강남3구 집값 약세인데…중소형 거래가는 연중 최고

85㎡ 이하 아파트 중위 21.6억…전월보다 17.1%↑

전체 중개거래 83%가 중소형…비중도 연중 최고

거래 급감에 급매 영향↑…"추세 전환 단정 일러"

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 서울 강남3구 아파트 가격이 세제개편 이후 하락세를 이어가고 있지만, 실제 거래의 대부분을 차지하는 중소형 아파트 거래가격은 오히려 상승세를 보이고 있다. 이달 전용면적 85㎡ 이하 아파트 거래의 중위가격은 올해 들어 가장 높은 수준을 기록했다.

거래량이 급감한 상황에서 일부 급매물이 전체 가격 흐름에 미치는 영향이 커진 만큼, 최근 강남3구의 약세를 본격적인 하락 전환으로 단정하기는 이르다는 분석이 나온다.

28일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과 이달 강남3구(강남·서초·송파구)에서 중개거래된 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 중위 거래가격은 21억5750만원으로 집계됐다. 지난달 18억4250만원보다 17.1% 오른 수준이다.

강남3구 전용 85㎡ 이하 아파트의 중위 거래가격은 지난 5월 21억5000만원을 기록한 뒤 8월 18억4250만원까지 낮아졌지만, 이달에는 21억5750만원으로 반등하며 연중 최고치를 새로 썼다.

이는 최근 강남3구 아파트 가격이 하락세를 보인 것과 대조되는 흐름이다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 9월 셋째 주 강남구와 서초구는 7주 연속 하락했고, 송파구도 3주째 약세를 이어갔다.

전문가들은 세제개편 이후 강남권 거래가 급감한 상황에서 일부 급매가 가격을 끌어내린 것으로 분석한다. 거래가 충분하지 않은 시장에서는 소수의 낮은 가격 거래가 전체 가격 흐름에 미치는 영향도 커질 수 있다는 설명이다.

실제로 강남3구 전체 중개거래는 지난 5월 1402건에서 8월 326건으로 76.7% 감소했다. 이달 들어 신고된 거래는 현재까지 118건에 그쳤다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "세제개편안 발표 이후 강남권 집주인들의 매도 의사는 강해져 매물은 늘었지만, 매수자는 추가 조정을 기대하며 관망하면서 거래 자체가 급격히 줄었다"며 "이렇게 거래가 결핍된 시장에서는 소수의 급매가 지수를 대표하게 되므로 하락폭이 실제 시세보다 크게 보일 수 있으며, 이를 추세 반전으로 단정하기에는 아직 이르다"고 말했다.

최근 시장에서는 세제와 대출 규제로 고가 주택의 자금 부담이 커지면서 중소형으로 수요가 이동하고 있다는 분석이 나온다.

올해 들어 전용 85㎡ 이하 아파트는 강남3구 중개거래의 70% 안팎을 꾸준히 차지해왔으며, 이달에는 비중이 83.1%까지 높아졌다.

개별 단지에서도 신고가 거래가 이어지고 있다. 송파구 문정동 '현대아파트' 전용 84㎡(1층)는 지난달 29일 9억7000만원에 거래된 뒤 이달 2일 동일 평형 2층 매물이 10억8000만원에 팔려 1억1000만원(11.3%) 올랐다. 송파구 송파동 '레이크해모로' 전용 68㎡도 지난 5월 10층이 11억3000만원에 거래된 이후 이달 4층이 12억6000만원에 팔려 1억3000만원(11.5%) 상승했다.

신 교수는 "현재 시장은 상승 흐름이 일제히 꺾였다기보다 규제가 허용한 범위 안에서 수요가 재배치되는 국면으로 볼 수 있다"며 "세제와 대출 규제가 고가 구간을 강하게 누르고 있는 만큼 수요가 움직일 수 있는 범위도 제한되고 있다"고 설명했다.

이어 "지수의 방향만 보기보다 세제개편안의 확정과 금리 변화, 금액대별 거래 강도와 대출 여건의 변화까지 함께 보는 것이 유효한 판단 기준이 될 것"이라고 말했다.


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