"서울 세입자 초비상"…장특공·토허제에 전월세 매물 더 잠기나

장특공 개편 땐 집주인 실거주 늘어…전월세 매물 감소 우려

토허제·대출 규제 유지 가능성…서울 공급 부족과 맞물릴 듯

[서울=뉴시스]이지영 기자 = 서울 전월세 시장의 매물 부족이 심화하는 가운데 장기보유특별공제(장특공) 개편과 토지거래허가제(토허제) 규제 등이 맞물리면서 시장의 불안이 더 커질 수 있다는 전망이 나왔다. 세 부담을 줄이기 위해 집주인들이 직접 거주를 택할 경우 전월세 매물이 대거 잠길 수 있다는 분석이다.

정태익 부읽남TV 대표는 최근 유튜브 채널 '부읽남TV_내집마련부터건물주까지'에 출연해 "지난해까지만 해도 증시 상승으로 주택시장에 대한 관심이 상대적으로 낮았지만, 최근 주식시장 조정과 집값 상승, 전월세난이 동시에 나타나면서 정책 부작용을 체감하는 수요자가 늘었다"고 밝혔다.

이어 "연초부터 전월세난 이야기가 있었지만 당시에는 사람들이 심각하게 받아들이지 않았다"며 "전세 만기는 다가오고 집을 사려고 보니 집값까지 올라 정책을 바라보는 민심이 달라지고 있다"고 덧붙였다.

향후 시장에서 가장 큰 변수로는 장특공 개편을 꼽았다.

정 대표는 "이번 세제 개편안의 핵심은 장특공을 거주 중심으로 바꾸는 것"이라며 "사실상 실거주를 강제하는 효과가 생길 수 있다"고 설명했다.

특히 장특공 혜택이 서울 고가 주택 밀집 지역에 집중돼 있는 만큼 제도가 개편되면 해당 지역 집주인들이 임대를 놓기보다 직접 거주하려는 유인이 커질 수 있다는 분석이다.

그는 "장기 보유를 한다는 것은 오랫동안 살아도 될 만한 좋은 동네라는 의미가 크다"며 "강남·서초·송파·용산처럼 집값이 높은 지역에서 장특공 혜택을 받는 경우가 많다"고 했다.

이어 "실거주 1주택자들은 거주 기간을 채우기 전에 집을 전월세로 돌리면 세금 부담이 커질 수 있기 때문에 어떻게든 계속 거주하려 할 것"이라며 "현재 집을 임대 중인 비거주 1주택자들도 향후 세 부담을 고려해 직접 들어가 살려는 움직임이 늘 수 있다"고 예상했다.

문제는 이 과정에서 전월세 공급이 줄어들 수 있다는 점이다.

정 대표는 "새 아파트 입주 물량은 부족한데 가구 수는 계속 늘고 있고 빌라와 오피스텔 공급도 충분하지 않다"며 "결국 살기 좋은 지역에 전월세 수요가 몰리는데 그런 지역일수록 집값이 비싸고 장특공 영향을 많이 받는다"고 짚었다.

그러면서 "결국 살기 좋은 동네의 전월세 매물이 급감하는 방향으로 갈 수 있다"며 "전월세 시장에서는 상당한 혼란이 나타날 가능성이 있다"고 지적했다.

[서울=뉴시스] 김혜진 기자 = 더불어민주당이 1세대 1주택자 종합부동산세 기본 공제액을 거주 여부와 관계없이 14억원으로 적용해야 한다고 정부에 요구하고 청와대는 기존 입장에 변화가 없다는 입장을 내놓으며 세제개편안을 두고 논란이 다시 불거지고 있다. 10일 서울 시내 한 부동산 중개업소에 매물 안내문이 붙어 있다. 2026.11.10. [email protected]

토허제 역시 시장을 압박하는 요인으로 꼽았다.

그는 "토허제는 한시적으로 시작됐지만 통상 연장되는 경우가 많다"며 "지금 상황에서는 규제를 풀자마자 가격이 다시 튈 수 있기 때문에 정부가 쉽게 해제하기 어려울 것"이라고 전망했다.

대출 규제 역시 완화보다는 추가 강화 가능성에 무게를 뒀다.

정 대표는 "종합부동산세(종부세) 일부를 조정하더라도 장특공은 정부안대로 가고 토허제도 현 수준을 유지할 가능성이 있다"며 "대출도 지금보다 규제가 약해지기보다는 더 강해질 가능성을 염두에 둬야 한다"고 내다봤다.

나아가 장특공 개편안이 통과되더라도 실제 부담이 본격화하기 전까지 정부가 유예 카드를 꺼낼 가능성도 있다고 예상했다.

그는 "정부가 규제를 만든 뒤 부작용이 커지면 유예하거나 예외를 두는 방식으로 대응해온 경우가 있다"며 "장특공을 통과시킨 뒤 시장 상황을 보면서 시행 시점을 늦추는 방안이 나올 가능성도 있다고 본다"고 했다.

다만 제도가 유예되더라도 집주인들이 선제적으로 실거주에 나설 가능성이 높다는 게 정 대표의 판단이다.

그는 "세입자가 나간 뒤 새로운 세입자를 받으면 계약갱신청구권 등으로 상당 기간 대응이 어려워질 수 있다"며 "앞으로 세금이나 장특공이 어떻게 바뀔지 불확실하다면 일단 직접 들어가 살면서 상황을 보자는 집주인이 많아질 수 있다"고 설명했다.

이어 "세제가 그대로 통과되든 일부 변경되든 실거주를 선택하는 집주인은 크게 늘어날 가능성이 있다"며 "결국 향후 서울 부동산 시장에서는 매매보다 전월세 공급 부족 문제가 더 크게 부각될 수 있다"고 전망했다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]