최대 7조 PF사업장 경공매로…2금융권 어떤 사업장 퇴출되나

정부, PF사업성 평가 강화…'부실우려' 등급 사업장 퇴출

전체 사업장 중 퇴출 대상은 2~3%…약 4~7조원 규모

잦은 만기연장·경공매 유찰 사업장 등이 대상

퇴출 사업장 여신, 대부분 저축은행 등 제2금융권이 보유

퇴출시 2금융권 손실 불가피…당국 "충당금 쌓아 문제 없다"

[서울=뉴시스] 김근수 기자 =  10일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 한 관람객이 서울 시내를 내려다보고 있다.

한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이달 첫째 주 기준 서울 전셋값은 0.09% 상승해 5월 넷째 주부터 51주 연속 오르고 있다. 2024.05.10. [email protected]

[서울=뉴시스] 최홍 기자 = 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대한 사업성 평가 기준을 강화함에 따라, 올해 안에 '부실우려' 등급으로 분류된 사업장이 본격적으로 퇴출된다. 평가 대상 전체 사업장(230조원) 중 '부실 우려' 등급으로 평가돼 퇴출되는 곳은 약 4~7조원 규모에 달한다. 특히 이들 사업장 대부분이 제2금융권 대출을 보유한 만큼, 향후 제2금융권에서 대규모 손실이 불가피할 전망이다.

14일 금융권에 따르면 전날 금융당국은 이같은 내용의 '부동산PF 사업성 평가기준 개선방안'을 담은 '부동산 PF 연착륙 방향'을 발표했다.

이번 대책은 PF 사업성 평가 기준을 강화해 부실 사업장을 효과적으로 솎아내자는 취지로 마련됐다. 사업성이 일부 부족한 PF사업장에는 금융지원(공동대출)을 실시하는 한편, 살아날 가능성이 없는 사업장은 상각 처리 및 경·공매로 신속하게 정리하는 게 핵심이다.

금융당국에 따르면 지난해말 기준 사업성 평가 대상에 속하는 사업장은 약 230조원 규모에 이른다.

기존에는 착공 이전 토지매입·인허가, 시공사 보증 등 초기단계에 필요한 자금을 대출해주는 브릿지론, 시공 단계의 자금을 대출받는 본PF 등만 사업성 평가 대상이었다.

그러나 이번 대책에 따라 당국은 토지담보대출(토담대), 채무보증, 새마을금고도 사업성 평가 대상에 포함시켰다. 사업성 평가등급도 '양호-보통-악화우려' 3단계에서 '양호-보통-유의-부실우려'의 4단계로 강화했다.

금융당국은 평가 대상인 230조원 규모 사업장 중에서 90~95%가 정상 사업장이고, 5~10%는 '유의'나 '부실우려' 사업장인 것으로 분석했다. 특히 이 중 약 2~3%는 만기연장이 어려워 상각 처리하거나 경·공매 해야 하는 '부실우려' 사업장인 것으로 파악했다. 전체 230조원 중 약 4~7조원이 '부실우려' 사업장인 셈이다.

'부실우려' 등급은 ▲여신만기 4회 연장 또는 연체이자 납부없이 만기연장 ▲경공매 3회 이상 유찰 또는 대출연체 중인 경우다.

브릿지론 단계에서는 ▲토지매입이 완료되지 않은 상태에서 최초 대출 만기가 도래 후 6개월이 지난 경우 ▲최초 대출 만기가 도래한 후 12개월이 경과했는데도 인허가를 받지 못했거나 인허가 완료 후 18개월이 지났는데도 본PF로 전환되지 않은 경우 ▲수익구조가 매우 악화된 경우 등이다.

본 PF 단계에서는 ▲공정률이 계획 대비 매우 부진한 경우 ▲분양개시 이후 18개월이 경과했는데도 분양률이 50% 미만이거나 준공예정일 이후 18개월이 지났는데도 매도가 되지 않은 경우 ▲수익구조가 매우 악화된 경우이다.

문제는 이러한 '부실 우려' 등급의 사업장은 대체로 저축은행 등 제2금융권이 여신을 보유하고 있다는 점이다. 올해 금융당국이 상각과 경·공매를 통해 '부실 우려' 사업장을 솎아내면 제2금융권은 대규모 손실이 불가피하다.

현행법상 금융당국은 금융사에 부실채권을 상각하도록 명령할 수 있어 최하위(부실 우려) 등급을 받은 사업장은 사실상 시장에서 퇴출된다. 금융사가 보유 중인 PF 사업장 채권을 상각하면 대출금은 모두 손실 처리해야 한다.

다만 금융당국은 이번 '옥석가리기'로 인한 제2금융권 리스크는 크지 않을 것으로 보고 있다. 그 동안 제2금융권이 이를 대비해 선제적으로 충당금을 적립하는 등 손실흡수 역량을 확충해왔다는 이유에서다.

아울러 금융당국이 사업성을 평가할 때 사업의 특수성을 고려하는 등 융통성을 가질 것이기 때문에 과도하게 경직적인 옥석가리기는 실시되지 않을 전망이다.

금융당국은 "부동산 PF로 인한 제2금융권의 부실화 가능성은 없다"며 "금감원을 중심으로 부동산 PF 리스크에 대응해 감독기준 이상으로 충당금을 충분히 적립하도록 지도했다"고 밝혔다.

이어 "이번 대책으로 사업성평가 기준이 변화되고 그로 인해 충당금 적립 규모가 증가하더라도 감내 가능할 것으로 판단한다"고 덧붙였다.

한편, 금융당국의 본격적인 PF 사업성 평가는 ▲오는 6월 금융회사 자체 사업성 평가 ▲7월 금감원 평가결과 점검 ▲8월 평가결과 조정 등의 순으로 진행된다.


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