서울 오피스 공실률 5.7%…대형 임차계약에 도심 공실 감소

서울·분당 오피스 거래액 7조4000억…전분기比 23% 증가

임대료 상승세 지속…3분기 NOC 전년 대비 4.9% 상승

[서울=뉴시스] 올해 3분기 서울 오피스 공실률이 5.7%로 전분기보다 0.8%포인트 하락했다. 도심권역의 대규모 임차계약으로 빈 사무실이 줄었지만 주요 업무권역 외 지역의 공실률은 여전히 10%에 달했다. 사진은 서울 오피스 공실률 추이 통계. (사진=알스퀘어 제공) *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스]오영주 기자 = 서울 오피스 시장에서 대형 임차계약이 이어지면서 빈 사무실이 줄었다. 특히 도심권역에서 대규모 임차 수요가 발생해 공실률 하락을 이끌었다.

13일 상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어의 '2026년 3분기 오피스 마켓 리포트'에 따르면 3분기 서울 오피스 공실률은 5.7%로 전분기보다 0.8%p(포인트) 하락했다.

도심권역(CBD)의 공실률 하락폭이 가장 컸다. 전분기 공급된 르네스퀘어의 전용면적 9107평을 중대범죄수사청이 전부 임차하면서 공실률은 5.2%로 전분기보다 2.1%p 낮아졌다.

강남권역(GBD)은 초대형·대형 오피스 공실률이 각각 0.6%, 1.4%로 낮은 수준을 유지했다. 반면 도심·강남·여의도 외 서울 기타 권역의 공실률은 10%로 상대적으로 높았다.

임대료 부담은 계속 커지고 있다. 서울 오피스의 전용면적 기준 임대비용(NOC)은 평당 27만8000원으로 전분기보다 0.7%, 지난해 같은 기간보다 4.9% 상승했다.

3분기 신규 공급은 4개 동, 연면적 약 2만1000평이었다. 현대오토에버 성수사옥과 하나은행 노원역 사옥 등 자체 사용 목적의 건물이 주를 이뤘다.

거래시장에서는 대형 오피스 매매가 두드러졌다. 3분기 서울·분당 오피스 거래면적은 약 24만평으로 전분기와 비슷했지만 거래액은 7조4000억원으로 23%가량 증가했다. G1 SEOUL이 1조5230억원, 파인에비뉴 A동이 8000억원에 각각 거래되면서 전체 거래 규모를 끌어올렸다.

금리 상승에 따른 투자 부담은 변수로 남았다. 서울 오피스 평균 자본환원율(Cap Rate)은 4.49%로 소폭 상승했지만 국고채 3년물 금리도 3.87%까지 오르면서 두 금리 간 차이는 0.62%p로 좁혀졌다.

투자자들은 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 자산에 주목하고 있다. 파인에비뉴 A동은 신한카드가 매각 후 10년간 재임차하는 조건으로 거래됐고, 분당 GB1은 넥슨코리아의 장기 임차계약을 바탕으로 리츠가 매입했다. 케이스퀘어 홍대는 호텔로 용도를 바꾸는 방안이 거래 배경으로 꼽혔다.

이상준 알스퀘어 CRE·빅데이터컨설팅팀 이사는 "자금조달 부담이 이어지는 만큼 장기 임차인을 확보했거나 용도 전환을 통해 자산가치를 높일 수 있는 오피스에 선별적인 투자가 이뤄질 것"이라고 말했다.


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