부동산 PF 61조 순유출…중소 건설사 공급 기반 흔들[공급의 역설②]

시공순위 100위권 본PF 2년 새 2배 증액

100위권 밖 90%↓…중소·지방 '돈맥경화'

레고랜드 사태 이후 인허가 실적 '반토막'

정부 "PF보증 확대"…실제 착공 전환 관건

[구리=뉴시스] 이영환 기자 = 지난 7월30일 경기 구리시의 한 크레인 주차장에 크레인이 주차된 모습. 2026.10.18. [email protected]

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 2년 새 61조원이 넘는 자금이 순유출된 것으로 나타났다. 신규 자금 공급이 위축된 데다 남은 자금마저 대형 건설사와 수도권 우량 사업장에 집중되면서 중소·중견 건설사의 주택 공급 기반이 약화되고 있다. 사업 초기 단계의 브릿지론부터 본PF까지 자금 조달에 어려움이 이어지면서 신규 사업 추진과 착공이 지연될 수 있다는 우려도 나온다.

18일 한국건설산업연구원(건산연) 보고서에 따르면 지난 2024년 2분기(4~6월)부터 2026년 1분기(1~3월)까지 금융권이 회수한 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금은 202조8000억원에 달하지만 신규 공급은 141조5000억원에 그쳤다. 부동산 시장에 다시 투입되지 않은 순유출 자금 규모가 61조3000억원에 달하는 셈이다.

PF 시장은 2022년 9월 레고랜드 사태 이후 크게 위축됐다. 각 사업장에 대한 사업성 평가가 대폭 강화됐으며 부실 사업장의 경우 구조조정이 이뤄졌다.

아직 시장에 투입되는 PF 자금도 사업성이 높은 대형 건설사와 서울 등 우량 사업장에 집중되고 있다. 한국신용평가(KIS)가 증권·캐피털 51개사의 PF 사업장 약 3600곳의 자금 흐름 추이를 분석한 결과를 보면 시공능력 순위 상위 100위권 건설사 아파트 사업장의 본PF 잔액은 2024년 2분기 7조9000억원에서 올해 1분기 15조7000억원으로 2배 가까이 증가했다.

중소 건설사와 지방 사업장은 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 시공능력 순위 100위 밖의 건설사의 본PF 잔액은 같은 기간 6조1000억원에서 5000억원으로 90.2%나 축소됐다.

PF 자금 조달이 막히면 토지 매입과 인허가 등 초기 사업 추진부터 차질이 빚어진다. 사업 초기 단계에 필요한 '브릿지론' 확보가 어려워지면 신규 주택사업에 나서는 것조차 쉽지 않다.

주택도시보증공사(HUG)의 공적 PF도 2024년부터 올해 7월까지 시공능력 순위 상위 1~40위에 전체 보증액의 64.9%(15조4280억원)가 집중됐다. 100위 밖의 건설사 몫은 11.5%(2조7000억원)에 불과했다. 지역별로 보면 65%가 서울, 인천, 경기 등 수도권에 몰렸다.

[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 김이탁 국토교통부 1차관이 지난 16일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제1차 주택공급 정례브리핑에서 전월세시장 안정과제 추진상황 등을 발표하는 모습. 2026.10.18. [email protected]

수치상으로도 중소·중견 건설사의 주택공급 실적은 떨어지고 있다. 레고랜드 사태가 발생한 2022년 실적은 누적 7만7854가구 수준이었으나 올해 5만5019가구로 29.3% 줄었다. 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 1~7월 전국 인허가 물량은 누적 14만2328가구로 전년 동기 대비 약 8% 감소했다. 2022년(29만4000여 가구)과 비교하면 51.9%나 줄었다. 올해 8월까지 수도권 주택 착공 물량은 8만6739가구로 전년 동기보다 1.5% 늘어나는 데 그쳤다.

비아파트 주택 공급을 담당하는 중소·중견 건설사 사업장에 대한 자금 경색이 계속 이어지는 경우 공급절벽은 기정 사실화될 우려가 있다. 정부도 8·13공급대책 발표 당시 중소·중견 건설사를 대상으로 2028년까지 총 86조원의 PF보증을 공급하기로 했다. 건축공사비 플러스 PF 보증 한도를 5조원으로 확대하고 대출 한도를 총사업비의 최대 90%까지 높이는 방안과 부실·지연 PF 정상화 자금도 투입하기로 했다.

업계에서는 보증 규모뿐 아니라 실제 중소·중견 건설사 및 지방 사업장의 대출금리 인하와 금융 조건 개선으로 이어져 이어져야만 주택공급 속도가 정상화될 것이라는 목소리가 나온다.

나경연 건산연 경제금융·도시연구실장은 "정부 대책은 공적 보증과 정상화 재원을 대폭 확대해 자금 여건을 개선할 것으로 기대되지만 PF 금융의 구조적 병목과 현장의 자금조달 애로를 해소하는 데는 한계가 있다"며 "대책 성패는 보증 공급 규모가 아니라 지원된 자금이 실제 PF 대출 실행과 착공·준공으로 얼마나 전환되는가에 달려 있다"고 강조했다.


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