세금 피하려 '30억 이하'로…'덜 똘똘한 한 채' 몸값 오르나

서울 '종부세 과표 6억↓' 97.6% 강남·한강벨트

공시가 14억 이하 '강남 소형·한강벨트 중소형'

"절세 가능한 덜 돌똘한 한 채 수요 증가할 수도"

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 4일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 2026.08.04. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 초고가·비거주 1주택 세 부담을 늘리는 부동산 세제 개편을 단행한 후 종합부동산세 과세선을 하회하는 이른바 '덜 똘똘한 한 채'로의 갈아타기가 나타날 수 있다는 관측이 나온다.

5일 재정경제부 '2026년 세제개편안'에 따르면, 1세대 1주택자 기준 종합부동산세 기본공제액이 현행 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아진다. 정부 추산 시가로 20억원 이하 아파트는 과세 대상에서 제외되는 것이다.

종부세 대상이 되면 과세표준 6~12억원(시가 32억~45억원 수준)이 세율이 1.3%로 높아지는 등 과표 6억원 이상부터 단계적으로 세율이 강화된다. 과세표준 6억원 미만, 공시가격 22억원(시세 32억원) 하회 구간은 1세대 1주택자 기준으로 세제 개편 이후에도 종부세 부담이 늘어나지 않는 셈이다.

주택분 종부세는 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제액을 빼고, 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산한다.

국토교통부 2026년 공동주택 호별 공시가격 자료를 분석한 결과, 이처럼 종부세를 내지만 과표 6억원을 하회하는 '공시가격 14억원 초과~22억원 이하'에 해당하는 서울의 아파트는 183만7006호 중 17만4761호로 전체의 9.5%로 집계됐다.

지역별로 보면 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 58.1%(10만1566호), 한강벨트 7개구(마포·성동·강동·광진·영등포·양천·동작)에 39.5%(6만8978호) 등 97.6%가 강남권과 한강벨트에 자리한 것으로 나타났다. 면적대별로 보면 전용 85㎡ 국민평형을 포함한 '전용 85㎡ 이하' 중소형이 58.7%(10만2725호) 비중을 보였다.

종부세 과세 대상에서 빠지는 시세 15~20억원 구간(공시가격 10억원 초과~14억원 이하) 아파트 역시 강남권과 한강벨트에 집중돼 있었다.

'공시가격 10억원 초과~14억원 이하' 구간에 드는 아파트는 20만4221호로 전체의 11.1% 비중으로, 대체로 국민평형으로 불리는 전용 85㎡ 이하 중소형 면적대 비중이 73.7%로 높았다. 자치구별로 보면 강남3구와 용산구, 한강벨트 비중이 88.3%에 달했다.

1세대 1주택자의 종부세 완화 혜택이 강남권과 한강벨트 중소형 아파트에 집중되는 셈이다. 여기에 양도소득세 장기보유특별공제 재편으로 '거주' 필요성이 강화되면서 종부세 부담이 덜한 시세 20억원 이하 아파트로 수요가 몰릴 수 있다는 관측이 나온다.

다주택자 양도소득세 중과 부활과 맞물려 전월세 공급이 줄어들면서 대출규제 한도선인 15억원 이하 아파트로 매수세가 몰렸던 것과 비슷한 양상이 벌어질 수 있다는 것이다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 올해 상반기 서울 아파트 매매 거래의 77.5%(3만588건)이 15억원 이하로 집계됐다.

KB부동산 서울 아파트 면적대별 매매가격 추이를 보면, 지난달 기준 '전용 60㎡이하' 소형 아파트의 매매가격은 10억4715만원으로, 1년 전(8억6921만원)보다 20.5%(1억7794만원) 상승했다.

'60㎡초과~85㎡이하' 중소형 역시 같은 기간 13억6152만원에서 15억5289만원으로 14.1%(1억9137만원) 상승해, 소형과 중소형 면적대가 가장 큰 상승폭을 보였다.

공시가격 14억원 이하 아파트들의 가격은 꾸준히 오르고 있다. 강동구 암사동 '강동롯데캐슬퍼스트' 전용 59㎡(22층)는 지난 4월 17억6000만원 신고가 이후 17억원대에 매매되고 있다. 마포구 도화동 '마포삼성' 전용 72㎡(15층)도 5월 18억7500만원에 손바뀜했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "중장기적으로 '덜 똘똘한 한채'의 수요가 증가할 가능성이 존재한다"며 "기존과 동일한 종부세율을 적용 받는 구간인 과세표준 6억원 이하 지역, 즉 시세 31억원 이하인 강남3구 일부, 서울 한강벨트, 경기남부 주요 인기지역이 절세가 가능한 똘똘한 한채로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 수도 있다"고 설명했다.


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