"뉴스테이 임대주택 리츠, 부동산 금융 시장 변화시킬 것"

【서울=뉴시스】김민기 기자 = "뉴스테이 임대주택 리츠가 도입되면 낮은 비용으로 개발이 이뤄지고 임대 수입에 대한 안정성이 높아지기 때문에 미분양 리스크가 줄어들 것입니다."

 김관영 한국리츠협회 회장은 25일 서울 강남구 대치동 포스코센터에서 '국내 개발사업의 패러다임을 바꾸자'라는 주제로 열린 '건설산업비전포럼' 세미나에서 이같이 밝혔다.

 김 회장은 "과거에는 부동산 투자를 투기로 생각했으나 금융위기 이후 해외 자본이 들어오면서 부동산 금융이 발전했다"면서 "주식회사 형태로 운영되는 리츠는 중요 정보의 공시 의무가 있기 때문에 부동산 시장의 투명성을 높이는데 크게 기여했다"고 말했다.

 이어 "하지만 아직 부동산 개발에 필요한 자금을 공급하는 부동산 금융은 많이 미흡한 수준"이라며 "아직까지 부동산 신탁회사의 개발신탁이나 건설회사의 지급보증에 의존하는 PF(프로젝트 파이낸싱)대출 등이 주를 이루고 있다"고 설명했다.

 김 회장은 국내 부동산금융이 부동산 시장과 자본 시장의 완전한 유기적 결합을 통해 발전하려면 개발단계에서의 자금조달구조를 해결해야 한다고 강조했다.

 그는 "그동안은 오피스나, 상가 등 직접적인 수익이 나는 시장 위주로 투자가 이뤄졌으나 2년 후 한국토지주택공사(LH)의 뉴스테이가 준공되면 임대수익률에 대한 통계가 잡히면서 이 시장이 크게 성장할 것"이라면서 "그렇게 되면 개발단계에서부터 자금이 투자될 것"이라고 전했다.

 이어 "최소한의 자금으로 분양 대박을 노리는 영세 시행사 위주가 아니라 충분한 투자자금을 가지고 투명하게 사업을 진행하는 시행사가 주를 이루는 시장으로 전환할 것"이라며 "국내 부동산 산업도 선진국처럼 첨단 고급 서비스 산업으로 성장할 것"이라고 말했다.

 이날 포럼에 참여한 김승배 피데스개발 대표도 최근 부동산 시장이 변혁기를 맞아 부동산 개발을 단순히 아파트만 짓는 것이 아니라 새로운 공간을 만들어내는 공간개발산업으로 바꿔야 한다고 주장했다.

 김 대표는 "저성장 기조와 건설투자가 감소하고 있고, 인구구조와 소득이 변화되고 있는 가운데 도시 정비와 재생사업이 새로운 단계에 진입하고 있다"면서 "융·복합 서비스 산업의 특성상 다양한 대응방안을 구상해 사업별로 적합한 방안을 적용해야 한다"고 말했다.

 이를 위해 스마트시티 등 글로벌 자족형 대규모 도시공간을 개발하고, 대형 장기 사업에 적합한 개발 금융 시스템을 활용해야 한다고 전했다.

 허정문 LH 금융사업기획처장은 과거 공공-민간 합동 공모형 PF사업을 진행했으나 분양가 상한제 도입, 글로벌 금융위기 등으로 27개 사업 중 21개 사업이 당사자간 분쟁이 진행 중이라고 밝혔다.

 이에 최근에는 LH가 직접 미분양 주택을 매입하겠다는 확약이 더해진 기업구조조정(CR)리츠, 기금과 민간 자본을 활용한 공공임대리츠, 리츠가 LH 미분양 택지를 매입해 건설사와 공동으로 주택을 분양하는 주택개발 리츠 등을 도입해 성공적으로 운영하고 있다고 전했다.

 허 처장은 "LH 보통주 출자와 미분양 주택에 대한 LH의 매입 확약으로 민간의 처분 리스크를 제거하고 동시에 차입금리 인하 효과를 얻을 수 있다"면서 "진화된 공공-민간 협력 사업을 통해 공공 디벨로퍼가 시장 활성화의 촉매 역할을 할 수 있도록 하겠다"고 말했다.

 이외에 이지해 믹스유즈디벨롭먼트그룹 대표는 일본의 도시개발사례를 통한 다양한 주택개발에 대해서 발표했다.

 이 대표는 "한국은 건물을 지을 때 건물의 높이가 몇 층이냐가 중요하지만 일본은 용적률이 몇 퍼센트냐가 중요하다"면서 "일본은 용적률을 팔고 사는 거래 제도가 있어 개발이익금이 해당 당사자들에게 돌아가는 구조"라고 전했다.

 이어 "특히 일본은 교수와 공무원, 시민단체 등 이익집단이 모두 모여 개발 현장에 대해 토의하는 파트너링 제도를 통해 특혜 시비를 원천적으로 차단한다"면서 "도쿄의 히카리에 도심재생특구의 경우 공공과 민간이 서로 상호 이익을 얻을 수 있는 방안으로 개발이 진행 중"이라고 덧붙였다. 

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