끝 모르고 치솟던 '서울 아파트값', 올해 잡힐까?

공시가격 현실화·종부세 강화…고가·다주택자 압박 '계속'

정부 "집값 반드시 잡는다" VS 다주택자 "버틸 여력 충분"

실수요자 중심 시장 재편…"정부 정책 일관성 유지해야"

【서울=뉴시스】박주성 기자 = 종합부동산세 최고세율 인상 등을 주요 내용으로 하는 9.13 부동산 종합대책의 여파로 서울 지역 아파트 거래량이 더 줄어들고, 시장 변동성은 커질 것이라는 관측이 나오고 있다.  사진은 17일 오후 서울 송파구 제2롯데월드 서울스카이에서 바라본 서울 아파트 단지의 모습. 2018.09.17. [email protected]

【서울=뉴시스】박성환 기자 = 서울 아파트값이 7주 연속 하락하는 등 전국 아파트값의 약세가 지속되면서 올해부터 집값이 본격적인 하락세로 이어질 것으로 전망된다.

한국감정원에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 서울 아파트값은 평균 8.22%, 주택 전체 가격은 6.18% 상승했다. 각각 2017년 상승률의 2배에 육박할 정도로 가파른 상승세를 보였다.

아직까지 거래가 워낙 적어 본격적인 하락이라고 진단하긴 어렵지만 겨울 한파로 거래가 뜸한 가운데 정부의 강력한 대출 규제와 세(稅) 부담 가중, 수도권 3기 신도시 예정지 발표, 미국의 기준금리 인상 여파로 서울 주택시장의 관망세가 더욱 짙어지는 양상이다.

올해 집값 하방 압력이 더욱 커질 것으로 예상된다. 지난해 문재인 정부는 끝 모르고 치솟던 서울 아파트값을 잡기 위해 강력한 대책들을 연이어 쏟아냈다. 다주택자를 겨냥한 주택담보대출 규제와 종합부동산세 강화 등을 골자로 한 9.13부동산 대책이 대표적이다.

9.13대책 효과는 11월 첫째 주부터 본격적으로 나타났다. 보합세를 보이던 서울 아파트값이 둘째주부터 마이너스로 전환됐다. 집값 하락기에도 다른 지역보다 가장 늦게 값이 내려가는 강남 3구 아파트값이 가장 빨리 내림세로 접어들었다. 또 11월 마지막주와 12월 첫째주부터 일명 '마용성'이라 불리는 마포구, 용산구, 성동구도 내려가기 시작했다.

지난해 아파트값 급상승으로 인한 피로감과 대출규제 등 강력한 투기 수요 차단 정책이 맞물렸고 금리인상도 집값 하락세 전환에 영양을 미쳤다는 분석이다. 또 3기 신도시 공급 대책까지 나오면서 시장에 공급 시그널을 보내 불확실성 차단하고 실수요자들의 심리적 불안감을 해소한 것도 한몫했다.

일각에선 여전히 공급보다 수요가 많은 서울에서 장기적으로 집값 하락을 섣불리 장담하기가 어렵다는 관측이 나오고 있다. 세 부담이 고가 단독 주택과 강남 아파트에 집중되지만 이들의 재정 여력으로 충분히 버틸 수 있다는 것이다. 또 재산세를 인상하는 구조여서 자칫 임차인에게 임대료 부담이 전가되는 부작용을 낳을 수도 있다는 지적도 뒤따랐다. 

하지만 고가·다주택자의 상황은 녹록지 않다. 세금이 계속 늘어나 부담되면 집을 팔라는 게 정부 정책의 일관성이다. 올해에도 '투기'와 '집값'은 반드시 잡겠다는 문재인 정부의 정책 기조가 그대로 유지된다.

특히 올해 상반기 이후부터 보유세 기준인 공시가격 현실화와 종부세 인상 등 정부의 잇단 규제 정책 효과가 가시적인 성과를 낼 것으로 전망된다. 또 서울 집값이 다시 상승할 경우 문재인 정부의 향후 행보에 걸림돌이 될 수 있는 만큼 정부도 물러서지 않겠다는 입장을 고수하고 있다.  

이에 따라 세금 인상과 혜택 축소 등 고가·다주택자에 대한 압박이 올해 더욱 거세지면서 주택 공급이 늘어날 수 있다는 게 정부의 판단이다. 

정부는 올해 4월부터 주택 공시 가격이 시세를 반영하도록 할 방침이다. 보유세를 매기는 기준이 되는 공시가격을 대폭 올린 것이다. 예를 들어 서울 서초구의 시세가 28억원하는 아파트의 경우 공시가격은 15억원으로 절반 수준이었다. 하지만 실거래가 80%를 기준으로 할 경우 공시가격은 23억원이 된다. 재산세와 종부세는 630여만원에서 950여만원까지 오른다.

또 고가·다주택자에 대해 세율을 올린 종부세도 본격 시행된다. 집값이 비쌀수록 종부세가 추가돼 최고구간 세율이 3.2%까지 오른다. 1주택이나 조정 대상 지역 외 2주택 세율은 최고 2.7%로 올리고, 3주택 이상 또는 조정 대상 지역 내 2주택 이상은 최고 세율이 3.2%까지 오른다. 예를 들어 주택 합산 공시가격이 30억원에 조정지역 내 2주택자인 경우 종부세를 지난해보다 717만원 더 내야 한다.
 
다만, 조정대상 지역 2주택자의 세부담 상한률은 애초 300%에서 200%로 완화됐다. 종부세법 개정안을 적용하면 주택 세율 인상 대상은 21만8000명이고, 세수는 4200억원 늘어날 것으로 보인다.

서울시도 시민의 주거권 보장을 위해 오는 2022년까지 공공주택 8만호를 짓는다. 도로에 인공지반을 만들어 그 위에 공공주택과 공원, 문화체육시설 등을 조성한다는 계획이다. 도심 업무 빌딩이나 호텔 등을 주건공간으로 바꾸고, 물재생센터와 차고지 등에 주택을 짓는다는 방침이다. 아직 안전문제와 재원 마련 등이 문제가 남아있지만, 서울시 예상대로 추진된다면 공급부족에 숨통을 트여줄 것으로 보인다.

안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장은 "전반적으로 상승세가 둔화되는 시기지만 시장에는 여전히 유동성이 풍부해 내년부터 급격하게 집값이 꺾이지는 않겠지만 흐름이 크게 바뀌는 해가 될 것으로 예상된다"며 "내년 상반기보다 하반기에 조정 현상이 더 뚜렷하게 나타나 하락세로 가는 기점이 될 것 같다"고 전망했다.

안 부장은 "현재 일부 집값이 조정된 곳도 있고, 관망세가 확산되는 지역도 있다. 3기 신도시 공급에 대한 기대 등으로 관망세 추이가 쉽게 꺾이지 않겠지만, 시장은 보수적인 수요가 늘어가고 있다"며 "경기가 둔화되고 거래가 줄면서 아무래도 많이 오른 지역의 집값이 조정되는 될 것이라는 생각이 확산돼 투자보다 관망을 할 가능성이 높다"고 덧붙였다.

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