"너무 빠듯한데"…2027년 착공·2030년 입주 가능할까[1기 신도시 선도지구]②

업계·주민들 "물리적으로 가능한가" 의문

이주·공사비·분담금 갈등…지연 변수 많아

국토부 "알박기 방지지침·표준정관 배포"

"조합원 자금력이 관건…인센티브도 중요"

[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 박상우 국토교통부 장관이 지난 22일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 1기 신도시 선도지구 선정계획을 발표하는 모습. 2024.05.26. [email protected]

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 선도지구의 통합재건축 사전절차를 최대한 단축, 2027년 초 착공 및 2030년 입주를 시작한다는 로드맵을 내놨지만 계획대로 추진될 수 있을지 의문이란 시각이 커지고 있다.

일선 현장에서는 안전진단 면제, 용적률 상향 등 각종 규제가 감면되더라도 추진 과정에서 주민 간 갈등 또는 이주, 공사 진척 과정에서 난관이 상당할 것이라는 분석이 나온다.

26일 뉴시스 취재를 종합하면 1기 신도시 선도지구 사업을 준비하는 재건축준비위원회 관계자들은 물리적으로 2027년 초부터 2030년 말까지 3~4년 내에 이주, 철거, 완공 및 입주까지 이뤄지기는 어렵다는 시각이 지배적인 것으로 나타났다.

분당의 A단지 재건축준비위원회 관계자는 "설계도 하고 철거도 해야 하는데 시간이 소요되지 않겠느냐"며 "물리적으로 (3년보다) 1~2년 더 걸릴 것 같다"고 말했다.

일산의 B단지 재건축준비위원회 관계자 역시 "신속하게 재건축을 추진한다는 의지란 측면에서 기대감을 보이는 주민들도 있지만 홍제3구역 등 기존 정비사업과 비교하면 물리적으로 짧은 시간"이라며 "아무 걸림돌 없이 일사천리로 이뤄지면 가능은 할 지 궁금한 일정"이라고 물음표를 던졌다.

1기 신도시 선도지구는 특별법에 따라 재건축 규제 완화 혜택을 처음 적용하는 사업으로, 각 신도시별 규모는 분당 8000호, 일산 6000호, 평촌·중동·산본 4000호로 총 2만6000호다. 각 지역별로 1~2개 구역을 기준 물량의 50% 이내로 추가 선정이 가능해 최대 3만9000호까지 선도지구로 선정할 수 있다.

국토교통부와 각 지자체는 다음달 25일 특별정비구역 및 선도지구 선정기준과 동의서 양식 등 공모지침을 확정·공고한 후 9월 선도지구 선정 제안서 접수, 10월 평가 및 국토부 협의를 거쳐 11월에 선도지구를 최종 선정할 방침이다.

내년에는 특별정비구역 지정 절차를 마무리하고 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주하는 것이 목표다.

국토부는 2027년에 첫 착공이 이뤄지면 물리적인 건축 공사를 3년 내에 마무리해서 2030년에는 새 아파트 입주가 가능하다고 보고 있다. 문제는 3년내에 이주·철거기간이 포함된다는 점이다.

국토부 관계자는 "2027년 초 이주를 시작할 예정이며 이주·철거를 포함 '착공'으로 본다"며 "1년간 이주 및 철거, 2년을 공기로 계획하면 전체 기간으로 볼 때 2030년 입주가 가능하다"고 밝혔다.

[서울=뉴시스] 1기신도시 선도지구 선정계획. (인포그래픽=국토교통부 제공)

그러나 아파트 건설은 착공 후 30개월 이상, 특히 초고층아파트의 경우 40개월 이상 소요되는 것이 일반적이다. 겨울철에는 이주·철거가 어렵다는 현장의 목소리도 있다.

한 대형건설사의 도시정비 분야 관계자는 "선도지구에 따라 용적률을 완화하면 층수가 올라갈 수밖에 없고 고층일 수록 공사에 어려움이 있고 기간도 더 오래 걸린다"며 "공사기간만 36개월이라고 해도 어려운데 이주·착공까지 포함된 기간이라면 현실적이라 볼 수 없다"고 말했다.

재건축 과정에서 공사가 지연될 만한 변수는 다양하다. 정비 사업에 동의하는 주민과 반대하는 주민 간 갈등과 대규모 이주 과정이 원활하리라는 보장도 없을 뿐더러 물론 최근 공사비 증액 이슈에서 보듯 조합원 추가 분담금 부담이 늘어나 의사결정 및 공사기간이 지연될 수 있기 때문이다.

실제로 지난해 도시정비사업 평균 공사비 3.3㎡당 687만5000원으로, 3년 전 480만3000원 대비 43% 증가했다. 철근과 시멘트 등 건설 원자재가격이 크게 오른데다 인건비도 급등했기 때문이다.

그러나 정부는 자신감을 보이고 있다. 국토부 관계자는 "'알박기' 등을 방지하기 위해 조합 표준정관 등에 '버티는 경우 모든 이주비용을 부담해야 한다는 조항을 마련해 1~2분기 안에 이주를 완성한 사례가 있다"며 "협력형 미래도시 정비모델을 마련하면서 통합재건축 가이드라인을 동시 제공하고 표준정관도 배포하려고 한다"고 밝혔다.

사업성 우려에 대해서는 "미래도시 펀드를 조성해서 필요한 자금을 용이하게 조달할 수 있도록 도와드린다든지 하는 부분에 대한 대책을 마련하고 있다"고 말했다.

경기도는 주민 간 갈등을 해소하기 위해 내년에 정비사업 종합관리시스템을 구축해 사업 투명성을 강화하고 사업단계별로 갈등이 발생할 경우 협의체를 통해 신속히 조정해 사업 지연을 예방한다는 계획을 내놨다.

박철한 건설산업연구원 연구위원은 "시범단지를 정해 소규모로 시도한다면 불가능한 일정은 아니다"라면서도 "다만 재건축 과정에서 조합원 갈등과 최근 2~3년 간 발생한 초유의 공사비 급증 사태 등 변수가 너무 많은 것도 사실이다. 일정을 맞추기 위해서는 결국 조합원의 자금력, 분담금 부담 여력이 중요하기 때문에 정부·지자체가 인센티브를 꾸준히 지원해야 할 것"이라고 조언했다.


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