고가 단지 거래 가뭄 속 외곽 '키 맞추기'…서울 부동산 상향 평준화 가속

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 아파트 값이 86주 연속 오르면서 문재인 정부 시절의 최장 상승 기록을 넘어섰다. 1일 한국부동산원이 발표한 9월 넷째주(28일 기준) 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.09% 올랐다. 지난해 2월 첫째주 상승 전환한 후 86주 연속 상승해 역대 최장 상승 기록을 깬 것이다. 사진은 1일 서울 잠수교에서 바라본 반포 아파트 모습.2026.10.01. [email protected]

[서울=뉴시스]김드보라 인턴 기자 = 정부의 부동산 세제 개편과 대출 규제 여파로 강남권 고가 아파트 상승세는 꺾인 반면 서울 외곽과 중저가 아파트 가격이 급등하며 서울 아파트 시장 전반이 '상향 평준화'되는 이상 현상이 나타나고 있는 진단이 나왔다.

부동산 전문가 쏘쿨은 최근 유튜브 채널 '머니판다'에 출연해 현재 서울 부동산 시장이 과거 대세 상승기와는 전혀 다른 흐름을 보이고 있다고 진단했다.

그는 "과거에는 고가 아파트가 오르면 순차적으로 하위 지역이 따라 오르는 형태였지만, 지금은 고가 주택이 규제에 막히자 중저가 주택으로 수요가 쏠리며 전체적인 가격대가 위로 맞춰지는 상향 평준화 양상을 띠고 있다"고 분석했다.

이 같은 현상의 주요 원인으로는 고가 주택에 집중된 세제 압박과 실거주 의무 강화가 꼽힌다. 쏘쿨은 "2001년부터 26년 동안 부동산 시장을 보면서 비거주 1주택자라는 개념은 처음 들어본다"며 "실제 세입자가 거주하고 있음에도 집주인이 들어가지 않는다는 이유로 비거주라 규정하고 압박하니 전월세 공급이 끊기고 시장 혼란이 극심해졌다"고 지적했다. 전월세 안전판이 사라지면서 밀려난 임차 수요와 실수요자들이 중저가 매매 시장으로 몰리고 있다는 설명이다.

[서울=뉴시스] 부동산 전문가 쏘쿨이 서울 주택시장에서 강남권 고가 주택은 주춤한 반면 외곽 중저가 지역은 상승하는 '상향 평준화' 현상에 대해 설명하고 있다. (사진=유튜브 채널 '머니판다 - 돈에 대한 모든 것을 판다' 캡처) *재판매 및 DB 금지

실제로 초고가 단지는 세금 부담으로 매물이 쌓이거나 거래가 주춤해진 반면, 대출이 가능한 15억원 이하 아파트 단지는 매수세가 가파르게 붙고 있다. 쏘쿨은 "작년까지만 해도 심정지 상태였던 노원·도봉·강북이나 금천·관악·구로 같은 서울 외곽 지역이 올 들어 폭등세를 보였다"며 "하락하던 하위 지역 가격이 상위 지역 근접 수준까지 올라서며 상향 평준화가 완성되는 모양새"라고 설명했다.

여기에 경기권 주요 지역까지 서울 외곽의 상승세가 전이되는 모습이다. 쏘쿨은 "삼성전자의 임직원 대상 주택구입대출이 풀리면서 분당 등 셔틀버스 역세권 인근의 15억원 이하 아파트를 중심으로 매수세가 거세게 유입되고 있다"며 "지난주 분당 지역 매수자의 90%가 삼성전자 직원들일 정도로 중저가 시장의 열기가 뜨겁다"고 밝혔다.

정부가 내놓는 공급 대책에 대해서는 시장의 신뢰를 잃었다는 비판이 나온다. 쏘쿨은 "정부가 119만호 공급을 발표해도 이제는 아무도 안 믿는 양치기 소년이 됐다"며 "서울에 당장 필요한 아파트 공급이 빠진 공공임대나 빌라·오피스텔 중심의 대책은 상향 평준화된 서울 아파트 가격을 안정시키기에 역부족이다"라고 꼬집었다.


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