사업장으로 사업성이 양호하기 때문에 평가기준 개선이 건전성에 미치는 영향은 미미할 것이라는 판단이다.

브릿지론·토담대 비중이 높은 저축은행 등 중소금융업권의 경우는 평가기준 개선에 따라 일정부분 부담이 불가피해 보인다.

다만 금융당국 관계자는 "중소금융업권이 높은 자본비율을 유지하는 가운데 PF 부실에 대비해 그간 선제적 충당금 적립 등으로 충분한 손실흡수역량을 확충해 온 점을 고려할 때 감내 가능한 수준"이라며 "전반적인 금융시스템은 개선된 평가기준 적용시에도 안정적일 것으로 예상된다"고 전했다.

건설사의 경우 본PF 사업의 공사중단에 따른 채무인수시 사업성 평가기준 개선 영향을 받을 것으로 보인다. 다만 평가기준 개선에 따른 신규 사업성 부족 사업장은 대부분 브릿지론이나 토담대 사업장일 것으로 예상돼 건설사 부담은 크지 않을 것으로 금융당국은 판단했다.

금융당국은 개선된 평가기준을 각 업권별 모범규준에 반영해 오는 6월부터 적용토록 할 예정이다. 다음달 금융회사들이 개선된 기준에 따라 사업성 평가를 실시하면 7월께 금감원이 점검에 나서 8월 중으로 평가결과를 조정한다는 계획이다.


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