전세금 반환보증 가입, 집주인 허락 왜 필요할까?

【서울=뉴시스】배훈식 기자 = 16일 오전 서울 여의도 국회 국토교통위원회 회의실에서 열린 2017 국정감사에 참석한 김선덕 주택도시보증공사 사장이 의원 질의에 답변하고 있다. 오른쪽은 이광희 제주국제자유도시개발센터 이사장. 2017.10.16. [email protected]

【서울=뉴시스】이승주 기자 = #. 김희영(32)씨는 지난해 오피스텔 전세매물을 1억5000만원에 계약했다. 집주인이 매물을 담보로 대출받은 금액이 상당해 계약을 앞두고 전세금 반환보증 상품에 가입하고 싶었다. 하지만 집주인이 귀찮다는 듯 "(김 씨가 아니더라도) 계약하겠다는 사람 많다"고 말해 눈치가 보였다. 보험금 지출도 부담돼 결국 가입을 포기했지만, 계약만료 시 보증금을 돌려받지 못하는 것은 아닐까 걱정됐다. 김 씨는 "내 보증금, 내가 보호받겠다는데 왜 집주인 눈치를 봐야하는지 의문"이라고 하소연했다.

 23일 부동산업계에 따르면 지난 2~3년 전셋값이 집값 턱밑까지 치솟으면서 '깡통전세' 빨간불이 켜졌다. 깡통전세란 집이 경매에 넘어가더라도 전세금을 돌려받지 못할 위험이 큰 집을 말한다.

 이같은 깡통전세 위험에서 세입자를 보호하기 위해 만들어진 것이 전세금 반환보증이다.

 전세금 반환보증이란 세입자가 전세금을 향후 돌려받지 못할 것에 대비해 가입하도록 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서는 상품이다. 계약만료일이 훌쩍 지났는데도 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 때 HUG가 이를 대신 받아주는 식이다.

 하지만 막상 세입자들이 이 상품에 가입하지 못하는 경우가 많았다. 이 상품에 가입하려면 집주인 동의가 필요하기 때문이다.

 최근 2~3년 심각한 전세난 여파로 소위 집주인이 '갑'인 상황이었다. 이에 귀찮게 상품에 가입하려거든 차라리 다른 세입자를 찾겠다는 식으로 으름장을 놓는 집주인이 상당했다. 전세매물이 품귀하다보니 울며겨자먹기로 보증상품 가입을 포기하는 세입자가 많았다.
 
 상품 수요는 많지만 정작 가입으로 이어지지 않자 실효성 논란이 일었다. 이에 HUG는 이같은 문제를 개선하고 집주인 동의가 없어도 상품에 가입할 방안을 검토하겠다고 밝혔다.
 
 지난달 16일 국회 국토교통위원회 소속 민홍철 더불어민주당 의원이 국정감사에서 이를 지적하자 김선덕 HUG 사장은 "임대인의 승낙을 받지않아도 가입이 가능한 방법이 있을지 검토하겠다"며 "국토부와 적극 협의할 것"이라고 답했다.
 
 그로부터 한 달이 훌쩍 지났지만 HUG는 여전히 가능성을 검토 중이다. 집주인 허락 없이 가입하는 방안을 찾는 것이 사실상 쉽지 않기 때문이다.

주택도시보증공사(HUG) 홈페이지 캡처

 세입자의 전세보증금을 보호하기 위해 만들어진 이 상품 가입에 집주인 허락이 필요한 이유는 무엇일까?

 우선 HUG의 보증과정을 살펴보면 이렇다. 
 
 전세계약 만료시점이 되면 세입자는 집주인에게 보증금 반환을 청구한다. 만약 집주인이 사정상 보증금을 돌려주지 못할 때 이 상품은 효력을 발휘한다.

 계약만료 이후 일정기간이 지났는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때, 보증을 선 HUG가 먼저 세입자에게 집주인 대신 보증금을 준다. HUG는 향후 그 금액을 집주인에게 받아내는 식이다.

 이후 HUG가 집주인에게 그 보증금을 받으려면, 세입자의 전세금반환채권을 양도받아야 한다.

 이같은 채권양도는 민법 450조에 따라 채무자(집주인)의 승낙을 받거나 채권자(임차인)가 채권을 양도한다고 집주인에게 통지해야 가능하다.

 문제는 이 채권양도 통지가 집주인에게 도달하지 않을 때다. 만약 집주인이 채권양도 통보를 받지 못했다고 한다면 HUG가 보증금을 달라고 요청할 수 없다.

 혹은 세입자가 채권양도를 통지하기 전, 다른 채권자가 집주인에게 채권양도를 통지하는 식의 이중양도 문제도 벌어질 수 있다. 이 경우 HUG는 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 상황에 처한다.
 
 HUG는 이런 문제를 사전에 방지하기 위해, 세입자가 보증상품에 가입할 때 집주인 동의를 받는다고 설명했다.
  
 HUG관계자는 "민법상 절차 등의 문제로 집주인 허락을 받도록 했는데, 이 절차가 세입자의 상품가입을 어렵게 하는 요소가 될 지 몰랐다"며 "상품의 실효성을 높이기 위해 이런 문제를 어떻게 개선해야 할지 소관 부서에서 적극 검토 중"이라고 전했다.

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