지금 전세난도 버거운데…'재건축發 전세난'까지 덮치나

5년간 17만9310가구 이주…2028~2030년 78.7% 집중

이주 수요 한꺼번에 몰리면 전셋값 도미노 상승 우려

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 14일 오후 서울 용산구 N서울타워에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지.

한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주 서울 아파트 매매 가격은 정부의 10.15 부동산 대책 발표 직후인 지난해 10월 셋째 주보다 10.41% 상승했다. 같은기간 전셋값도 9.96% 올랐다. 2026.10.14. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울에서 재건축·재개발 사업에 따른 대규모 이주가 예정되면서 재건축발(發) 임대차시장 불안 우려가 커지고 있다. 정비사업이 본격화하면 기존 주택에서 나온 주민들이 새 보금자리를 찾아 전월세 시장으로 유입되면서 임대차 수요가 단기간에 몰릴 수 있어서다.

서울에서 향후 5년간 이주가 예정된 물량은 18만 가구에 달하고, 이 가운데 약 79%가 2028년 이후 집중돼 있다. 사업 일정이 겹치는 지역을 중심으로 전세시장 불안이 커질 수 있다는 전망이 나온다.

특히 이주 수요가 해당 지역을 넘어 인접 지역으로 이어질 가능성도 변수다. 가뜩이나 전세 매물이 줄고 전셋값 상승세가 이어지는 상황에서 대규모 이주 수요까지 더해지면 대체 전셋집을 구하기가 한층 어려워질 수 있다. 이주 수요가 인접 지역으로 번지면서 주변 전셋값까지 연쇄적으로 끌어올리는 '도미노 현상'이 나타날 수 있다는 우려도 나온다.

서울시가 국회에 제출한 자료에 따르면 2026~2030년 서울 207개 정비사업 구역에서 이주할 예정인 물량은 총 17만9310가구다. 이 가운데 2028~2030년 이주 예정 물량은 14만1020가구로 전체의 78.7%를 차지한다. 정비사업에 따른 이주 수요가 향후 몇 년간 꾸준히 발생하는 데다 특정 시기에 집중될 가능성도 있는 셈이다.

연도별로 보면 이주 물량은 올해 2만4844가구에서 내년 1만3446가구로 줄었다가 2028년 4만5256가구로 급증한다. 2029년에도 3만9102가구가 이주할 예정이다. 2030년에는 5만6662가구로 5년 중 가장 많다. 사업 일정이 계획대로 진행될 경우 2028년부터는 해마다 수만 가구가 기존 거주지를 떠나 새로운 주거지를 찾아야 한다.

문제는 이주 수요가 새 주택 공급으로 곧바로 이어지지 않는다는 점이다. 재건축·재개발은 기존 주택을 철거한 뒤 새 아파트를 짓는 방식이어서 이주와 입주 사이에 공백이 생긴다. 이 기간 기존 주민들은 전세나 월세로 거처를 옮겨야 한다. 다른 지역으로 이동하는 수요도 있겠지만 자녀 교육과 직장, 생활 기반 등을 이유로 기존 생활권에 남으려는 가구는 주변 임대차 시장으로 유입될 가능성이 크다.

이주 수요가 특정 지역에 몰릴 경우 부담은 더 커질 수 있다. 자치구별 이주 예정 물량은 양천구가 3만1112가구로 가장 많고, 송파구 2만4708가구, 강남구 1만5852가구, 영등포구 1만3395가구 순이다. 목동 재건축이 집중된 양천구와 대규모 정비사업이 추진되는 송파구 등에서 이주 시기가 겹치면 인근 전월세 매물을 둘러싼 경쟁이 심화할 수 있다.

이주 수요의 파급 범위가 해당 자치구에만 머물지 않는다는 점도 변수다. 기존 생활권에서 적절한 주택을 찾지 못한 가구가 인접 지역으로 이동하면 주변 지역의 임대차 수요까지 늘어날 수 있다.

인허가와 관리처분, 착공 등 사업 진행 상황에 따라 실제 이주 시기는 달라질 수 있다. 다만 중장기적으로 대규모 이주가 예정된 만큼 사업별 일정을 점검하고 이주 수요가 한꺼번에 몰리지 않도록 관리할 필요가 있다는 지적이 나온다.

권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "재건축 이주 수요가 특정 시기에 집중되면 해당 지역의 전세 매물만으로 수요를 감당하기 어려워 인접 지역까지 임대차 수요가 확산할 수 있다"며 "사업별 이주 시기와 주변 주택 공급 상황을 함께 살펴 수급 불균형을 줄이는 것이 중요하다"고 설명했다.


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