"주택 수 안 본다더니"…종부세 개편에 다주택자 부담 커지는 이유

가액 중심으로 세율표 통합되지만 기본공제·가액비율 개편에 실효 세율 인상

실거주 1주택자는 공제액 확대 혜택…초고가 비거주 주택은 부담 증가 전망

[서울=뉴시스]여운봉 금융경제 전문가가 종부세 개편안에 따른 다주택자의 종부세 부담 변화에 대해 설명하고 있다. (사진=유튜브 '여운봉 부자사관학교' 캡처) 2026.10.01

[서울=뉴시스]김성은 인턴 기자 = 종합부동산세 과세 기준이 주택 수에서 주택 가액 중심으로 바뀌는 개편안이 추진되면서 다주택자의 종부세 부담이 오히려 커질 수 있다는 분석이 나왔다.

지난달 30일 구독자 수 17만명을 보유한 유튜브 채널 '여운봉 부자사관학교'에서 금융경제 전문가 여운봉 박사는 종부세 개편안에 대해 "주택 수와 상관없이 세율표가 하나로 통일되지만 다주택자에게는 오히려 불리해질 수 있다"고 설명했다.

현재 종부세는 1·2주택자와 3주택 이상 다주택자에게 서로 다른 세율을 적용한다. 개편안이 시행되면 2028년부터 주택 수와 관계없이 주택 가액을 기준으로 0.5~5%의 단일 세율표가 적용될 예정이다.

하지만 여 박사는 세율표가 통합된다는 점만 보고 다주택자에게 유리해졌다고 판단해서는 안 된다고 강조했다. 기본공제가 줄어드는 데다 공정시장가액비율도 단계적으로 올라가기 때문이다.

현행 다주택자의 기본공제는 9억원이지만 개편안에서는 4억원을 기본으로 공제하고, 거주 주택의 가액 비중에 따라 최대 5억원을 추가 공제하는 방식으로 바뀐다. 공정시장가액비율 역시 현행 60%에서 2027년 70%, 일부 다주택자의 경우 2028년 80%까지 올라간다.

반면 직접 거주하는 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 확대된다. 비거주 1주택자는 당초 공제액을 9억원으로 낮추는 방안이 제시됐지만, 최종 정부안에서는 현행 12억원을 유지하기로 했다.

여 박사는 이를 설명하기 위해 지방에 공시가격 3억원짜리 아파트 4채를 보유하고 이 가운데 한 채에 거주하는 사례를 들었다. 총 공시가격이 12억원인 경우 현행 제도에서는 기본공제 9억원을 적용하고 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 적용하지만, 개편안에서는 공제액과 과세표준 산정 비율이 달라져 종부세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 설명이다.

반대로 시세 20억~30억원 수준의 주택 한 채를 보유하면서 직접 거주하는 1주택자는 종부세 부담이 줄어들 수 있다. 정부 역시 실거주 1주택자의 경우 시가 약 20억원까지 종부세 과세 대상에서 제외하고, 20억~30억원 구간의 종부세 부담을 낮추는 방향을 제시했다.

여 박사는 초고가 1주택자에 대해서는 다른 변화가 나타날 수 있다고 설명했다. 종부세율이 높아지는 데다 기존 보유기간 중심의 공제 방식이 거주기간 중심으로 바뀌면서 고가 주택을 보유하고 직접 거주하지 않는 경우 종부세 부담이 커질 수 있다는 것이다.

그러면서 "집이 몇 채냐가 아니라 얼마짜리 집이냐, 그리고 직접 거기에 살고 있느냐가 중요해진다"며 "국회 심사 과정에서 내용이 바뀔 수 있는 만큼 최종 확정안을 확인해야 한다"고 강조했다.


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