李정부 '신도시' 대안은…"정비사업 활성화·단기 수요억제"

서울 집값 상승, 강남·한강벨트서 전역으로

"공급 목표 현실화…3기 신도시 고밀화 필요"

"도심 정비사업 활성화해야…인허가 단축"

대출 억제·규제지역 확대 "區보단 洞단위로"

[서울=뉴시스] 추상철 기자 = 10일 오후 서울 노원구의 한 공인중개사사무소 앞에  아파트 매물 안내문이 부착돼 있다.  2025.06.10. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 이재명 정부 5년 국정 방향을 정하는 국정기획위원회가 주택 공급을 위한 신도시 조성에 신중한 입장을 밝히면서 치솟는 서울 집값을 잡을 첫 부동산 대책이 어떻게 나올지 관심이 쏠린다.

24일 한국부동산원 6월 6월 셋째 주(16일 기준) 주간아파트 가격 동향을 보면, 서울 집값은 0.36% 상승으로 20주 연속 상승세를 이어갔다.

특히 강남구(0.75%), 서초구(0.65%), 송파구(0.70%) 등 강남3구 뿐 아니라 성동구(0.76%), 마포구(0.66%), 용산구(0.61%) 강동구(0.69%) 등 한강벨트 지역까지 서울 평균 상승률을 크게 웃돌았다. 여기에 노원구(0.12%), 도봉구(0.02%), 강북구(0.04%) 등 서울 외곽 지역도 상승 기류가 옮겨가는 모양새다.

최근 집값 상승세는 7월 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행 전 '막차 수요'와 공급 부족 불안감이 맞물리면서 내 집 마련 심리가 자극됐기 때문으로 풀이된다.

서울부동산정보광장을 보면 5월 서울 아파트 거래량은 7803건으로 지난 3월 1만276건 이후 올해 들어 두 번째로 많은 거래량을 기록했다.

여기에 직방에 따르면, 하반기 서울 아파트 입주 물량은 1만4043가구로, 올해 상반기보다 20% 줄어들 예정이다. 입주 물량 감소에 따른 전셋값 상승이 매맷값 자극으로 이어질 수 있다는 관측이 나오는 이유다.

이런 가운데 국정기획위 경제2분과장인 이춘석 더불어민주당 의원은 국토부 업무보고를 받은 뒤 "부동산 잡겠다고 수도권 주위에 신도시는 안 만들었으면 좋겠다"는 취지의 주문을 했다고 지난 20일 밝히기도 했다.

이는 역대 정권에서 내놓은 수도권 신도시 개발이 실제 공급으로 이어지기까지 긴 시간이 걸리면서 실제 집값 불안을 잠재우기에는 한계가 있었다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다.

이 대통령은 지난 대선 공약으로 '4기 신도시' 개발 카드를 언급했지만 대선을 열흘 앞두고 낸 정책 공약집에선 이를 제외했다. 실제 문재인 정부 시절 3기 신도시의 경우 2025년 첫 입주가 목표였지만 토지보상 문제로 인해 착공이 지연되면서 입주 시기가 줄줄이 지연되고 있다.

전문가들은 앞선 신도시 계획이 지연되면서 주택시장 안정 효과가 예전같지 않은 만큼 공급 계획을 현실화하는 게 필요하다고 입을 모은다. 기존 3기 신도시 상업용지를 주택 용지로 전환하거나 용적률을 상향하는 등 기존 계획의 내실을 강화해야 한다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공급정책이 새로 제시되더라도 시장에서 크게 납득하기 어렵다면 시장안정효과도 제한적일 수 밖에 없다"며 "기존에 과대하게 설정된 공급 목표를 현실적으로 조정하는 게 적절하다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "신도시 개발을 완전히 빼놓고 공급 대책을 세울 수는 없지만 4기 신도시를 지금 발표해도 임기 내에 공급하긴 어렵다"며 "3기 신도시 자족 기능 향상을 통한 고밀화로 가야 한다"고 밝혔다.

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 사진은 19일 서울 남산에서 바라본 서울 아파트의 모습. 2025.06.19. [email protected]

도심 공급을 늘리기 위한 재건축·재개발 활성화를 위한 규제 완화가 필요하다는 목소리도 있다. 이 대통령의 '공공성 강화 원칙 하에 재개발·재건축 절차 및 용적률·건폐율 등 완화 추진' 공약 이행 외에도 부동산 개발사업 인허가 속도를 높이는 '신속 인허가 지원센터' 등의 조기 이행이 필요하다는 지적이다.

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 "용적률을 높이고 도심 정비사업을 활성화하는 게 공급의 핵심"이라며 "정비사업 인허가 기간을 단축시키고, 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가 상한제 등 정비사업의 걸림돌이 되는 규제를 걷어내는 것도 필요하다"고 강조했다.

과열된 서울 집값을 진정시킬 단기 대책으로 수요 억제 방안이 나와야 한다는 목소리도 있다. 7월 DSR 3단계 시행, 시중 은행의 주택담보대출(주담대) 가산금리 상향과 대출 만기 축소, 규제지역 확대 등이 거론된다.

다만 앞선 강남3구와 용산구의 구(區)단위 토지거래허가구역 지정처럼 대규모 규제지역 확대보다는 지역 여건을 고려한 핀셋 규제가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

함 랩장은 "단기적으로 과열될 시장을 잡는 수요 억제책의 하나가 규제지역 지정"이라면서도 "3월 토허구역 지정처럼 매머드급으로 하기엔 어려울 것이다. 재건축 단지 위주, 동(洞) 단위 등 특정 지역을 대상으로 고민을 할 것으로 보인다"고 설명했다.

고 교수는 "이전에 규제지역 지정을 해봤지만 별 효과가 없었던 것을 더올려야 한다"며 "기존 매물이 시장에 많이 나와서 순환될 수 있도록 양도소득세와 취득세를 낮추는 게 더 효과적일 수 있다"고 지적했다.


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