생숙→오피스텔…"규제가 바꾼 부동산의 쓰임"[부동산의 두 번째 삶]②

집값 급등기 '비규제' 풍선효과로 수요 늘어

'주거용 생숙' 금지하고 이행강제금 부과 조치

수분양자들 반발에 오피스텔 용도 변경 허용

소유자 동의, 기부채납 등 제약…전환 쉽지 않아

최근 오피스텔로 용도 변경을 완료한 '힐스테이트 창원 센트럴'. (사진=창원시청 제공) *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 정부가 숙박시설로도, 주거시설로도 사용이 어려워 애물단지로 전락한 생활숙박시설(생숙)의 합법적 사용을 위해 다양한 정책을 내놓고 있다.

생숙의 주거용 사용 금지 조치 이후 수분양자들이 반발하는 등 논란이 이어지자 오피스텔로의 용도 변경을 허용하고, 최근에는 1객실 소유자도 숙박업을 운영할 수 있도록 규제를 완화했다.

약 3만실에 달하는 미신고 생숙이 정부의 규제 완화로 숙박시설이나 주거시설로의 합법적 운영이 가능해질 지 관심이 쏠린다.

25일 업계에 따르면 '레지던스'로 불리는 생숙은 당초 외국관광객 등 장기체류숙박 수요에 대응하기 위해 도입된 취사가 가능한 숙박시설이다.

그러나 집값 급등기에 주택 관련 규제(세제·청약·전매·대출 등)가 없는 주택대체 시설로 편법적으로 활용되며 급격히 늘어났다.

생숙이 숙박업이 아닌 투자나 주거 목적으로 분양되면서 실거주하는 사람이 늘어나자 불법 거주 문제가 불거지며 사회적으로도 논란이 됐다.

이에 정부는 2021년 5월 생숙을 숙박업 외에 다른 목적으로 사용하는 것을 금지하고, 주거용 생숙에는 이행강제금을 부과하기로 했다. 그러나 이같은 조치에 수분양자들의 반발이 이어지자 정부는 이행강제금 부과를 2027년까지 유예하고 오피스텔로의 용도 변경을 허용했다.

지난 2024년 서울에서는 마곡 롯데캐슬 르웨스트가 처음으로 용도 전환했고, 경기 안산 '힐스테이트 시화호 라군인테라스 1차', 경남 창원 '힐스테이트 창원 센트럴' 등이 오피스텔로 용도 변경했다.

문제는 여전히 오피스텔 전환을 위해서는 지구단위계획 변경과 수분양자들의 동의, 기부채납 등 현실적인 제약들이 존재한다는 점이다.

[세종=뉴시스] 강종민 기자 = 다음달 강제이행금 부과를 앞둔 생활형 숙박시설 소유주와 거주자들이 19일 세종시 정부세종청사 국토교통부 앞에서  강제이행금 폐지 등을 촉구하고 있다. 2023.09.19. [email protected]

또 생숙의 주거용 오피스텔 전환시 교통 유발이나 과밀학급 문제 등을 이유로 주민들이 반대하는 지자체도 있어 지역에 따라 생숙의 운명이 엇갈리기도 한다.

정부는 오피스텔 용도 변경 허용에도 전환율이 저조하자 최근 생숙을 1실만 소유한 경우에도 숙박업자로 신고할 수 있도록 했다. 국토부에 따르면 지난해 10월말 기준 준공이 완료된 생숙은 14만4091실이고, 이 중 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 전환하지 않은 미신고 생숙은 3만1560실이다.

국토부는 지난 2일 제31차 국가스마트도시위원회를 열고 생숙 1객실을 보유한 소유자도 온라인 플랫폼을 활용해 숙박업을 운영할 수 있도록 공중위생법상 특례를 부여했다.

국토부는 "숙박업 신고 기준을 충족하지 못해 영업신고가 불가했던 소규모 생숙 소유자에게 합법적인 운영 기회를 제공함으로써 미신고 운영에 따른 시장 혼란 완화와 유휴 숙박자원 활용에도 기여할 것으로 보인다"고 밝혔다.

일각에서는 생숙 관련 논란을 두고 정부가 일관성이 없이 규제와 완화를 반복하면서 혼란이 가중됐다고 지적한다. 규제에 대한 부작용을 충분히 고려하지 않은 채 주거 용도로의 사용을 금지해 불법 사용자를 양산했다는 것이다.

국회입법조사처는 '생숙 주거용도 금지 조치를 둘러싼 파장과 해결방안' 보고서에서 "이전에 건축돼 주거용으로 사용되고 있거나 이미 건축허가를 받은 생숙은 일시적으로 주거용 오피스텔과 같이 준주택의 한 유형으로 규정해 용도변경을 허가하는 등 실효적인 제도개선 방안이 필요하다"고 밝혔다.

또 "신규 생숙은 숙박업으로만 사용될 수 있도록 관련 법제를 정비해야 한다"며 "일관되고 명확한 건축기준을 마련해 주거용으로 사용되는 것은 원칙적으로 금지해야 한다"고 강조했다.


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