응찰자 늘고 낙찰가율 14%p 껑충…서울 소형 경매시장 '열기'

전용 60㎡ 이하 낙찰가율 평균 108.4%…중대형과 온도차

대출 규제·세금 부담에 중저가 쏠림…'옥석 가리기'도 뚜렷

[서울=뉴시스] 최동준 기자 = 사진은 이날 서울 시내 아파트 모습. 2026.08.05. [email protected]

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 올해 서울 아파트 경매시장에서 전용면적 60㎡ 이하 소형 평형 낙찰가율이 전년 대비 14%포인트나 오르는 등 강세를 보이고 있다. 높아진 대출 문턱과 고가주택 세제 강화 기조 속, 비교적 가격이 낮은 평수로 수요가 몰리는 모습이다.
 
29일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 1~8월 서울 전용 60㎡ 이하 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 108.4%로 집계됐다. 지난해 같은 기간(94.4%)보다 14.0%포인트 오른 수치다.

60㎡ 이하 낙찰가율은 올해 1월부터 8월까지 매달 100%를 넘었다. 2월에는 115.4%까지 치솟기도 했으며, 최근 6월(112.9%)과 7월(111.2%), 8월(101.0%)에도 꾸준히 감정가를 상회하는 낙찰가율을 유지하며 열기를 이어가고 있다.

반면 85㎡ 초과 평형의 올해 1~8월 낙찰가율은 96.9%로 100%를 밑돌았다. 지난해 동기(95.5%)와 비슷한 수준이다. 60㎡ 초과~85㎡ 이하 평형은 낙찰가율이 지난해 96.8%에서 올해 102.8%로 6.0%포인트 오르긴 했으나 60㎡ 이하보다는 상승폭이 작았다.

경쟁률 역시 평형에 따라 엇갈린 흐름을 보였다. 60㎡ 이하 아파트의 평균 응찰자 수는 8.53명으로 지난해 같은 기간(7.88명)보다 늘었지만 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 9.36명에서 6.86명으로, 85㎡ 초과는 7.59명에서 5.55명으로 줄었다.

이러한 '소형 강세' 현상의 배경엔 높아진 집값과 팍팍해진 자금 조달 여건이 자리 잡고 있다. 경매를 통해 서울을 포함한 규제지역 주택을 매수할 경우 토지거래허가제에 따른 실거주 의무는 면제되지만 고강도 대출 규제는 그대로 적용된다. 여기에 보유세 강화 기조까지 맞물리며 중저가인 평형으로 매수세가 쏠리고 있다는 분석이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매 시장에 2030세대가 많이 유입됐는데, 젊은층의 자금 여력에 맞는 아파트가 대부분 소형이라 그쪽으로 매수세가 몰리면서 낙찰가율이 많이 올라갔다"며 "대형 면적 고가 아파트는 주택 가격별 대출 한도 제한과 보유세 개편안 등이 나오면서 응찰자 수가 많이 줄었다"고 설명했다.

올해 낙찰가율 상위 10건을 봐도 9건을 60㎡ 이하가 싹쓸이했다. 1위 용산구 이촌동 성경(전용 23.7㎡)은 감정가의 189.3%에 낙찰됐고, 동작구 사당우성(전용 59.9㎡)에는 무려 49명의 응찰자가 몰리며 치열한 경쟁이 벌어졌다.

다만 작은 평형이라고 모든 물건이 인기인 것은 아니다. 교통이 편리한 곳이나 대단지 등 양호한 입지와 조건을 갖춘 단지로 선별적 접근이 이뤄지면서 60㎡ 이하 아파트의 낙찰률(진행 건수 대비 낙찰된 건수 비율)은 지난해 45.5%에서 올해 36.7%로 8.8%포인트 떨어졌다.

소형 아파트의 강세는 당분간 이어질 것으로 전망되나, 맹목적인 추격 매수는 경계해야 한다는 게 전문가의 조언이다.

이 선임연구원은 "본래 소형이 상승장에 가장 많이 오르고 하락장에 가장 크게 떨어지는 특성이 있다"며 "당장 하락 요인은 보이지 않지만 만에 하나 발생할 수 있는 변수에 대비해 보수적으로 접근할 필요가 있다"고 말했다.


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