"PF 제도개선 어떻게"…시행사 자기자본 단계별 상향 검토

태영건설 워크아웃 사태에…정부, PF 제도개선 추진

빚으로 돌려막는 PF 사업 타파…시행사 자기자본 강화키로

갑작스러운 건설 시장 충격 우려해 자본 점진적 증액 검토

금융사들은 건전성 강화되는 등 위기관리 제고 가능

기재부-국토부-금융당국, 업권 간 이해관계 조율 예정

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 서울 아파트 매매가격 하락세는 7주 연속 이어지고 있다. '전국 주간 아파트 가격 동향'에 따르면 1월 셋째주(15일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.06% 하락했다. 사진은 21일 서울 중구 남산에서 도심 아파트의 모습. 2024.01.21. [email protected]

[서울=뉴시스] 최홍 기자 = 정부가 태영건설 워크아웃 등 이른바 '태영 쇼크'를 계기로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대한 제도개선을 추진 중인 가운데, 부동산 충격을 고려해 시행사(부동산 개발업체)의 자기자본을 점진적으로 상향하는 방안을 검토하고 있다.

시행사 자기자본을 한 번에 대폭 강화하고 금융회사의 대출을 조일 경우, 금융사 건전성은 개선되지만 자본력이 부족한 시행사들은 급속도로 무너지는 등 건설사를 비롯한 부동산 공급 시장에 막대한 충격이 밀려올 수 있기 때문이다.

20일 금융권에 따르면 정부는 이르면 오는 4월, 늦어도 5월까지 관련 연구용역을 통해 부동산 PF 제도개선에 대한 중간결과를 발표한다. 지난해 12월 정부는 국내 PF 사업 구조를 개선하기 위해 '부동산 PF 관리 방안'에 대한 연구용역을 낸 바 있다.

부동산 PF에 대한 정부의 문제의식은 태영건설의 워크아웃 사태에서 비롯됐다. 고금리 기조에다 원자잿값 상승으로 공사비용 및 대출 원리금 부담이 증가해 PF 사업장이 잇따라 중단되자, 채무보증을 선 태영건설까지 막대한 빚을 떠안게 됐고 결국 워크아웃 사태까지 이르게 됐다. 보통 건설사는 PF 사업장의 자금 조달 채무에 보증을 서고 공사 수주를 따낸다.

무엇보다 국내 PF의 근본적 문제점은 시행사 자기자본이 총사업비의 10%에 불과하고, 나머지는 금융사 대출과 건설사 채무보증으로 충당한다는 점이다. 부동산 호황일 때는 적은 자본으로 막대한 개발 수익을 낼 수 있지만, 경기 악화일 때는 대규모 빚을 다시 상환해야 하는 문제가 발생한다. 채무보증을 선 건설사나 대출을 내준 금융사 모두 연쇄적으로 타격을 입게 되는 구조인 셈이다.

이를 계기로 정부는 시행사의 자기자본을 기존 10%에서 향후 20% 이상으로 상향하는 방안을 검토하고 있다. 현재 저축은행만 시행사의 자기자본 20% 이상인 PF 사업장에 대출을 해주게 돼 있다. 이는 2011년 저축은행들이 부동산 PF 부실에 따른 대규모 파산한 사태를 겪은 뒤 도입된 규제다. 이번 태영건설 사태를 계기로 규제는 저축은행뿐 아니라, 은행·보험사·증권사·여전사 등 전업권으로 확대될 전망이다.

다만 당국 내부에서는 부동산 시장 충격 방지를 위해 시행사의 자기자본 비율을 한 번에 강화하는 것이 아닌, 시일을 두고 단계적으로 상향하는 방안을 검토하고 있다. 예를 들어 기존의 자기자본 비율(10%)을 2024년 15%→2025년 20%→2026년 25% 등 범위를 점진적으로 확대하는 방식이다.

시행사 자기자본 비율을 단기간에 높이면 무너지는 시행사(PF사업장)가 속출할뿐더러, 부동산 공급 시장에도 차질을 빚을 수 있다는 점에서다. 사실상 자기자본이 없으면 PF 사업을 하지 말라는 강도 높은 규제인 만큼 건설업계에 체질 변화할 시간을 충분히 줘야 한다는 취지다.

반면, 이번 규제로 금융사들은 리스크가 줄고 건전성이 개선될 수 있다. 부동산 경기가 하향에 접어든 지금, PF 사업의 대출이 줄어들수록 부실채권을 관리하기가 더욱 수월해질 수 있다.

이처럼 금융·건설 등 각 정책을 담당하는 금융당국과 국토교통부의 이해관계가 확연히 다른 만큼, 향후 기획재정부가 부처 간 입장을 조율하고 최종적인 제도개선 방안을 내놓을 방침이다.

한 금융권 관계자는 "부동산 경기가 하향인 지금 뒤늦게 PF 제도개선을 추진하는 것이 정부 대책의 아쉬운 점"이라며 "시장이 안정될 때 선제적으로 대책을 마련했다면 부동산 시장 부담이 훨씬 줄었을 것"이라고 말했다.


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