"전세난·유동성 풍부땐 '입주장 효과' 약화"…부동산硏 보고서

"신규 입주, 500m·6개월 이내 공급 충격으로 작용"

[서울=뉴시스] 서울시내 아파트 모습. [email protected]

[서울=뉴시스] 변해정 기자 = 전세 공급 물량이 부족하고 유동성이 풍부한 시기에는 '입주장 효과'가 약화된다는 분석이 나왔다. 

한국부동산원 소속 부동산연구원은 최근 이같은 내용이 담긴 '주택 공급 충격에 대한 가격 반응의 이질성' 보고서를 발간했다.

이 보고서는 2011년 7월부터 2025년 12월까지 서울시 아파트 1000세대 이상의 신규 입주단지를 대상으로 입주 전후 6개월, 반경 2㎞ 이내 인근 기축단지의 전세가격 변화를 분석한 것이다. 분석의 물리적 거리 기준인 2㎞ 이내에서 직접 영향권(0~500㎞)과 외곽 지역(500m~2㎞)으로 나눠 그 영향의 정도를 확인했다.

신규 입주가 발생하기 전 인근 단지의 전셋값은 2.30% 하락했지만 신규 입주가 시작되자 그 하락률은 5.34%로 확대됐다. 신규 입주가 인근 전셋값을 낮추는 국지적 공급 충격으로 작용한 것이다.

특히 이미 공급이 충분해 전세 수요자 우위인 시장일수록 음(-)의 계수는 더 커지는 것으로 나타나, 신규 공급 충격이 발생했을 때 전세가격 하락 폭이 더 증폭됐다.

다만 전셋값 하락 충격은 입주 단지 반경 500m 이내(-2.39%)에서만 유의하게 나타났다. 반경을 1㎞로 넓힐 경우 충격이 없는 지역이 혼재되면서 계수의 크기가 절반 이하인 ‒1.07%로 줄어들었다.

분석 기간을 12개월로 늘렸을 때의 500m 이내(-1.38%) 충격 계수는 6개월 대비 약 42% 감소했다. 이는 신규 입주로 인한 전셋값 하락 충격이 입주 초기 6개월 이내에 집중되는 단기적인 현상임을 시사한다.
 

[서울=뉴시스] 보고서 분석 신규 입주 단지와 입주 인근 단지의 지역적 분포. (출처= 한국부동산연구원)

보고서는 "전세 공급이 부족하고 유동성이 풍부한 시기에는 입주가 진행되더라도 전세가격 하락 효과가 제한되거나 상대적으로 약화됐다"며 "입주 충격은 독립적으로 작용하기보다는 시장이 보유한 수급 여건과 결합될 때 실질적인 가격 조정 기제로 작동한다는 의미"라고 설명했다.

이어 "유동성이 풍부한 시장과 같은 상승 상황에서는 공급 확대와 더불어 유동성 관리와 수요 측면의 보완 정책이 병행돼야 실질적인 가격 안정 효과를 거둘 수 있다"고 덧붙여 전했다.

실제로 올해 하반기 서울 서초구에서 반포동 트리니원, 방배동 디에이치방배 등 5000가구가 넘는 신축 대단지 아파트 입주가 시작됐지만 입주장 효과는 좀처럼 나타나지 않고 있다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 19일 기준 서초구 아파트 전세 매물은 6705건으로 6개월 전(3517건)보다 90.6% 증가했지만 실제 현장의 분위기는 달랐다.

서초구 반포동 래미안트리니원 인근 공인중개업소 관계자는 "플랫폼상 매물 추이와 실제 계약 가능 물량 간 차이가 있다. 중복이나 미끼 매물이 적지 않고 수요가 넘쳐서 물량이 나오더라도 곧장 빠진다"면서 "입주장에서는 가격이 떨어지지만 일대 전세 호가도 이전과 비슷한 수준"이라고 전했다.

한국부동산원에 따르면 서초구 전세가격지수는 지난 1월 96.74에서 8월 100.22로 올랐다. 올해 누적 상승률은 4.53%로 전국 평균(3.64%)을 웃돈다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "풍부한 시중 유동성과 전세난이 맞물리는 상황에서 충분한 공급 물량이 나오기 전까지는 입주장에 따른 전세 안정 효과는 제한적일 가능성이 크다"고 말했다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]