"내년 집값 하락 계속된다"…부동산전문가 4인이 말하는 '2019년 부동산시장'

실수요자 중심 시장 재편…정책 일관성 '유지'

3기 신도시 공급 방안…대기 수요 불안감 해소

침체 지방 부동산, 지역 경제 활성 맞춤형 정책

【서울=뉴시스】박주성 기자 = 종합부동산세 최고세율 인상 등을 주요 내용으로 하는 9.13 부동산 종합대책의 여파로 서울 지역 아파트 거래량이 더 줄어들고, 시장 변동성은 커질 것이라는 관측이 나오고 있다.  사진은 17일 오후 서울 송파구 제2롯데월드 서울스카이에서 바라본 서울 아파트 단지의 모습. 2018.09.17. [email protected]

【서울=뉴시스】박성환 김가윤 기자 = 부동산 전문가들은 최근 주택시장이 하향 안정세로 전환하고 있다고 분석하고 있다. 내년에도 집값 하락 흐름이 계속되면서 주택시장이 중요한 변곡점을 맞을 것으로 내다봤다.

전문가들은 9.13 부동산 대책 등 강화된 대출 규제에 공시가격 현실화, 종합부동산세 인상 등 정부의 잇단 규제 정책 효과가 가시화되면서 내년부터 주택시장이 본격적인 하락기에 진입할 것으로 전망하고 있다. 

다만, 단기적으로 주택시장 안정성을 전망하면서도 서울과 일부 수도권 등 집값 전망과 관련해선 의견이 엇갈렸다. 또 공급 부족과 새 아파트 선호, 풍부한 시중 유동 자금, 낮은 자가 점유율 등 집값 상승 요인이 여전해 집값 상승 가능성을 완전히 배제할 수 없다는 분석도 있다.

전문가들은 일단 정부의 '실수요자 중심의 주택시장 재편’이라는 규제 정책 기조가 일관성을 유지하고, 대규모 주택 공급 정책인 '3기 신도시' 카드로 주택시장에 공급 시그널을 보내 불확실성과 대기 수요자들의 심리적 불안감을 해소하는데 기여했다고 평가하고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 잇단 부동산 규제가 지속된다면 규제지역 집값은 하락세가 본격화될 것"이라며 "서울지역은 1% 이상 하락할 가능성이 높고, 평균 1~2%까지도 떨어질 수 있다고 예상된다"고 진단했다. 

권 교수는 "내년에는 대출 규제를 비롯해 양도세 중과, 공시가격 현실화 등이 영향을 미치면서 그동안 부동산 시장을 떠받쳐온 돈줄이 더 조여질 것"이라며 "지금의 집값 안정화 움직임은 수요와 공급에 의한 안정화가 아니라 대출규제에 따른 일시적인 가격 하락이나 안정화이고, 선별적 규제로 돌아서야 한다"고 제안했다.

그는 '선별적 규제'가 현재의 주택시장 상황을 고려한 현실적인 정책이라는 진단을 내놨다. 수요 제한만으로 정부가 원하는 시장 안정이 쉽지 않다는 지적이다.

권 교수는 "내년 부동산시장은 양도세 중과 때문에 다주택자가 집을 팔려고 해도 못 팔고, 무주택자가 유주택자가 집사거나 이사하려고 해도 대출규제 때문에 쉽지 않은 상황"이라며 "부동산 가격이 올랐거나, 투기 위험 지역은 현행대로 규제하고, 시장이 안정된 곳은 규제 완화시키는 선별적 규제가 필요한 시점"이라고 말했다.

정부의 전방위적 수요억제책이 유지되면서 내년 주택시장은 저성장 모드가 지속될 것이라는 분석도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "내년도 마찬가지로 대출규제와 과세부담, 금리인상 등 정부의 강력한 수요억제책이 유지되고, 3기 신도시 공급으로 집값 안정 효과를 기대하기 충분하다"며 "내년 38만호 아파트 입주하고 공급증가에 따른 주택시장 상승률 둔화로 서울은 약보합세를 유지하고, 전월세 시장도 비교적 하향 조정될 것으로 예상된다"고 예측했다.

【서울=뉴시스】

또 내년에는 내수침체와 맞물리면서 내년 하반기가 집값 하락세 분수령이 될 수 있다는 관측도 나왔다.

안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장은 "전반적으로 상승세가 둔화되는 시기지만 시장에는 여전히 유동성이 풍부해 내년부터 급격하게 집값이 꺾이지는 않겠지만 흐름이 크게 바뀌는 해가 될 것으로 예상된다"며 "내년 상반기보다 하반기에 조정 현상이 더 뚜렷하게 나타나 하락세로 가는 기점이 될 것 같다"고 전망했다.

안 부장은 "현재 일부 집값이 조정된 곳도 있고, 관망세가 확산되는 지역도 있다. 3기 신도시 공급에 대한 기대 등으로 관망세 추이가 쉽게 꺾이지 않겠지만, 시장은 보수적인 수요가 늘어가고 있다"며 "경기가 둔화되고 거래가 줄면서 아무래도 많이 오른 지역의 집값이 조정되는 될 것이라는 생각이 확산돼 투자보다 관망을 할 가능성이 높다"고 덧붙였다.

최근의 집값 하락은 폭등에 따른 부담이 하락할 시기와 맞아 떨어진 것이라는 분석도 나왔다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "9.13대책 등으로 집값이 안정화된 측면이 일부 있다"며 "거시경제 상황이 안 좋고, 지금까지 집값이 급등하면서 쌓인 부담이 하락시기와 맞아 떨어진 것"이라고 평가했다.

심 교수는 "내년 집값은 전체적으로 조정될 것으로 예상된다"며 "서울과 수도권 등 집값이 급등한 지역은 ±1% 정도의 보합세를 보일 것"이라고 말했다.

전문가들은 극심한 침체 빠진 지방 부동산시장에 대한 처방도 필요하다는 조언했다. 지방 부동산시장을 일정 부분 활성화하기 위해 맞춤형 전략과 지역경제 활성화가 필요하다는 지적이다.

안명숙 부장은 "지방 부동산시장을 부양하기 위해서는 맞춤형 부양책을 따로 써야 한다"며 "양도세 감면 등과 같은 부동산 정책 혜택과 더불어 지역경제를 활성화 시킬 수 있는 다른 정책이 맞물려 돌아가는 전체적인 판단이 필요하다"고 제안했다.

심교언 교수는 "정부에서 지방 부동산시장 안정화를 위해 이미 뭔가 했어야 했는데 집값 잡는데 집중한 측면이 있다"며 "단기간에 부동산 정책만으로 지방 부동산시장을 활성화시키기 어렵고, 지역 경제를 살리기 위해 여러 정책이 함께 추진돼야 한다"고 전했다.

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